투자

내 집 마련을 위한 또 하나의 선택, 부동산 경매

부동산 경매

[칼럼] 알아두면 일상에 큰 도움이 되는 부동산 경매

 

베스트셀러 <365 월세통장> 작가 윤수현의 <20대에 시작하는 경제적 자유 시스템> 칼럼 시리즈는 아직 여유자금도 적고 재테크 지식도 제한적인 사회초년생이 앞으로 경제적 자유를 갖기 위해 준비해야 할 것과 필요한 정보를 작가의 경험담을 통해 공유합니다. 윤수현 작가와 함께 경제적 자유를 위해 지금 바로 시작할 수 있는 재테크 방법을 확인해 보세요.

 

‘전 국민 부동산 전문가 시대’라는 말이 있을 정도로 부동산에 대한 관심은 늘 뜨겁습니다.

 

전문가 중심으로 부동산 경매에 접근했던 과거와 달리 지금은 일반인의 도전도 많아지는 추세인데요. 그래서인지 최근 서점의 베스트셀러 코너를 살펴보면 부동산 경매 관련 책을 쉽게 접할 수 있습니다.

 

다양한 부동산 규제 정책에도 불구하고 경매가 집행되는 법정은 늘 많은 사람으로 북적이는데요. 월급을 알뜰하게 모아도 서울에서 내 집 마련은 10년 이상 소요되기 때문에 여러 방법의 하나로 부동산 경매에 대한 관심이 많은 것 같습니다.

 

이번 글에서는 내 집 마련을 위해 고려해볼 수 있는 부동산 경매 정보를 자세히 알려드리고자 합니다.  

 

– 함께 읽어보면 좋은 글: 내 집 마련을 꿈꾸는 당신이 알아야 할 부동산 투자 방법 3가지 

 

알아 두면 좋은 부동산 경매

부동산 경매로 집을 사지 않더라도 아래와 같은 시기에 대비해 경매를 알아 두면 큰 도움이 됩니다.

 

1. 급매로 집을 살 때

경매 가격과 비교해 급매 가격이 적합한지 알 수 있습니다. 부동산에서 말하는 급매가격(급매가)은 무엇일까요? 

 

사실 급매 가격에 대한 정확한 기준이 없는 관계로 시세의 20% 할인된 가격이 급매가가 될 수도 있고, 3억 원 가치의 집이 500만 원만 싸도 급매라는 표현을 사용할 수 있습니다.

 

이 경우, 구입 희망 주택의 인근 경매 낙찰사례에서 낙찰가를 확인해 급매가격이 정말 저렴한지 검토할 수도 있고, 혹은 경매 낙찰가 추이를 살펴 시세 하락 흐름이 감지된다면 매수 시기를 다시 잡을 수도 있습니다.

 

정리하면, 부동산 경매를 잘 아는 사람이 유리한 조건으로 내 집을 마련할 수 있는 확률이 높습니다.

 

2. 임대보증금을 안전하게 지키고 싶을 때

지난 몇 년간 부동산 경매 현장에서 임대보증금을 떼이고 집에서 퇴거하는 분들을 많이 보았는데요. 이와 같은 불상사가 일어나지 않는 것이 중요하지만, 살면서 내게 이런 일이 생기지 않는다는 보장은 없습니다.

 

법은 권리를 주장하지 않는 사람은 보호해 주지 않습니다. 정당한 권리를 주장하기 위해서는 공부가 필요한데요. 이를 위해 부동산 경매를 알아 둘 필요가 있습니다. 한 가지 사례를 살펴볼까요?

 

월세를 찾고 있던 직장인 P씨는 시세 2억에 근저당 1억 5,000만 원이 설정된 소형 아파트를 중개사에게 소개받았습니다. 조건은 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원이었어요. 만약 P씨가 입주 후, 아파트가 경매로 넘어가서 1억 8,000만 원 정도에 낙찰될 경우, 근저당 1억 5,000만 원 배당 후에도 3,000만 원 정도가 남게 됩니다.

이 경우 P씨가 확정일자를 받고 배당요구를 했다면 보증금 1,000만 원을 안전하게 돌려받을 수 있지만, 아파트 가격이 1억 8,000만 원으로 떨어져서 1억 5,000만 원에 이 아파트가 낙찰된다면 P씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 낙찰자에게 집을 넘겨줘야 합니다. 

 

위 상황에서 보증금 1,000만 원이 세입자의 전 재산이라면 세입자는 곤란한 상황에 처하게 됩니다.

 

그래서 국가에서는 ‘일정 금액 이하’의 소액 보증금으로 세를 살고 있는 세입자에 대하여 법으로 정해진 배당순서와 관계없이, 경매절차에서 가장 먼저 일정 금액을 돌려주는 법을 만들었습니다.

 

이에 따라, 임대보증금은 가장 먼저 변제(최우선 변제)를 받을 수 있는 소액보증금 이하로 설정하는 것이 가장 안전합니다.

 

변제 기준

2018년 9월 9차 개정으로 2018년 8월부터 서울은 변제 범위 1억1,000만 원 이하인 보증금은 3,700만 원 이하로 변제 받을 수 있다.

 

3. 집값의 향방을 알 수 없는 부동산 혼돈기일 때

부동산 시장의 활황기에는 어떤 아파트를 사도 다 오릅니다. 이 경우, 매수자는 더 많이 오를 곳을 고르는 정도의 수고만 하면 되는데요. 활황기에는 부동산 경매에 많은 사람이 참여하므로 시세보다 저렴하게 주택을 구매하는 게 쉽지 않습니다. 

 

그리고 낙찰가와 시세 차이가 없다면 오히려 적절한 타이밍에 급매로 좋은 입지의 주택을 매입하는 것이 유리하기도 합니다.

 

그러나 요즘처럼 집값이 내려갈지 올라갈지 모르는 부동산 ‘혼돈기’에는 부동산 경매를 통해 저렴하게 주택을 사는 것도 고려해볼 수 있습니다. 가격이 내려가는 경우를 대비할 수 있기 때문입니다.

 

게다가 일반적으로 상승기보다 혼돈기에 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 구매할 수 있습니다. 시세보다 싸게 샀다면 집값이 내려가더라도 손해를 보지 않을 수 있고, 다시 상승장이 올 때까지 기다릴 수 있습니다. 

 

요즘 같은 혼돈기에는 집을 꼭 사야만 하는 실수요자에게 부동산 경매가 하나의 옵션이 될 수 있습니다.

 

 

부동산 경매의 매력

요즘에는 물건을 하나 사더라도 가격 비교 사이트를 통해 꼼꼼히 따져보고 구매를 합니다.

 

저도 가습기 하나를 사려고 마음먹었을 때 여러 웹사이트를 찾아다니며 비교해 보았습니다. 결국 만 원 할인 쿠폰을 찾아내고서 비로소 구매를 했습니다.

 

처음 부동산 경매를 알게 되었을 때, 가습기를 만 원이나 할인받아 사는 방법을 발견한 것 같았습니다. 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련 기회를 얻을 수 있는 가성비 높은 방법이기 때문입니다.

 

1. 급매보다 저렴한 가격

 

“경매는 급매보다 싸다”

 

부동산 경매 시장에서 접할 수 있는 명제인데요. 앞서 말씀드렸듯이, 부동산 활황기에는 경매 낙찰가와 급매가가 비슷해 보일 수 있으나, 경매 물건과 비교했을 때 급매물 중 괜찮은 물건을 찾기가 상당히 어렵습니다. 

 

또한 제 10년의 경매 경험상 특별한 상황이 아니고서는 낙찰가는 급매가보다 반드시 낮았습니다.

 

직장인 Y 씨는 작년에 소형아파트를 경매로 1억 8,500만 원에 낙찰받았습니다. 당시 급매가는 2억 3,000만 원 정도였습니다. 낙찰 금액 이외에 들어간 제반 비용을 다 합쳐도 급매가와는 3,000만 원 이상 차이가 났었죠. 이 물건은 감정평가액이 2016년에 산정되었는데요.

그동안의 시세 상승을 반영하지 못한 채 감정가가 낮게 책정되어서 저렴하게 낙찰받을 수 있었습니다. Y 씨는 이 아파트를 월세로 돌려서 월급 외에 꾸준한 추가 수익을 얻고 있으며, 작년과 올해에 걸쳐 아파트값이 큰 폭으로 올라 다음 투자를 위한 계획도 세우고 있습니다.

 

2. 소액투자 가능

사회초년생 당시 제가 부동산 경매에 처음 도전했을 때 종잣돈은 천만 원이었습니다. 그래서 소액으로도 시작할 수 있는 부동산 투자 방법을 찾아야만 했는데요. 

 

‘부동산 중개 외에 아파트를 조금 더 저렴하게 살 수는 없을까?’라고 고심하던 찰나에 우연히 부동산 경매를 알게 되었습니다.

 

경매 초기에는 소액으로 구매가 가능한 물건에만 투자했습니다. ‘경제적 자유를 주는 월세 수익’을 투자의 목적으로 설정했기에 수도권보다 수익률이 높고 리스크도 낮은 비수도권의 꼬마아파트*에만 집중했습니다. 

 

그래서 투자금과 투자 경험이 많지 않은 저도 비교적 안전하게 부동산 투자를 지속할 수 있었어요. 

 

꼬마아파트

일반적으로 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 ‘초소형 아파트’를 말한다. 

 

그 당시 괜찮은 입지의 수도권 꼬마아파트는 시세가 1억 원 안팎이었는데, 지방의 꼬마아파트는 평균 시세가 4,000만 원을 웃도는 정도였습니다. 시장이 불황기였던 터라 경매를 통해 시세보다 약 1,000만 원 정도 저렴하게 살 수 있었습니다.

 

당시엔 경매로 매입하면 낙찰가의 70% 정도는 대출을 받을 수 있었으니, 한 채당 실투자 금액이 부대비용을 포함해도 천만 원 이하일 정도로 매우 적었습니다. 

 

이렇듯 소액 종잣돈으로 할 수 있는 부동산 투자 방법 중 가장 효과적인 것은 경매입니다. 특히 종잣돈이 없는 사회초년생일수록 경매에서 길을 찾아야 합니다.

 

꼬마아파트

첫 부동산 경매로 10년 전 낙찰 받은 전용 40㎡의 아파트. 감정가 3,700만 원대의 아파트를 2,800만 원에 낙찰받았다. 실투자금 635만 원을 투자하여 월세 25만 원, 수익률 28%로 임대를 하며 보유하다 4,300만 원에 매도했다.

 

3. 국가가 주관하는 거래 안전성 (NO 허위매물 및 투명한 정보 공개)

최근 부동산 상승기 때 호가를 올리는 허위매물이 크게 문제가 되었습니다. 여전히 일반 거래 시장에는 허위 미끼 매물이 혼재되어 있는데요. 그래서 일일이 확인을 하지 않으면 거래가 가능한 것인지 완료된 것인지 구별하기 어렵습니다.

 

반면 경매에는 진성 물건만 있습니다. 국가가 일일이 확인을 거쳐 거래 가능한 물건만을 올리기 때문입니다. 또한 경매가 시작되는 시점에 전국의 모든 물건이 동시에 공시가 되며, 낙찰 혹은 변경 등 상태의 변화도 누구에게나 투명하게 공개됩니다.

 

법원 경매

법원 경매 사이트에는 국가가 수집한 매각물건에 대한 정보가 투명하게 공개된다. 기본정보 및 감정평가서, 매각물건명세서, 문건송달내역 등 부동산 분석에 필요한 많은 정보가 제공된다.

 

흔히 부동산 경매라고 하면 위험하다는 선입견이 있습니다. 그러나 경매가 위험한 경우는 권리 분석을 잘못했거나, 혹은 부동산 시세 조사를 제대로 하지 않아서, 낙찰가를 높게 받은 경우 이외에는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

 

경매와는 다르게 일반 중개로 부동산을 취득할 경우에는 이중계약 위험이나 임대인의 신분 위조 등의 부동산 사기 위험이 존재합니다. 또 계약 당시 약속한 금액에서 가격을 더 올려달라고 요구하거나, 매도인이 변심해서 계약을 파기하지는 않을까 봐 마음 졸이는 일도 없습니다.

 

무엇보다도 경매를 통해 매수한 소유자의 권리는 일반 매매를 통해 얻은 것과 다르지 않습니다. 간혹 명도가 어려운 경우가 발생하더라도, 법원은 낙찰자의 손을 들어줍니다.

 

4. 자산을 지키는 방패

경매 지식은 내 재산과 주변 사람들의 자산을 지킬 수 있는 방패가 되어줍니다. 경매 절차를 공부하게 되면 부동산이 경매로 넘어가지 않게 하는 방법과 자산을 지키는 방법을 자연스럽게 배우게 됩니다.

 

또한 세입자의 경우 임대보증금을 안전하게 보호하는 방법, 계약 시 주의해야 할 점, 재계약이나 보증금 증액 시 주의해야 할 내용 등을 알게 됩니다.

 

5. 시장경제 공부

경매에는 아파트나 다세대, 원룸, 오피스텔 같은 주거형 부동산부터 상가, 토지, 주유소, 골프장 등에 이르기까지 다양한 종류의 물건이 있습니다.

 

네이버 부동산

 

일반인들이 이렇게 다양한 부동산의 물건 정보를 파악하는 건 쉽지 않습니다. 따라서, 경매를 통해 전국적으로 다양한 매물을 접하다 보면 부동산 시장을 보는 안목을 보다 폭넓게 확장할 수 있습니다.

 

직접 투자를 하지 않아도 경매정보지를 훑어보는 것만으로도 전반적인 시장의 흐름과 지역 경제에 대한 시야를 자연스럽게 넓힐 수 있습니다.


 

경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이 가능한 방법입니다. 특히 소액의 종잣돈 운용이 가능한 사회초년생에게 경매만큼 효과적인 방법은 없을 것 같습니다.

 

또한, 직접 경매를 하지 않더라도 내 자산을 지키기 위한 방패로서 부동산 경매를 배워 둔다면 여러모로 큰 도움이 될 것이라 생각합니다.

 

물론, 부동산 경매를 처음 접하는 분들이라면 두려움이 앞설 수 있지만, 부동산 경매를 가습기 구매를 위해 여러 사이트를 돌아다니고 가격을 꼼꼼히 비교해본다고 생각해보시면 어떨까요?

 

이와 더불어 스스로 내일을 개척하겠다는 마음가짐을 갖췄다면 부동산 경매를 통해 여러분도 내 집을 마련할 수 있습니다. 

 

Check Point 

① 부동산 경매는 내 집 마련을 위해 고려해볼 수 있는 여러 방법 중 하나다.

② 부동산 공부를 위한 방법의 하나로써 경매를 배워두면 유용하다.

③ 부동산 경매의 매력 : 급매보다 저렴한 가격 I 소액투자 가능 I 국가가 주관하는 거래 안전성 I 자산을 지키는 방패 I 시장경제 공부

 

 

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