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내 집 마련을 꿈꾸는 당신이 알아야 할 부동산 투자 방법 3가지

부동산 투자

[칼럼] 내 집 마련 꿈을 이루는 똑똑한 부동산 투자

 

베스트셀러 <365 월세통장> 작가 윤수현의 <20대에 시작하는 경제적 자유 시스템> 칼럼 시리즈는 아직 여유자금도 적고 재테크 지식도 제한적인 사회초년생이 앞으로 경제적 자유를 갖기 위해 준비해야 할 것과 필요한 정보를 작가의 경험담을 통해 공유합니다. 윤수현 작가와 함께 경제적 자유를 위해 지금 바로 시작할 수 있는 재테크 방법을 확인해 보세요.

 

내 집 마련, 어떻게 시작해야 할까요?

 

필요한 예산은 천지 차이지만, 화장품 하나를 살 때도 고급 백화점에서 사거나 최저가 온라인 쇼핑몰에서 살 수 있는 것처럼 집을 사는 방법 역시 다양하게 접근해 볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 사회초년생이 내 집 마련 꿈을 이룰 수 있는 대표적인 방법 세 가지를 소개합니다.

 

첫째, 청약으로 분양받기

둘째, 부동산 중개소를 통해 일반매매로 구입하기

셋째, 경매로 낙찰받기

 

그럼 하나씩 확인해보도록 할게요.

 

1. 청약으로 분양받기

저는 20대분들에게 처음 돈을 벌면 청약통장부터 만들라고 조언합니다. 당장 청약하는 데 쓰지 못하더라도 기본 금리가 상대적으로 좋고 소득공제 혜택도 있기 때문입니다. 매월 최소 적립 금액인 2만 원으로 불입하면 그리 부담되지 않습니다.

 

기본적으로 새 아파트를 분양받으려면 청약통장이 필요합니다. 청약통장은 공평한 기준으로 입주할 순번을 정해주는 방법입니다. 많은 사람이 새집에 들어가고 싶어 하니 모두에게 공평한 기회를 주기 위해 청약제도가 생긴 것이죠. 청약저축, 청약부금, 청약예금으로 나뉘어 있던 것이 2009년부터 주택청약종합저축으로 통합되었습니다.

 

새 아파트를 꿈꾸고 있다면 아래 순서대로 청약을 준비해보세요.

 

청약 절차

 

똑똑한 청약 신청을 위해서는 자신의 청약 가점을 파악하는 것이 우선입니다. 참고로 금융결제원 아파트투유 홈페이지에서 자신의 청약 점수를 계산해 볼 수 있는데요. 청약가점 외에도 많은 분이 궁금해하는 무주택기간 산정 방법부터 자신의 무주택기간, 부양가족 수와 청약통장 가입 시점 등도 확인할 수 있습니다.

 

청약가점은 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등 3가지 항목으로 나뉩니다. 만점은 84점입니다. 아래 표의 가점 항목과 적용 기준을 꼼꼼히 살펴보시고 자신이 가점을 올릴 부분을 체크해보세요.

 

청약 가점

△ 위 내용은 정부 정책에 따라 변경될 수 있으니, 청약 시 재확인이 필요하다

 

더불어 복잡하게만 보이는 분양아파트 공고에서 무엇을 체크해야 하는지도 알려드릴게요. 중요한 요건들을 놓치지 않도록 아래 항목들을 반드시 체크해보세요.

 

분양 공고

 

부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회초년생도 똑똑하게 청약전략을 세운다면 당첨의 기회가 있습니다. 본인의 가점이 낮다면 미분양아파트, 초소형아파트, 비(非)선호타입 등 선호도 낮은 타입에 청약하는 역발상 청약을 시도해보시길 권해드려요.

 

고급 주상복합 아파트의 대명사 ‘타워팰리스’나 반포의 대표단지인 ‘반포래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’도 미분양아파트였지만 현재는 지역 랜드마크로서 시세 상승을 이끌고 있습니다. 5년 전 서울 마곡지구도 미분양으로 고전했지만, 현재는 초기 분양가 대비 2배 수준으로 가격이 뛰었죠.

 

초소형 아파트도 전략적으로 접근할 수 있습니다. 일반적으로 분양물량들은 전용면적 59㎡, 84㎡ 등 3, 4인 가족이 살만한 규모의 크기로 많이 나오기 때문에 59㎡ 이하로 공급되는 물량은 희소가치가 있습니다.

 

게다가 1인 가구가 증가함에 따라 임대수요가 많고 분양가격이 저렴하기에 큰 평형 대비 가격 상승률이 높은 편입니다. 이런 분명한 장점에도 불구하고 소형은 거주하기에 작은 면적 때문에 실거주자보다 임대수익을 노리는 투자자들이 주로 투자합니다. 따라서 불황기에는 경쟁률이 떨어질 수 있는 거죠.

 

청약 당첨 확률을 높이기 위해 일부러 선호도가 낮은 타입을 선택하는 전략도 많이 쓰입니다. 같은 전용면적이라도 다양한 타입으로 분양되는 경우 비선호 타입이 경쟁률이 낮기 때문에 당첨 확률이 높아집니다.

 

그러나 부동산 활황기에는 다른 전략을 세워야 합니다. 얼마 전 로또 분양으로 논란이 되었던 개포 8단지 재건축 아파트는 역대 세 번째로 높은 분양가에도 불구하고(3.3㎡당 4160만) 평균 청약경쟁률이 25:1을 넘었습니다.

 

일반적으로 청약에 당첨되려면, 청약통장을 가진 사람 중에서는 오랫동안 무주택자이거나, 가족이 많거나, 나이가 많은 사람이어야 합니다. 그러나 이러한 조건들이 당첨에는 유리하지만, 상식적으로 과거에 한 번도 집을 가진 적이 없고, 가족도 많고, 나이도 많은 사람이 10억이 넘는 분양대금을 가지고 있을 확률은 얼마나 될까요?

 

계산기를 두드렸을 때 필요자금을 모으는데 5년 이상 걸린다면, 다른 방법을 찾아보시길 권합니다. 무조건 은행 예·적금에 기대어 시간을 낭비하기보다 현시점에서 본인이 할 수 있는 것부터 차근차근해나가시는 것을 추천해 드립니다.

 

2. 부동산 중개소를 통해 일반매매로 구입하기

1) 대출

고정수입이 있는 직장인이라면 대출을 받아 집을 사는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 현재 거주하는 집의 전세금이 1억 2천만 원이라고 가정했을 때 추가로 8천만 원 정도를 대출받아 2억 원짜리 집을 살 수 있는데요. 혹은 대출 없이 현재 보유한 금액에 맞춰 수도권 내 집을 살 수도 있습니다.

 

일반 매매로 내 집을 마련하는 절차는 아래와 같습니다.

 

일반 매매

 

집을 보기 전 준비해야 할 사항은 무엇일까요?

 

바로 종잣돈인데요. 자신이 준비할 수 있는 종잣돈의 액수를 정확히 확인해야 합니다. 무작정 집부터 보러 다니다간 견물생심이라고 점점 자신의 능력을 넘는 비싼 집에 마음이 가기 마련이기 때문에 무리한 투자를 할 수 있습니다.

 

10년 차 직장인 K 씨는 종잣돈을 명확하게 계산하지 않고 퇴근길에 중개소를 방문했습니다. 그런데 중개사가 마침 “이런 좋은 집은 구하기 힘드니 서둘러 계약해야 해요.”라고 독촉하는 바람에 계약하고 말았습니다. 급하게 계산해보니 그녀가 가진 종잣돈과 얼추 맞는 거 같았거든요.

 

그런데 집을 사본 경험이 없던 그녀는 취득세를 포함하지 않고 계산을 하고 말았습니다. 결국 잔금일이 임박해서 부랴부랴 대출을 받아 겨우 해결할 수 있었습니다. 대출을 받지 못했다면 지금까지 들어간 돈을 날릴 수 있었기에 놀란 가슴을 쓸어내려야 했습니다.

 

내 집 마련 계획을 세우는 초기 단계부터 현재 보유자금이 얼마인지, 필요한 자금은 얼마인지 명확하게 체크해야 합니다. 아래 부대비용 체크리스트에서 내 집 마련 시 필요한 비용 항목을 확인해보세요.

 

내 집 마련

 

2) 급매물

급매물은 주택 소유자에게 자금 경색이 왔거나, 더 좋은 투자 물건을 찾았거나, 증여나 해외 거주 등 기타 개인적인 사정의 이유로 나옵니다.

 

예를 들어 전세 만기일이 많이 남은 매물이 급매로 시장에 나오는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 시세보다 저렴하게 나오게 되는데요. 만기가 남은 세입자가 이미 살고 있으니 매수자가 실거주할 수 없는 물건이기 때문입니다. 주거용 부동산은 최대 가격을 받으려면 ‘투자자’와 ‘실거주자’ 그리고 ‘실거주하려는 투자자’ 모두가 살 수 있는 물건이어야 하거든요.

 

그럼 이렇게 급매나 일반 매매로 집을 살 때 무엇을 주의 깊게 살펴봐야 할까요? 다음 표를 참고해서 똑똑하게 내 집을 골라 보세요.

 

급매로 집 구매 시 주의사항

급매이유

① 개인 사정 (해외 이민, 직장이동 등)

· 상대적으로 위험성 낮고 안전함

· 기한이 정해져 있으므로 가격 절충이 가능한 경우가 많음

② 대출이 많은 경우

· 전세 대출을 많이 안고 있는 경우, 매입을 위한 담보대출이 어려울 수 있음

· 대출 가능 여부, 대출금액, 대출승계 여부를 확인 및 미리 상담 진행할 것

· 등기부등본상 전세권 설정등기 확인

③ 권리관계가 복잡한 경우

· 잦은 주인 변경, 저당권 가압류 등 권리관계가 복잡하게 얽혀있으면 피할 것

· 경매를 피하기 위한 급매물인 경우가 다수

시세파악

주변 시세를 파악하고 최적의 타이밍을 잡을 것

· 국토교통부 실거래가 확인

· 인근 부동산중개소 3곳 이상 방문 및 친분 쌓기 (지역 주민들이 추천하는 중개소 찾기)

· 중개소 수시 문의 및 인터넷 정보 검샘으로 급매물 찾기

현장조사

발품, 손품을 팔아 현장 조사를 해야 함

· 급매물은 서류상으로만 확인하면 실수할 가능성 큼

· 현장조사를 통해 교통요건, 노후조건, 교육 시설, 관공서, 조망권, 일조권 등 꼼꼼하게 체크

비교분석 · ‘빨리 계약하지 않으면 금방 팔릴 수 있다’는 말에 현혹되지 말고 최소 3곳의 부동산을 방문해서 정보를 비교·분석할 것

 

일반매매로 집 구매 시 주의사항

새 아파트 주변에 개발 호재, 많은 수요, 적은 공급 여부 확인 분양가격에 거품이 끼어있는지 주변 지역과 시세 비교 필수
미분양 아파트 미분양 이유를 정확히 판단할 것 추후 상승 가능 지역인지, 분양가격 할인되었는지 확인 원하는 동, 호수 선택 여부 확인
재개발 / 재건축

장기적인 안목으로 투자할 것, 공부 필수

· 담당구청에 재개발계획 및 분양자격 확인 필수 (토지이용계획확인원, 건축물 관리대장, 등기부 등본 등)

5년 이상 장기간 바라보고 투자할 것
사업 차질로 인한 손해 발생 위험도 인지해서 소액투자할 것
반드시 꼼꼼한 현장 조사 필수 (집의 외형, 상태, 주변환경 꼼꼼하게 체크해서 감정가를 예상해볼 것)

 

3) 갭투자

하루가 다르게 물가는 상승하고 있습니다. 인플레이션은 돈의 가치를 하락시키기에 내 자산을 지키려면 특별한 전략이 필요합니다. 더 이상 은행에서 예·적금 우대금리 0.2%를 더 받는다는 이야기는 자랑이 아닙니다. 반드시 인플레이션을 방어할 수 있는 투자를 해야 합니다.

 

이를 위한 방법의 하나가 갭투자인데요. 갭투자란 ‘전세를 끼고 주택을 매매하는 투자방법’입니다.

 

갭투자는 부동산 가격을 폭등시켰다는 주범으로 지목되기도 했지만 2016년부터 지금까지 내 집 마련 전략의 하나로 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 그 이유는 전세금을 뺀 나머지 차액만 준비하면 되므로 소액 투자금으로도 내 집을 마련할 수 있기 때문입니다.

 

예를 들어 서울의 4억 원대 부동산은 대출을 40% 받는다고 해도 2억 4천만 원 이상의 큰돈이 필요합니다. 그런데 전세금 3억 5천만 원을 레버리지로 활용하면 5천만 원으로도 이 집을 구입할 수 있는 것입니다.

 

이렇게 전세금 비율이 상대적으로 높은 아파트는 부동산 사이트 조인스랜드의 ‘전세비율이 높은 아파트’ 메뉴에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 주의할 점은 시세 상승이 제한적인 오피스텔은 제외하고 찾아보시기 바랍니다.

 

곧 출산 예정인 직장인 P 씨는 현재 A 동네에서 2억 원의 전세를 살고 있습니다. 하지만 아이 교육을 위해 학군이 좋은 옆 동네 B 아파트로 이사를 하고 싶었습니다. 당장은 전세 계약 기간이 남았고 입주할 자금도 없지만, 몇 년 후 B 아파트 전셋값이 오를 것 같아 걱정입니다.

 

현재 거주하는 아파트의 전세금도 연일 신고가를 갱신하고 있습니다. P 씨는 부동산 공부를 시작했고, 갭투자를 해보기로 했습니다. 몇 달간 매물을 찾은 끝에 B 아파트를 3억 5천에 급매로 사고 3억 원에 한 신혼부부와 전세 계약을 했습니다. 이 방법을 통해 P 씨는 5천만 원 및 부대 경비를 포함한 소액 투자금으로 내 집 마련 꿈을 실현했습니다.

 

미혼 직장인 L 씨는 부모님 집에 거주하면서 전세를 낀 갭투자로 직장 근처의 초소형 아파트를 매입해 전세로 내놓았습니다. 그로부터 2년 후, 매매가와 전세금이 많이 오른 L 씨의 초소형 아파트는 전세를 올려 받아 투자금 대부분을 회수할 수 있었습니다.   

 

상승하는 지역을 잘 골라 갭투자를 한다면 전세금 상승분으로 투자금을 회수할 수 있기에 실투자금이 거의 없기도 합니다. 그러므로 똑똑하게 갭투자를 하려면 상승하는 지역을 찾아내는 안목을 키우는 부동산 공부가 반드시 선행되어야 합니다.

 

· 관련 포스트: 현명한 부동산 투자를 위한 투자 공부의 모든 것

 

올해 들어와 갭투자는 대출 문턱이 높아지고 실거주 요건이 강화되면서 이전보다 많이 어려워졌습니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 떨어졌고, 양도세나 비과세 등 실거주 요건이 강화되었기 때문인데요.

 

뿐만 아니라, 올 하반기부터 기존의 총부채상환비율(DTI)보다 까다로운 DSR 제도가 적용되면서, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금이 주택담보대출 원리금과 함께 부채로 반영되며 대출받는 게 어려워졌습니다.

 

따라서 무리하게 갭투자에 나설 경우 집값, 전셋값이 동시에 하락하면 손실이 발생할 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다. DTI와 DSR에 대한 자세한 내용은 여기에서 확인할 수 있으니 참고해주세요.

 

3. 경매로 낙찰받기

우리는 물건을 저렴하게 사기 위해 인터넷 최저가 쇼핑몰을 헤매거나 멀리 있는 아울렛에 가는 수고를 마다하지 않습니다. 같은 물건이라면 이왕이면 세일 행사를 할 때 사는 것이 좋겠죠. 내 집 마련 꿈을 실현하기 위한 방법도 마찬가지 아닐까요? 

 

다른 부동산 투자방법과 비교하자면 경매는 온라인에서는 최저가 쇼핑몰이고 오프라인에서는 아울렛입니다. 그만큼 시세보다 저렴하게 집을 마련할 수 있다는 매력이 있는데요. 부동산을 통해 급매로 사는 것보다 저렴하게 살 수 있는 특징이 있습니다.

 

경매는 자산이 많지 않은 직장인이나 중산층 이하에서도 얼마든지 도전할 수 있는 재테크 돌파구로 꼽히기도 합니다. 잘 알아두면 소액으로도 좋은 주택을 저렴하게 구매해 가치를 불려 나갈 수 있는 매력이 있습니다. 그래서 경매는 부동산 재테크의 꽃이라고 불립니다.

 

우선 기본적인 절차만 소개할게요.

 

부동산 경매

 

꽤 복잡해 보이죠?

 

저도 직장인이었을 때 투자모임 분들과 돌아가며 대리 입찰을 하곤 했습니다. 또한 여건이 안 되는 분들은 경매 컨설팅을 이용할 수도 있습니다. 다만 컨설팅을 이용할 때도 반드시 기본 경매 지식은 있어야 휘둘리지 않고 주체적인 투자를 할 수 있다는 것을 명심하세요.

 

경매는 집을 구매하는 하나의 방법입니다. 전문가만 할 수 있는 분야는 아니지만 철저한 공부는 필요합니다. 그 수준은 어렵지 않습니다. 직장인이 자신의 직무에서 전문성을 갖추기 위해 공부하는 정도면 충분합니다. 경매 절차와 문제 해결책들을 이해하고, 몸으로 부딪쳐 경험을 쌓아나가면 됩니다.

부동산은 시간에 투자하는 것이다

물가가 상승하면 부동산 가격도 자연스럽게 상승하기 때문에 적정한 투자를 한다면 시간이 지남에 따라 가격도 우상향 된다는 점, 부동산을 통해 일정 수준의 수익을 얻기 위해서는 일정 시간이 소요된다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

 

사회초년생에게 내 집 마련 실현이 가능할지 의구심을 갖는 분도 있을 겁니다. 분명 쉽지 않은 일입니다. 현시점에서 내 집 마련은 금수저가 아닌 이상 누구에게나 어려운 일이기 때문입니다. 시장의 흐름을 보면 앞으로는 월급을 모아 집을 마련하기가 더욱 힘들어질 것 같습니다.

 

위기를 제대로 인지하지 못하는 것이 진짜 위기입니다. 이럴 때일수록 내 집 마련 꿈을 달성하기 위해 자신의 상황을 객관적으로 분석하고 자신만의 방법을 찾아 노력한다면 누구보다 더 많은 인생의 기회를 얻을 수 있을 것입니다. 주거 안정이 이루어지지 않으면 자아실현이나 가족의 미래, 행복한 은퇴는 달성하기 어려울 테니까요.

 

Check Point

① 청약 신청 전 자신의 청약 가점과 종잣돈을 꼼꼼하게 확인하자. 특히, 현재 보유자금이 얼마인지, 필요한 자금은 얼마인지 명확하게 체크해야 한다

② 본인의 가점이 낮은 경우, 미분양아파트, 초소형아파트, 비(非)선호타입에 청약하는 역발상 방법을 시도해볼 수 있다

③ 부동산 경매는 집을 구매하는 하나의 방법이다. 철저한 공부가 선행되어야만 시세보다 저렴한 주택을 구매할 수 있다

 

 

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