금융이 쉬워진다 대출

주택담보대출에 대한 모든 것

2020.01.06
주택담보대출

내 집 마련을 위한 방법 중 하나, 주택담보대출 자세히 알아보기

 

재테크 채널 유튜버이자, 「빚부터 갚아라」, 「원트재무설계 소원을 말해봐」 저자인 오상열의 <어차피 재테크는 토스> 칼럼 시리즈에서는, 재테크의 가장 기본인 통장 관리부터 채권 투자까지 전반적인 돈 관리 방법을 하나씩 짚게 됩니다. 모두가 경제적 자유를 얻을 수 있도록, 알찬 재테크 정보를 쉽고 재미있게 전달합니다. 주택담보대출

 

‘집’이란 생활의 기본 요소 세 가지인 의식주 중 하나인 만큼, 삶에 꼭 필요한 존재입니다. 부동산 자산 중 하나로 재테크 수단 역할을 한지도 오래 됐고요.

많은 분들이 목표 중 하나로 삼는 것이 바로 ‘내 집 마련’인데요. 내 집이 있다는 것 자체만으로도 심리적 안정감을 느낄 수 있고, 집을 담보로 연금이나 대출 제도 등을 활용해 현금을 확보할 수 있기 때문입니다.

오늘은 집(주택)을 담보로 대출을 받는 제도인 ‘주택담보대출’ 에 대해 자세히 알아보려 하는데요. 주택담보대출 한도가 정해지는 방법부터 상환 방식은 어떤 것들이 있는지, 마지막으로 대출 금리 줄이는 방법까지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

주택담보대출 한도가 정해지는 방법은?

대출 한도를 정하는 방법은 총 세 가지입니다. 원래 LTV, DTI만 있었는데, 최근에 DSR이 생겼어요.

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1. LTV (Loan to Value) : 주택담보 대출 비율

집 값 대비, 대출 받을 수 있는 비율을 말합니다. 예를 들어볼게요. LTV가 60%라고 가정한다면, 집 값 대비 60%까지만 대출을 받는 것이죠. 집 값이 1억이라면, 6천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 겁니다.

LTV는 지역마다 조금씩 달라질 수 있습니다. 투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 집을 담보로 대출을 받느냐에 따라 비율이 달라져요. (부동산은 수요와 공급 기준 시장가격 원리를 따라가기 때문에, 정부에 의해 규제가 강화되거나 완화되곤 합니다.)

또한, 지난달 23일 금융위원회는 투기 지역이나 투기과열 지역 내 시가 9억원을 초과하는 주택의 LTV 규제를 강화한다고 밝힌 바 있습니다. 이전에는 집 가격에 상관없이 LTV 40%가 적용됐지만, 이제는 9억원까지 40%, 9억원을 넘는 부분은 20%가 적용된다는 점을 참고해주세요. 

 

2. DTI (Debt to Income) : 총부채 상환 비율

내 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. 여기서 말하는 소득은 직장인의 경우 연봉, 연소득을 말하고, 자영업자의 경우 사업소득을 말해요. 대출원리금은 대출 원금과 이자를 합친 금액이라는 말입니다. 소득이 높으면 대출원리금도 높아지겠죠. 대출을 더 많이 빌릴 수 있다는 의미입니다.

예를 들어 DTI가 40%라면, 내 연봉의 40%까지 원금과 이자(=대출원리금)를 낼 수 있다는 것입니다. 연봉이 높으면 높을수록 더 많은 대출금을 빌릴 수 있겠죠.

1억 원을 대출 받는다고 가정해봅시다. 대출 이자 연이율은 5%, 상환 기간은 20년이라고 해볼게요. 원리금 균등 상환 방식(원금과 이자를 매월 균등하게 갚아나가는 방식)을 택한다면, 월 65만 원 정도를 20년 동안 갚으면 됩니다. 1년 정도 되면 65만 원 x 12개월 = 원리금은 약 780만 원이에요.

연봉 3천만 원인 사람이 DTI가 40%일 경우에는, 대출원리금을 3천만 원의 40%인 1,200만 원까지 빌릴 수 있습니다. 1억 대출을 받을 때 1년에 780만 원을 내야 하니까 1,200만 원 내에 들어오죠? 그럼 1억 대출을 받을 수 있게 되는 겁니다.

만약 정부에서 대출 규모가 너무 커져서 ‘대출을 줄여야겠다.’ 라고 한다면, 40%의 비율을 30%로 낮추겠죠? 그러면 어떻게 될까요? 900만 원까지 빌릴 수 있다는 의미이니까, 이 때도 1억 대출은 가능합니다. 

하지만 20%까지 낮춘다면? 3천만 원의 20%니까, 600만 원까지만 대출원리금을 빌릴 수 있게 되고, 갚아야 하는 금액인 780만 원보다 낮아지죠. 이 경우 1억 대출은 불가능하게 됩니다.

 

3. DSR (Debt Savings Ratio) : 총부채 원리금상환 비율

개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다. 조건이 좀더 까다로워진 경우라고 볼 수 있어요.

주택담보대출원리금 뿐 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 다 합한 것을 기준으로, 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해주는 방법입니다.

DSR도 LTV와 마찬가지로 규제가 강화되었는데요. 투기 지역이나 투기과열 지역 내 시가 9억원을 초과하는 주택을 담보로 대출받을 때 DSR 40% (비은행권은 60%)를 넘을 수 없게 되었습니다. 

 

대출 원리금 갚아나가는 기간은 어떻게 정해지나요?

일시 상환과 분할 상환으로 나눠지는데요. 

일시 상환 대출 상품은 보통 1년에서 5년 사이, 분할 상환 대출 상품은 1년 이상 최장 30년까지 상환 기간이 정해집니다. 분할 상환을 하는 대출 원리금 상환 방식에는 세 가지가 있어요. 

주택담보대출

 

1. 원금 균등 상환 방식

매달 원금을 균등하게 갚고, 이자는 시간이 지날수록 줄어드는 방식입니다. 이자는 적지만 초기 부담이 큽니다. 

갚고 남은 원금에 비례해 매월 이자가 적용되기 때문에, 초기에는 상환부담이 가장 크지만 대출 기간 중 부담할 이자는 가장 적은 방식입니다.

 

2. 원리금 균등 상환 방식

가장 보편적인 방법으로, 매달 원금과 이자를 균등하게 갚는 방식입니다. 초기에는 이자를 많이 내다가 나중에는 원금이 많아지는 방식이라, 원금이 줄어드는 속도가 생각보다 느립니다. 

다만 갚아야 하는 금액이 매월 일정하기 때문에 편리하다는 장점도 있습니다.

 

3. 만기 일시 상환 방식

대출 기간 동안 이자만 내고, 원금은 만기에 한꺼번에 갚는 방식입니다. 당장 갚아야 하는 부담은 적지만, 부담해야 하는 총 이자는 가장 많은 방법이에요.

총 원리금이 가장 큰 방식이기 때문에, 상환 계획을 잘 고려해야 합니다.

 

대출 금리는 어떻게 정해지나요?

주택담보대출

변동금리와 고정금리가 있으며, 변동금리가 고정금리보다 보통 0.5~1% 정도 낮은 편입니다. 

변동금리는 처음에 낮은 이자를 내기 때문에 부담이 없지만, 금리 인상 시 부담이 있습니다. 반면, 고정금리는 처음에는 높은 이자를 낸다고 느껴지지만, 금리 인상 시 변동이 없기 때문에 부담이 적습니다. 

예를 들어 1억 원의 주택담보대출을, 3%의 변동금리로, 20년 동안 갚는다면, 이자 납입금은 약 3,200만 원입니다. 하지만 3.5%의 고정금리로 빌리면 이자 납입금은 총 3,800만원이 됩니다. 

그런데 만약 변동금리가 3년이 지난 후 4%로 오르고, 또 3년이 지나서 5%로 올랐다면? 이자 납입금은 대략 5,800만 원 정도가 됩니다. 고정금리 이자 납입금보다 더 많아지게 되죠. 

이런 점 때문에, 보통 5~10년까지 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리를 적용하게 됩니다. 대출을 빨리 갚을 수 있다면 변동금리가 유리하고요.

📌 tip. 대출 이자 줄이는 방법

1. 대출 이자 감면 조건 꼼꼼히 체크하기

시중 은행들은 신용카드나 체크카드 전월실적, 자동이체 건수, 급여 이체 등 조건을 만족할 경우 금리를 감면해줍니다.

기존에 사용중이던 카드 조건보다 대출 받는 은행에서 더 좋은 조건의 카드를 발급받을 수 있다면, 주거래은행을 옮기는 것도 방법입니다. (주거래은행이 없었다면, 이 기회에 해당 은행을 주거래은행으로!)

 

2. 금리인하요구권 활용하기

대출 받은 후 승진하거나 연봉이 올랐을 경우, 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다.

 

3. 자금 사정에 맞춰 대출 상품 갈아타기

대환대출이라고 하는데요. 마이너스 통장 일부를 금리가 싼 만기일시상환대출로 바꿀 수도 있습니다. 틈틈히 잘 알아보고 더 낮은 금리의 대출 상품을 알아보는 것도 방법이겠죠.

 

4. 금융감독원 포털 사이트 파인 이용하기 

내게 맞는 주택담보대출, 전세자금대출, 개인신용대출 등을 견적내어 볼 수 있는 페이지가 있습니다. 

특히 주택담보대출은 주택 가격 및 종류, 대출 금액 및 기간, LTV, 금리 및 상환 방식, 지역 선택 등으로 나눠져 있기 때문에 세부적으로 조건을 나눠 내게 맞는 주택담보대출 상품을 찾아볼 수 있어요.

 

 

대출 없이 주택을 구입하는 것이 가장 좋은 방법이지만, 월 평균 소득을 고려했을 때 쉬운 일이 아닙니다. 대출을 현명하게 활용하는 것 또한 하나의 방법이 될 수 있어요.

대출을 포함한 부채의 적정성은 20% 이하일 경우 건전, 40% 이하는 보통, 40% 초과일 경우 위험이라 규정하고 있습니다. (한국FP학회 기준) 가능한 한 20% 내에서 대출 받고 약속한 기간 내에 모두 갚는 것을 목표로 하셨으면 좋겠습니다.

 

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