부동산 임대소득세 줄이는 절세 팁 1편

근로소득 하나만 있는 직장인은 연말정산만으로 소득세 신고의무가 끝나요. 하지만 주택임대 소득이 추가로 있는 직장인은 다음 해 5월 1일~ 5월 31일의 기간 동안 주소지 관할 세무서에 세금을 신고 및 납부를 해야 해요. 바로 임대소득세인데요. 이번에는 임대소득세 납부 기준과 줄이는 방법에 대해 다뤘어요.

부동산 임대소득세, 기준은 무엇일까?

하지만 주택을 임대해 수익을 얻는다고 해서 모두 세금을 내는 것은 아니에요. 우선 세금을 내는 기준을 잘 파악하고 있어야 하는데요. 어떤 경우에 세금을 내지 않아도 되는지 김토스 씨 사례를 통해 살펴 볼게요.

Q. 김토스: 직장을 다니며 열심히 일해 드디어 집을 장만했어요. 이 집은 부수입을 위해 세입자에게 월 100만 원을 받고 월세를 주고, 당분간 저는 따로 월세를 얻어 살기로 했습니다. 소득세가 많이 나올까요?

A. 택스코디: 김토스 씨는 매월 100만원 월세 소득이 생기게 돼요. 하지만 소득세를 내지 않아도 됩니다. 바로 1주택자이기 때문입니다.

주택을 한 채만 보유하고 있고, 보유한 주택이 국내 기준시가 12억 원 이하 주택이라면 월세 수익이나 전세 보증금 등에 대한 소득세를 내지 않아도 돼요.

• 2주택자인 경우

만약 김토스 씨가 시간이 흘러 돈을 좀 더 모아 집을 한 채 더 매입하게 됐다고 가정해볼게요. 새로 구한 집을 3억 5천만 원에 전세를 줬다면, 김토스 씨는 소득세를 내야 할까요?

전세는 2주택까지는 비과세이기 때문에 전세에 대한 소득세는 내지 않아도 돼요. 하지만 앞서 임대하고 있는 월세 100만 원에 대한 소득세는 내야 합니다. 그때까지 여전히 본인이 월세에 살고 있더라도 2주택자에 해당하기 때문이죠.

단, 받는 월세가 월 100만 원으로 1년간 총 1,200만 원이므로, 분리과세나 종합과세를 선택해 신고해야 해요. (2018년까지는 2천만 원 이하는 비과세였지만, 현재는 2천만 원 이하의 경우 분리과세나 종합과세 중 선택해서 소득세를 내야 해요.)

• 3주택자인 경우

시간이 흘러 김토스 씨가 집을 하나 더 사게 되었고, 이번에는 자신이 거주하게 되었다고 가정해 봅시다. 이때 소득세는 어떻게 될까요?

이때부터는 3주택자에 해당하므로 월세와 전세보증금에 대한 소득세도 내야 합니다. (이때 주택 수 계산은 부부가 보유한 주택을 합산해요.)

참고로 상가와 달리 주택은 보증금 전체에 대해 소득세를 부과하지 않고 3억 원을 넘는 금액 중 60%에 대해서만 부과합니다. 본인이 거주하고 있는 경우에는 소득이 발생하지 않기 때문에 소득세에 해당되지 않아요.

정리해보면 모든 임대소득에 대해 세금이 부과되지 않습니다. 자신이 가지고 있는 주택의 수와 주택 시가, 또 월세인지 전세인지 임대 방법에 따라 소득세가 매겨져요.

주택 임대 소득세를 파악하기 위해서는 임대소득에 대한 소득세 과세방식에 대해 이해가 필요합니다. 아래와 같이 정리할 수 있어요.

분리과세를 잘 활용하면 세금을 내지 않을 수도 있어요

2주택, 3주택 소유자라 과세 대상이 되더라도 분리과세로 계산하면 세금을 내지 않거나 줄일 수 있어요.

Q. 김토스: 분리과세란 무엇인가요?

A. 택스코디: 분리과세는 다른 소득에 합산(종합과세)하지 않고 해당 소득에 대해서 독자적인 과세 체제로 과세하는 방식을 말합니다.

부동산 임대소득 분리과세는 개인별로 연간 주택임대소득이 2천만 원 이하일 때 적용돼요. 이때 다음 계산식에 따라 14%를 적용하여 분리과세를 해요. (본인 선택에 따라 종합과세로 신고할 수도 있어요.)

여기서 필요경비는 임대수입 중 60%(등록사업자) 또는 50%(미등록사업자)의 금액을 말해요. 공제금액은 세금에서 제해주는 금액을 말하는데요, 등록사업자는 400만 원, 미등록사업자는 200만 원을 세금에서 빼줘요.

일반적으로 근로소득이 있는 직장인이 주택임대소득이 있을 때, 분리과세가 유리해요.

분리과세로 선택할 경우, 임대사업자등록을 하고, 지자체 임대주택으로 등록을 한다면 소득의 60%를 필요경비로 빼고, 400만원 공제를 받아 총 수입금액이 1,000만원 이하이면 낼 세금이 0원이 돼요.

지자체 등록임대주택이 아니라면 필요경비 50%와 소득공제 200만 원이 적용되어 결과적으로 총 임대수입이 400만 원 이하면 아래와 같이 과세표준이 0원이 되어 낼 세금이 없어요.

정리하면 2,000만 원 이하의 주택임대 수입이 있는 사람들은 소득세 분리과세를 선택할 수 있고, 이는 종합소득세로 세금을 내는 것보다 세금을 줄어드는 경우가 많아요. 즉, 2,000만 원 이하로 수입금액을 맞추는 게 중요해요. 만약 부부라고 하면 나 혼자 4,000만 원의 주택임대 수입을 갖는 것보다 배우자와 내가 반씩 나눠 수입금액 2,000만 원을 맞추면 둘 다 분리과세로 신고할 수 있어요. 이렇게 적절히 명의를 분산하면 세금을 줄일 수 있습니다.

Edit 박혜주 Graphic 이은호 함영범