만약 10억원의 돈이 필요해서 은행을 찾아가면 10억원을 모두 빌릴 수 있을까요. 무작정 돈을 빌려줬을 때 생길 수 있는 부작용이 많겠죠. 경기가 갑자기 나빠지거나 금리가 오르는 등의 변화가 생기면 빚이 많은 사람들은 더 힘들어질 수 있어요.

돈을 빌리려는 사람이 충분히 갚을 수 있을 만큼만 대출을 해주기 위한 장치들이 있는데요. 그중 하나가 DSR이에요. 정식 명칭은 총부채 원리금상환비율(Debt Savings Ratio)이죠. 1년간 버는 소득 중 대출 원금과 이자로 갚아야 하는 돈이 얼마나 차지하는지 계산해서 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정해주는 숫자이기 때문에 대출을 받기 전에 반드시 알아둬야 해요.

가지고 있는 모든 빚을 더해 계산해야 하는데요. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출*, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줘요.

* 마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해요.

총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있어요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기예요.

예를 들어볼게요. 연 소득이 5,000만원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면 매년 내는 원금+이자가 2,000만원을 넘으면 대출이 제한돼요. 30년 만기(연 4% 금리로 가정)로 주택담보대출을 이용할 경우, 최대 빌릴 수 있는 돈은 3억 4,800만원이라는 계산이 나와요. 만약 신용대출이 있다면 대출한도는 더 줄어들 수 있고요.

대출을 갚을 때, 상환 방식도 선택할 수 있는데요. 크게 3가지 종류가 있어요.

원리금 균등 상환: 대출 원금과 이자를 합쳐서 매월 균등하게 갚아나가는 방식이에요. 대출 기간 내에 대출 금액을 변동 없이 유지할 수 있기에, 자금 계획 세우기에 용이할 수 있습니다.원금 균등 상환: 대출 원금은 매월 균등하게 갚고, 이자는 매월 갚은 돈을 제외한 잔액에 대해서만 지급하는 방식이에요. 대출 초기에는 상환 금액이 클 수 있지만, 시간이 지날수록 점차 줄어들게 됩니다.만기 일시 상환: 대출 기간 내 이자만 갚다가 만기일에 원리금을 한번에 상환하는 방식이에요. 매월 상환해야 하는 금액은 적지만, 다른 상환 방식에 비해 이자가 높은 편입니다.

일반적으로 계산 결과로 나온 DSR 숫자가 낮을수록 돈을 더 빌릴 수 있고, 높을수록 빌릴 수 있는 돈이 적은데요. 빌릴 수 있는 돈을 늘리려면 연 소득이 높아지거나 매년 내야 하는 원리금(원금+이자) 부담을 줄이면 돼요. 만기를 늘리면 매년 내야 하는 원리금도 줄면서 일시적으로 한도를 높일 수 있어요.

제외되는 대출도 있어요. 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 빠져요. 그렇기 때문에 내가 가진 대출금에서 위에 언급한 대출을 빼고도 여전히 1억원이 넘는지를 살펴봐야 해요.

[DSR에 포함되지 않는 특례보금자리론 알아보기]

상대적으로 연소득이 적은 청년이라면 DSR이 높게 나올 수밖에 없어요. 같은 금액의 빚이라도 5,000만원을 버는 사람과 1억원을 버는 사람이 감당해야 할 빚의 비중이 다르니까요.

청년들이 돈 빌리는 것이 어려워지지 않도록 ‘미래의 소득’을 미리 쳐서 계산해주고 있어요. 집을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 때만 적용되고, 신용대출을 받을 때는 적용되지 않아요. 또 자기 명의의 집을 갖고 있지 않은 근로소득자여야 하고요.

만기 30년을 기준으로 했을 때, 만 20~24세 직장인은 현재 소득에서 51.6%를 더한 금액을 장래소득으로 인정받아요. 만 25~29세 직장인이라면 31.4%, 만 30~34세 직장인은 13.1%를 더해 계산하면 돼요. 35세 이상은 장래 소득이 적용되지 않아요.

내 집 마련을 위해 돈을 빌릴 때엔 DSR 외에도 대출 한도를 정하는 다른 방법들이 있어요.

LTV (Loan to Value): 집 값 대비 대출 받을 수 있는 비율이에요. LTV가 60%라면, 집 값 대비 60%까지만 대출받을 수 있다는 뜻이에요.

DTI(Debt to Income): 내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금+이자)을 갚는 비용의 상한선을 의미해요. DTI가 40%라면, 내 연봉 또는 사업 소득의 40%까지 원금과 이자를 낼 수 있다는 뜻이에요. DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있어요.
지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 50%로 통일됐어요. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사가는 1주택자 모두 적용돼요. (비규제지역은 LTV 60%가 유지돼요.) 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관 없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용돼요.

원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었어요. 하지만 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있어요.

DTI는 지역에 따라 다른데요. 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산) 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용돼요. 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화돼요.