현명한 부동산 투자를 위한 부자 공부의 모든 것

대부분의 사람들이 독립 혹은 결혼 등으로 당장 집을 사거나 전세를 마련해야 할 때가 되어서야 비로소 부동산에 관심을 가지게 됩니다. 하지만, 관심을 갖고 부동산에 대해 꾸준히 공부하지 않는다면 현명하게 내 집을 마련하기도 어렵고, 투자를 할 수도 없습니다.

현재 부동산 시장은 매년 급격히 변하고 있습니다. 더구나 결혼을 한 뒤 착실히 돈을 모아 내 집을 마련하고, 점점 더 큰 아파트로 넓혀가기만 하면 되던 부동산 재테크 방식은 이제 통하지 않는 시대가 되었습니다. 과거 서울의 부동산은 사기만 하면 무조건 가격이 올랐어요. 하지만 지금은 다릅니다. 과거와 달리, 더 이상 부동산 시장의 흐름이 천편일률적이지 않습니다.

특히, 같은 서울이라도 어떤 곳은 오르는 반면 어떤 곳은 떨어지고, 수요와 공급 면에서도 초과하는 지역과 부족한 지역이 뚜렷하게 나뉩니다. 전국적으로 넓게 보아도 각각의 지역이 나름의 이유로 인해 시시각각 가격이 오르내리고 있습니다.

즉 시기별, 지역별로 가격 변동의 원인이 천차만별인지라 전문가마저도 이후에 펼쳐질 상황을 전망하기가 매우 어려워졌다는 말입니다. 전문가에게도 어려운 일인데, 일반인이 어떻게 오르는 지역을 정확히 예측할 수 있을까요?

실패를 피하는 가장 확실한 방법은 철저한 공부입니다. 사전에 철저히 준비하고 대비하는 것이 지금과 같은 불확실성의 시대를 이겨내는 최고의 비법일 것입니다. 저는 맨땅에 헤딩을 하듯 부자 공부를 시작했기에 성공적인 투자를 하기까지 시행과 착오를 겪었습니다.

그래서 이번 칼럼에서는 부동산 투자를 처음 시작하려는 분들에게 제가 십 년 이상 지속적으로 부동산 투자를 해 오면서 ‘실전에서 몸소 익힌 공부법’을 알려드리고 싶습니다.

매일 부를 키우는 부자 공부법

복잡하거나 어려운 방법은 아닙니다. 열정과 끈기만 있으면 됩니다. 워런 버핏은 “책과 신문 속에 부가 있다”고 말했습니다. 저는 그가 말한 대로만 한 것뿐입니다. 실제 제가 매일 실천하는 구체적인 방법과 참고 도서 및 사이트를 소개합니다.

1. 하루 1시간 부자 수업

제가 매일 하는 부동산 공부는 크게 ‘시장 공부’와 ‘물건 공부’ 두 가지로 나뉩니다. 먼저 시장의 흐름을 파악하기 위해 ‘하루 1시간 부자 수업’을 합니다. 이 시간만큼은 방해 받고 싶지 않아서 저는 지금도 아이를 재운 늦은 밤이나 새벽을 이용해 스스로 공부하고 있습니다. 6개월 이상 꾸준히 하시면 부동산뿐만 아니라 전반적인 경제 분야에 대한 기초지식을 쌓을 수 있습니다. ‘하루 1시간 부자 수업’은 아래와 같이 진행합니다.

매일 경제신문 읽기

· 매일매일 인터넷으로 경제 신문을 챙겨 본다. 부동산과 금융 관련 기사는 처음부터 끝까지 꼼꼼하게 정독한다.

· 경제 신문에도 기술과 문화 분야에 관한 기사들이 실려 있는데, 가급적이면 이것도 빼놓지 않고 꼼꼼히 읽는다.

· 경제는 인간의 삶과 매우 밀접하다. 우리 일상의 많은 부분과 서로 영향을 주고받는다. 따라서 부동산과 별개인 것처럼 보이는 이슈도 보충 수업을 하는 마음으로 꼭 챙겨본다.

· 읽은 기사는 주제별 폴더와 지역별 폴더에 각각 스크랩한다. 동일한 기사를 두 폴더에 나누어 보관하는 것이다.

· 주제별로 모은 기사는 시장의 흐름을 읽을 때 도움이 되고, 지역별로 모은 기사는 물건을 선정할 때 유용하다.

· 그 외에 인터넷에서 모은 추가 자료들은 파워포인트 문서에 정리한 뒤 나의 생각을 적고, 지속적으로 추가하고 편집한다.

· 경제 신문을 이해하는 것이 다소 어려운 재테크 왕초보자는 네이버의 ‘경제M’이나 다음 ‘머니’ 섹션의 쉬운 기사부터 읽어보자.

매일 재테크 책 읽기

· 부동산 투자를 기본으로 금융 투자, 부자 마인드, 시간관리 등의 경제경영서와 자기계발 분야의 책들을 주로 읽는다.

· 모든 페이지를 정독하거나 맨 앞 장부터 순서대로 읽지 않아도 괜찮다. 매일 조금씩이라도 읽으려는 노력이 중요하다.

· 투자 관련 서적을 읽을 때는 순서에 상관없이 필요한 정보 위주로 읽는 ‘발췌독’을 권한다.

· 목차를 펴고 지금 읽고 싶거나 현재 투자하고 있는 물건에 관련된 내용을 찾아 그 부분부터 읽으면 된다

온라인 커뮤니티 활용하기

· 부동산 관련 온라인 카페, 블로그, 칼럼사이트를 통해 정보를 수집한다. 정보를 수집하는 능력은 다 자기 하기 나름이다.

· 내가 먼저 고급 정보를 사람들에게 소개하고 공유해주면, 다른 사람들도 고마운 마음에 좋은 정보를 나눠준다.

· 다만 인터넷 상의 정보는 정제되어 있지 않아서 경제 신문과 책을 통해 경제지식을 늘려놓아야만 의미없는 정보를 걸러낼 수 있다.

세미나, 강의 참여하기

· 초보자라면 세미나와 강의를 적극 활용해서 투자 고수에게 미래 가치를 보는 안목을 빠르고 똑똑하게 배워보자.

· 부동산 공부를 시작한 지 얼마 되지 않았던 왕초보 시절, 나의 모토는 ‘고수의 방식을 철저히 따라 하자’였다.

· 그래서 나는 새벽 기차를 타고 전국으로 경제 관련 세미나를 들으러 다녔다.

· 강의와 세미나에서 더 깊이 있는 지식과 고급 정보를 습득할 수 있기 때문이다.

· 운이 좋으면 강의를 듣는 사람들 중에 현장조사와 입찰을 함께 할 투자파트너를 만날 수도 있다.

2. 투자 안목을 길러주는 ‘일일삼방’

저는 제 전문분야인 ‘경매’공부를 위해서는 ‘일일백방(一日白訪)’을 실천했습니다. 일일백방이란 매일 경매 정보 사이트에 올라온 물건 ‘100개’를 검색하는 것입니다. 100개를 보는 것이 쉽지 않지만, 어떤 일이든 고수의 경지에 오르려면 절대적인 시간과 노력이 필요한 법. 꾸준히 하면 수익을 내는 물건을 찾아내는 안목을 넓힐 수 있습니다.

하지만 사회초년생이 일일백방을 실천하기는 어렵겠죠? 이제 막 부동산 투자를 시작하는 분들에게는 ‘일일삼방’을 추천합니다. 매일 거주지 주변 아파트 3개씩을 부동산 사이트를 통해 검색하는 것입니다. 경매가 아닌 일반매매부터 접근하면 거부감 없이 부동산과 친해질 수 있습니다.

각 아파트의 입지, 가격(호가, 실거래가), 호재, 악재 등 관련 정보를 빠짐없이 찾아봅니다. 인터넷과 책으로 기본 정보를 검색하고, 중개소에 전화를 걸어 문의도 해보고 반드시 현장도 방문해서 조사해보세요. 꾸준히 하면 오래도록 써먹을 수 있는 부동산 근육을 키울 수 있습니다. 이 근육을 기반으로 경매 등 다양한 투자 분야에 도전하시면 됩니다.

매일 ‘부자수업’과 ‘일일삼방’을 해나가면 다른 사람이 부동산 시장이 폭락할 것이라고 걱정하거나, 혹은 앞으로 당분간은 괜찮을 것이라는 예측을 내놓았을 때에도 휘둘리지 않고, 철저히 자신이 세운 기준에 따라 투자를 결정할 수 있습니다.

3. 참고 도서

독서는 투자 고수들의 노하우를 내 것으로 만드는 가장 빠른 방법입니다. 투자 방법뿐만 아니라 그들이 갖춘 ‘부자 마인드’에 귀 기울여 보시면 행복한 부자가 되는 길이 보이실 거에요. 매일 꾸준히 조금씩 읽는다면, 1년간 50권 넘는 책을 읽을 수 있습니다.

저는 한 달에 약 10권의 책을 읽어 1년이면 100권 정도를 읽습니다. 책을 읽고 난 후에는 신문 기사와 마찬가지로 중요한 페이지를 사진으로 찍어서 파워포인트에 얹거나 블로그에 업로드 하시는 것을 권장합니다.

재테크 일반

《부의 추월차선》, 엠제이 드마코 《레버리지》, 롭 무어 《앞으로10년, 돈의 배반이 시작된다》, 로버트 기요사키 《부자아빠 가난한 아빠》, 로버트 기요사키 《자본주의》, EBS 자본주의 제작팀 《부의 미래》, 엘빈 토플러 《부자사전》, 허영만 《나는 4시간만 일한다》, 팀 페리스 《자동으로 부자되기》, 데이비드 바크 《100달러로 세상에 뛰어들어라》, 크리스 길아보 《4개의 통장》, 고경호

부동산 투자

《365 월세 통장》, 윤수현 《월급쟁이를 위한 부동산 경매》, 오은석 《나는 쇼핑보다 경매 투자가 좋다》, 박수진 《나는 돈이 없어도 경매를 한다》, 이현정 《송사무장의 부동산 경매의 기술》, 송희창 《서울 부동산의 미래》, 김학렬 《아기곰의 재테크 불변의 법칙》, 아기곰 《나는 부동산과 맞벌이 한다》, 너바나 《경매부자들》, 고준석 《부동산 상식 사전》, 백영록

세금

《다주택자 중과세에서 살아남기》 안수남 《투에이스의 부동산 절세의 기술》, 김동우 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 부동산편》, 신방수 《2018 확 바뀐 부동산세금》, 신방수 《부동산 매매·임대사업자 세무가이드북》, 신방수

4. 참고 사이트

부동산 투자를 하려면 많은 정보가 필요합니다. 내 집 마련을 준비할 경우 알아봐야 할 정보가 한두 가지가 아닌데, 무작정 발로 뛰면서 알아보기에는 시간이 부족합니다. 부동산에 관한 다양한 정보를 효율적으로 얻을 수 있는 참고 사이트를 소개합니다.

* 각 항목을 클릭하면 해당 웹사이트로 이동합니다.

뉴스, 신문

· 네이버 경제M · 다음 머니 · 매일경제 · 한국경제 · 조선일보 경제 · 머니투데이

시장동향, 경제전망

· KDI 한국개발연구원 · 대외경제정책연구원 · KIF 한국금융연구원 · 산업연구원 · LG경제연구원 · 현대경제연구원 · 하나금융경영연구소

부동산, 통계수치

· KB부동산 통계정보 · 국가통계포털 · 국토교통부 통계누리 · 한국감정원 · 한국감정원 부동산통계정보 · 온나라부동산정보3.0 통합포털 · 국토연구원 · 금융투자협회

시세, 매물정보

· 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 네이버 부동산 · 다음 부동산 · 부동산 114 · 호갱노노 · 직방 · 국민은행 KB부동산 리브온

경매 정보

· 대법원 사이트 · 네이버 경매 · 스피드옥션 · 태인 · 지지옥션 · 굿옥션

임대료, 공실정보

· 메이트 플러스 · 컬리어스 · 젠스타 · 신영에셋 · 서브원 · 교보리얼코 · 한국감정원 · KB금융지주 경영연구소

커뮤니티

· 행복재테크 · 월급쟁이 재테크 연구카페 · 텐인텐 · 북극성 부동산 재테크 · 붇옹산의 부동산 스터디 · 부자파로스

칼럼, 블로그

· 세무 : 미네르바 올빼미 · 분양청약 : 분석전문가 · [칼럼] 부동산, 어떻게 살 것인가

이 중 기본적으로 체크해야 할 사이트는 아래와 같습니다.

1) 국토교통부

해당지역에 어떤 정책이 있는지 알 수 있습니다. 부동산의 정확한 가치와 세금 등을 알 수 있는 아파트 실거래가, 개별공시지가, 단독주택 가격, 공동주택 가격 등을 확인할 수 있습니다. 실거래가는 집주인이 부르는 호가가 아닌 실제로 사고 판 부동산의 가격이며, 개별공시지가는 재산세나 종합부동산세 등과 같은 세금을 걷기 위한 기준가격입니다.

2) KB부동산 통계정보

부동산 뉴스와 전문가 칼럼, 각종 통계정보 등 정말 볼만한 자료가 많습니다. 특히 월간 KB주택가격동향 자료와 주간 KB주택시장동향 자료는 파일로 다운받아 확인해보세요. 매우 양질의 자료이므로 꼭 훑어보는 것을 추천합니다. 처음에는 각종 수치들이 이해하기 힘들더라도 공부를 하면서 틈나는 대로 보면 시장을 보는 안목이 길러질 것입니다. 참고로 월간 통계는 매월 1일, 주간 통계는 매주 금요일에 발표됩니다.

3) 토지이용규제 정보서비스

토지에 관심이 있다면 이 곳을 통해서 토지에 대한 중요한 정보들을 확인할 수 있습니다. 토지이용 관련 규제내용부터 절차까지 빠르게 조회할 수 있습니다. 토지 투자를 결정하기 전에 투자 목적대로 토지를 사용할 수 있는지 반드시 먼저 확인하세요.

4) LH 한국토지주택공사

어느 지역에 새 아파트가 분양하는지, 저렴한 가격에 임대를 얻는 방법 등 집과 관련된 다양한 정보를 알 수 있습니다

5) 대법원 인터넷등기소

세를 얻거나 집을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나인 등기사항전부증명서를 인터넷에서 손쉽게 확인할 수 있습니다.

6) 전국은행연합회

대부분의 사람들은 집을 살 때 은행에서 대출을 받습니다. 이 때 전국에 있는 모든 은행의 대출상품, 이자, 상환조건 등을 한눈에 비교해서 자신에게 맞는 대출상품을 고를 수 있습니다.

7) 국세청 홈택스

부동산을 거래하면 세금이 발생합니다. 각종 세금관련 정보를 확인할 수 있습니다. 특히 양도소득세 종합포털 메뉴에서 양도소득세를 미리 계산해볼 수 있고, ‘절세TIP’도 소개하고 있으니 참고하세요.

부동산 공부 로드맵

앞서 소개해드린 방법을 종합해서 로드맵으로 구성해보면 다음과 같습니다. 이제 막 투자공부를 시작하는 사회초년생은 이 로드맵을 따라 공부하시길 추천합니다. 사실 이 로드맵을 따라 실행하는 것만 해도 꽤 많은 노력과 시간이 필요합니다. 그러나 인내는 쓰지만 열매는 단 법. 꾸준히 하신다면 보상이 있을거라 확신합니다.

실전 투자보다 더 나은 공부는 없다

지금까지 부자 공부법에 대해 말씀드렸는데요. 소개해드린 방식대로 공부하신다면 이론은 충분하실 거라 생각합니다.

하지만 이론만 공부했다고 자신의 미래에 대한 책임을 다 한 걸까요? 아닙니다. 실전 투자보다 더 나은 공부는 없습니다. 게다가 부동산은 물가에 연동해서 우상향하는 성향이 있습니다. 결국 누가 먼저 시작하느냐의 싸움이죠.

“모든 시작은 위험하다. 그러나 무엇을 막론하고 시작하지 않으면 아무것도 시작되지 않는다.” – 프리드리히 니체

부동산 투자도 마찬가지입니다. 위험하지만 시작해야만 무슨 일이든 생깁니다. 만약 제가 두려움을 이겨낼 용기가 없었다면, 단 돈 1원도 월세로 받을 수 없었을 거에요.

저는 젊은 나이에 많은 부동산 투자를 경험하면서 모든 부동산 이론을 꿰지 못해도, 수억 원의 시드머니가 없어도, 한 번도 투자해본 적이 없어 두려워도 일단 작게나마 한 걸음을 떼는 것이 중요하다는 깨달음을 얻었습니다.

지난 칼럼에서 소액으로도 투자를 시작할 수 있는 방법을 소개해드렸으니 함께 공부를 하시면서 투자경험을 쌓아보시는 건 어떨까요? 더 깊이 있게 부자 공부에 빠지실 수 있을 겁니다. 시작하지 않으면 결코 내일이 오늘보다 나을 순 없습니다. 여러분의 내일을 바꾸고 싶다면 오늘 당장 부자 공부를 시작해보세요.

– 해당 콘텐츠는 2018. 11. 13. 기준으로 작성되었습니다.