안정적인 수익을 내는 5가지 부동산 재테크 법칙

절대 잃지 않는 투자를 하겠다.

부동산 투자를 시작할 때 제가 세웠던 대원칙으로 어렵게 모은 돈을 잃고 싶지 않다는 생각에 만들게 되었습니다. 사실 워킹맘으로 일과 육아를 동시에 해내고 있는 지금도 크게 다르지 않은데요. 다양한 투자 경험과 노하우를 토대로 반드시 수익을 내는 저만의 투자 법칙을 세우고 철저히 지키고 있습니다.

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이번 글에서는 제 경험을 토대로 다듬은 ‘부동산 재테크 시, 꼭 알아두면 좋은 5가지 법칙’을 소개해드리려 합니다. 참고로 저 또한 큰 수익에 흔들려 위험한 투자를 하고 싶을 때마다, 아래 내용을 다시 읽어보고 물건을 점검했습니다.

제 1 법칙: 개발 호재보다 중요한 수요와 공급 법칙

 ‘수요는 풍부하고 공급이 부족한 곳을 찾는다’

투자를 시작한 당시, 전 세계적으로 금융위기라는 리스크가 있었기 때문에 가급적 안전한 투자를 위해 이 법칙을 지키고자 노력했습니다. 사실 이 내용은 제가 최우선으로 삼고 있는 투자 기준이기도 합니다. 

투자 또한 시장에서 통용되는 수요와 공급의 법칙에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서, 부동산 투자가 복잡하다고 생각하는 분들에게 물건을 찾을 때 이 법칙은 꼭 기억하라고 말씀드릴 정도예요.

대학생은 학교에 가고, 직장인은 일터에 갑니다. 당연히 이들은 학교와 직장 근처에 살기를 희망합니다. 그래서 저는 기숙사처럼 쉽게 등·하교할 수 있는 대학교 인근 꼬마아파트 혹은 산업단지처럼 일자리가 많은 지역에 있는 물건에 투자했는데요. 수요가 풍부하면 수익률은 따라옵니다. 

물론 수요 못지않게 공급 역시 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 저는 5년 전 산업단지 내 우량 아파트를 보유하고 있었는데요. 아파트 근처에 대규모 산업단지 개발 계획이 잡히면서 그 주위 원룸과 오피스텔이 우후죽순 지어지기 시작했습니다.

원룸이 들어서자 기존의 오래된 아파트 임대가와 매매가는 급락했습니다. 결국 눈물을 머금고 급매를 할 수밖에 없었는데요. 우량 물건이었지만 수요뿐만 아니라 공급도 상당히 중요하다는 큰 교훈을 얻었습니다. 그리고 이 사건을 계기로 투자 시, 2년 후 시장은 어떻게 변할지 미리 점검하고 신중한 투자를 진행하게 되었습니다.

특히, 미래에 공급될 물량을 늘 주시해야 합니다. 한가지 팁을 드리면, 정보에 밝은 아파트 관리소장 혹은 지역 부동산 중개사와 정기적으로 교류하면서, 의사 결정에 도움이 되는 여러 소식을 접할 수 있는데요. 

신규 아파트 혹은 오피스텔 분양 소식을 들었을 경우, 매매를 적극적으로 검토하시는 걸 추천합니다. 개발 호재에 들떠 욕심을 부리면 몇 년간 보유 물건을 공실로 놔둬야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

제 2 법칙: 스마트 & 스피드 투자법

학창 시절의 저는 많은 시간을 들여 우직하게 공부하는 스타일이었어요. 투입하는 시간 대비 효율이 낮다 보니, 적은 시간을 들여 좋은 성적을 내는 똑똑한 친구들이 늘 부러웠습니다.

그래서 성인이 된 이후 시작한 부동산 투자는 좀 더 똑똑하고 빠르게 성과를 내리라 마음먹었는데요. 나름대로 ‘스마트 앤 스피드 (Smart & Speed) 투자법’이라 명명하고 세부 원칙을 잡아보았습니다.

① 스마트 투자법: 투자 고수에게 미래 가치를 보는 안목을 배우자

부동산 공부 초기, 제 모토는 ‘고수의 방식을 철저히 따라 하자’였는데요. 부동산 슈퍼 리치의 투자법과 수많은 물건 중 옥석을 가려내는 안목을 배우려고 끊임없이 연구했습니다. 

그래서 관련 서적과 세미나, 교육에 적극적으로 참여했습니다. 종종 타지역에서 열리는 세미나에 참석하기 위해 새벽 첫차를 타고 간 적도 많았어요. 상세한 공부 방법은 지난 칼럼에서 확인할 수 있습니다.

🔗 관련 포스팅: 부동산 투자 전문가의 실전 부자 공부 노하우

② 스피드 투자법: 명도부터 계약까지 무조건 빠르게 움직여라

이 투자법은 부동산 경매 영역에 좀 더 해당합니다. 불황기에는 꼬마아파트가 대규모로 경매에 나오는 경우가 종종 있는데요. 아파트 한 동 전체가 경매에 나오면 명도와 공사에 드는 시간이 중요합니다. 아파트 내부가 빨리 정리되는 순서대로 계약 시 성사되기 때문인데요. 그야말로 촌각을 다투는 일이 벌어집니다.

상대적으로 계약이 잘 이루어지는 시즌이 있습니다. 이 시기를 놓쳐 공실이 되면 한동안 대출 이자를 내 자본금으로 지불해야 하므로 손실이 발생할 수 있습니다.

예를 들어 관리비의 경우, 빈집이어도 꾸준히 나가는데요. 명도와 공사부터 계약까지의 기간을 줄이는 것이 지출 경비를 줄이고 수익을 극대화하는 방법입니다. 저도 이 기간을 최대한 줄이기 위해 혼자 밤낮없이 마무리 공사를 하곤 했습니다.

또한, 미래 가치가 돋보이는 물건을 제외하고는 가급적 빠르게 매매해야 합니다. 보유 기간은 대략 2~4년 정도를 추천하는데요. 보유 기간이 길어지면 건물이 노후화되면서 하자 보수를 해야 할 일이 생기기 때문입니다. 제 경험에 비추어보면 아파트는 준공 이후 15년, 빌라는 10년이 넘어가면 여러 문제가 발생하기 시작했습니다.

제 3 법칙: 냉혹한 현실을 이기는 실전 투자 경험

하나, 사전 공부를 토대로 꼼꼼하게 물건을 분석하고 선정한다.둘, 현장 조사를 열심히 진행한 뒤 관련 서류를 챙겨 중개소나 입찰장에 간다.

여기까지가 부동산을 공부한 사람이라면 기본적으로 하는 ‘모의 투자 과정’입니다. 하지만 실전 투자를 하지 않으면 공부 효과는 절반으로 떨어지는데요. 그렇다면 실제 투자에 뛰어들어야 할 시점은 언제일까요?

주변에서 우량 부동산을 매입했다는 이야기를 듣거나, 입찰장에서 낙찰받은 사람의 환희에 찬 얼굴을 보고 몸이 근질근질하지만, 동시에 다음 단계를 알기 때문에 두려움이 있다면 이때가 바로 실전 투자에 뛰어들어야 할 시점이라고 생각합니다. 

본인이 직접 물건을 소유해보고 관리해봐야 부동산 투자의 모든 과정을 확실하게 습득할 수 있습니다. 특히, 경매 투자는 타 부동산 투자와 달리 여러 가지 권리 절차가 있기 때문에 수익을 내는 방식이 다양한데요. 

물건이 내 소유가 되었을 때 비로소 당면한 문제를 창의적이고 진정성 있게 해결하고자 노력하게 됩니다. 이런 경험이 꾸준히 쌓이다 보면 부동산 재테크 초보라도 짧은 시간 안에 일정 수준으로 도약할 수 있습니다.

 제 4 법칙: ‘내 편’을 만드는 파트너쉽 기술

부동산 투자자는 ‘제휴의 달인’이 되어야 할 필요가 있습니다. 전국 각지의 중개사와 관리인, 공사업체, 다른 투자자와 지속해서 긴밀하게 정보를 주고받아야 하기 때문입니다.

지역 하나를 정하고 그곳에만 투자를 하는 분들도 있는데요. 꼬마아파트 투자를 전문으로 하는 저와 같은 투자자는 투자처를 특정 지역으로 한정 시 지속해서 수익을 내기 어려워 투자의 범위를 가급적 전국으로 넓혀야 합니다.

하지만 한정적인 시간과 여건 때문에 관리가 쉽지 않습니다. 결국 이런 문제를 해결하는 방법은 ‘사람’인데요. 전국 각 지역에 제휴 파트너를 만들면 이 문제를 해결할 수 있습니다. 계약은 중개사나 관리인에게 맡기고, 수리는 관리인과 공사업체에 맡기면 됩니다. 또한, 투자 물건에 대한 신규 정보는 다른 투자자와 제휴 시, 보다 빠르고 효과적으로 얻을 수 있습니다.

제 5 법칙: 어떤 상황에서도 이기는 부자 마인드

부자가 되는 모든 법칙의 핵심은 ‘긍정 마인드’라고 생각합니다. 손해에 대한 생각에 사로잡혀 일희일비하기 시작하면 결코 투자에 성공할 수 없는데요. 재미를 느끼기도 전에 제풀에 지쳐 포기하게 됩니다. 부동산 경매에 임할 때 꼭 갖추어야 할 것 중 하나는 ‘담대한 마음가짐’인 것 같아요.

부지런히 발품을 팔아 전국을 돌아다니다 보면 많은 일을 보고 듣게 됩니다. 사람이 있는 곳이 늘 평화로울 수만은 없는 게 현실인데요. 

저 역시 낙찰받은 집에 사람이 살지 않아 세입자를 찾느라 힘든 적이 있었고, 때로는 세입자가 강경하게 나오는 바람에 낭패를 본 경험도 있습니다. 수리하는데 유난히 공이 들었던 집은 세를 놓자마자 한 달 만에 임차인으로부터 보일러와 수도가 동파되었다는 연락을 받아 곤란했던 경우도 있었습니다.

이런 난관에 부딪혔을 때 ‘내가 이 일을 계속해야 할까? 라기보단 ‘이럴 때 부자들이라면 어떻게 할까?’라는 질문을 마음속에 떠올려보았는데요.

성공한 사람이 걸어간 길을 살펴보니 그들에게는 매사 자신의 결정을 확신하고, 미래를 낙관하는 태도로 꾸준히 밀어붙이는 추진력이 있었습니다.  그들은 예상치 못한 고난에 넘어지더라도 좀처럼 포기하는 법이 없었는데요. ‘끝까지 살아남는 사람이 최후의 승자’라는 말을 매 순간 가슴에 새겼습니다. 

지금까지 부동산 재테크 관련해 5가지 법칙을 살펴보았는데요. 부동산 투자를 꾸준히 즐겁게 하려면 의연하고 담대한 마음가짐이 꼭 필요하다는 점을 강조하고 싶습니다.

– 해당 콘텐츠는 2019. 09. 03. 기준으로 작성되었습니다.