반복되는 부동산 사이클 흐름을 파악하면 집을 사고파는 시점도 보여요

🔖 이번 주 경제 용어 부동산 사이클

이번 주 경제 용어는 노후에 잘 살기 위해 필요한 정보예요.

부동산 시장에서 볼 수 있는 특정 주기의 변동성과 흐름을 말해요.

부동산 사이클이 돌아온다는 말, 들어보셨나요? 부동산 시장엔 주기적으로 찾아오는 흐름이 있기 때문에 생긴 말인데요. 부동산 시장의 흐름을 살펴보면 확장 → 과열 → 수축 → 회복 네 단계로 나뉘고 반복됩니다. 확장 → 과열 단계를 부동산 상승 시기로, 수축 → 회복 단계를 부동산 하락 시기로 볼 수 있고요.

이러한 사이클은 경제 상황, 금리, 인구, 정부 정책 등 여러 요인으로부터 영향을 받아요. 이러한 사이클이 발생하는 이유는 부동산은 적시성이 떨어지는 자산이기 때문입니다. 부동산은 수요와 공급이 비탄력적이기 때문에 가격 변동이 즉각적으로 이루어지지 않거든요.

예를 들어 전세가가 상승하여 아파트를 사려는 사람이 늘어난다 해도, 하루 아침에 아파트를 만들어낼 수는 없잖아요. 이런 시기엔 매도자가 부르는 게 값인 시기가 됩니다.

아파트에 대한 수요가 높아져 아파트를 짓기로 결정되면 꽤 오랜 시간이 소요됩니다. 인허가를 거쳐 착공까지 가는 데에 2~3년이 걸리고, 요즘과 같이 원자재, 인건비가 폭등한 시기에는 공사가 수월하게 진행되지 않습니다. 처음 예상한 공사 기간보다 더 오래 걸리곤 하죠. 결국 아파트가 완공된 시점에는 몇 년 전 하늘 높은 줄 모르고 오르던 매수 심리가 꺾이게 됩니다. 미분양이 나고 아파트 가격이 떨어지기도 해요.

이런 상황에서 부동산 시장은 무조건 오른다는 ‘폭등론'도 맞고, 이제는 끝물이라는 ‘폭락론'도 맞는 말이 됩니다. 자, 그렇다면 이러한 부동산 사이클을 잘 알고 집을 사는 것이 좋겠죠?

부동산 시장이 상승장으로 전환하기 위해서는 주택 구입에 대한 수요가 커져야 합니다. 다음과 같은 현상이 시장에 나타나면 부동산 상승장으로 전환될 가능성이 높아요. 집을 살 계획이 있다면 기억해두시는 것이 좋겠습니다.

① 전세가가 오르고 있다면

전세 시장의 동향은 주택 매매 시장 시장에 큰 영향을 미칩니다. 실수요자들이 주택 구입을 미루고 전세로 머무르게 되면 전세가율(=전세가/매매가)이 오르고, 전세가 또한 높아지는데요. 매매가와 전세가가 가까워지면 갭투자 수요가 발생합니다. 갭투자는 시세 차익을 목적으로 매매가와 전세가의 차액(Gap) 만으로 투자하는 방법인데요. 실수요에 갭투자 수요까지 더해지면 매매 가격은 상승할 가능성이 높아집니다.

② 한국은행 기준금리가 낮아진다면

집을 살 때 현금만으로 사는 사람은 거의 없죠. 보통 자신의 연봉 몇 년 치를 대출받아 비싼 집을 구입하게 됩니다. 그렇다면 집을 살 때 받게되는 주택담보대출의 금리를 주목해야겠습니다.

주택담보대출 금리가 2~3% 내외로 낮을 때 집을 사면 가장 좋습니다. 대출 이자에 대한 부담이 낮기 때문입니다. 대출 금리는 한국은행 기준금리를 따라가는데요. 이 때문에 기준금리가 하락하면 부동산 시장은 상승장에 올라갈 가능성이 큽니다. 대출 이자에 대한 부담이 상대적으로 낮아지니 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 사람들이 많아질 수 있기 때문입니다.

단, 주택담보대출 금리가 6~8%까지 오르더라도 부동산 가격이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에 팽배해 있다면, 부동산과 대출에 대한 수요는 증가할 수 있어요.

③ 정부의 부동산 정책이 완화된다면

정부의 부동산 정책도 시장에 영향을 미칩니다. 정부가 부동산 규제를 완화하면 사람들은 더 좋은 조건과 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있다는 기대를 가지게 되겠죠.

보통 대출 규제를 풀어주는 것을 시작으로, 정부가 지원하는 정책 대출 상품 제공, 양도세 특례법 시행, 토지 거래 허가제 해제 등의 규제 완화 조치가 발표됩니다.

이러한 정부 정책의 변화는 주택 구매 수요자를 증가시키고, 부동산 시장의 상승장을 이끌 수 있습니다.

반대로 전세가가 내려가고, 한국은행 기준금리가 오르고, 정부 부동산 정책 규제가 강화되는 현상이 시장에 나타난다면 부동산 시장이 하락장으로 전환될 가능성이 높다고 볼 수 있겠죠?

이러한 요인들을 면밀하게 관찰하고 분석하면 좋은 기회를 잡을 수 있을 것입니다. 내가 집을 살 때는 부동산 규제 완화 시기인 매수자 우위의 시장에서, 팔 때는 규제 강화 시기인 매도인 우위의 시장에서 움직이는 것이 유리할 수 있습니다.

하반기에 집값 오른다…상승 전망 확 늘었다 (헤럴드경제 2024.7.10)

부동산R114가 지난달 24일부터 이달 5일까지 전국 1028명을 대상으로 ‘2024년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 10명 중 3명 이상(3.6명)이 하반기 주택 매매 가격이 상승할 것으로 내다봤다.

직전 조사에서 상승 응답이 하락 응답을 2년 만에 역전(상승 30%, 하락 25%)했는데, 이번 조사에서 상승(36%)과 하락(21%) 사이 격차가 더 벌어진 것이다. 다만 직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 10명 중 4명 수준으로 여전히 가장 많은 답변을 차지했다.

매매 가격 상승 응답자 다수는 ‘핵심 지역의 아파트 가격 상승(32.05%)’을 이유로 선택했다. 올해 들어 서울 강남권과 마·용·성 등의 한강 벨트를 중심으로 신고가 거래가 늘어나면서 외곽지 중심으로 거래량은 물론 가격도 회복세에 들어갔기 때문으로 해석된다.

그 다음으로는 ‘기준 금리 인상 기조 변화(23.56%)’를 주요 이유로 선택했다. 한국은행 기준금리가 지난 해 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 같은 해 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 금리를 등결해 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이다.

이밖에 ▷급매물 위주로 실수요층 유입 (11.23%) ▷아파트 분양시장 활성화(9.32%) ▷서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(7.40%) 등이 꼽혔다.

반면 매매 가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 10명 중 4명은 ‘경기 침체 가능성(39.91%)’을 이유로 선택했다. 과거 대비 낮아진 경제성장률 전망(저성장)과 물가 상승에 따른 소비 위축 등으로 경기 침체에 대한 우려감이 여전히 높기 때문이다. (중략)

부동산 전문 조사 기관에서는 시장 분석 및 예측, 투자자와 소비자 지원, 정책 수립에 필요한 정보를 제공하기 위해 주기적으로 사람들의 부동산 시장에 대한 심리를 조사합니다.

부동산R114가 최근 실시한 ‘2024년 하반기 주택 시장 전망' 설문 조사에 따르면, 주택 매매 가격이 오를 것이라는 응답이 높았습니다. 상승도 하락도 아닌 보합으로 유지될 것이라는 응답이 가장 높긴 하지만, 상승과 하락 두 답변만 놓고 봤을 때 상승 응답이 더 많다는 점, 직전 조사 대비 이번 조사에서 둘의 격차가 더 벌어졌다는 점을 주목해야 할 것 같네요.

또한 부동산 사이클에서는 전세가 상승이 매매 가격 상승으로 이어진다고 보는데요. 이번 조사에서 전세가에 대해서도 확인한 결과, 상승 전망이 하락 전망의 세 배를 웃돌며 많은 사람들이 전세가가 오를 것으로 예상했습니다.

결론적으로 주택 매매가와 전세가 모두 상승할 것이라 보는 부동산 상승론 전망이 우세하다는 것을 확인할 수 있습니다. 그렇다면 부동산 시장에서 가격이 상승할 때 매도자와 매수자 입장에서 각각 취해야 할 액션에 대해서도 한번 살펴볼까요?

매도자 입장에서는 이런 점들을 준비하면 좋습니다.

1. 시장조사 및 주택 가격 설정: 현재 보유하고 있는 주택이 위치한 지역 내에서 최근 거래된 부동산 가격을 조사해 시장 가격을 파악합니다. 부동산 전문가나 공인중개사분들의 도움을 받아 적절한 매도 가격을 설정할 수 있습니다.
2. 적정 매도 시점 선택: 부동산 시장에서의 가격 추이를 주시하면서 적정한 매도 가격을 확보할 수 있는 시점을 예측해봅니다. 금리 등 경제 지표나 정부가 발표하는 부동산 정책 변화 등을 고려해 최고점에서 매도할 수 있도록 계획해 봅니다.
3. 집 상태 개선: 부동산 가치를 높이기 위해 수리나 개선 작업을 진행합니다. 깔끔하고 매력적인 상태를 유지해 집을 사려는 사람이 방문할 때 좋은 인상을 줄 수 있도록 준비합니다.
4. 협상 준비: 매수자와의 협상에서 유리한 위치를 차지하기 위한 협상 전략을 준비합니다. 예를 들어, 같은 아파트 단지에서 비슷한 평수의 집이 10억 원에 거래됐다면 이를 근거로 10억 이상의 가격을 제시할 수 있을 만한 강점을 보여주는 것이죠. 또는 여러 매수자들에게 매물을 적극적으로 보여주고 최상의 조건을 제시한 분과 거래를 진행할 예정이라 알리며, 매수자들이 더 좋은 조건을 제시하도록 유도할 수도 있겠습니다. 부동산 거래는 가격이 딱 정해져있지 않아 심리전도 중요하기 때문에, 시간에 여유를 두고 협상하는 것이 좋습니다. 당장 급하게 팔지 않아도 되는 상황을 만들어두는 것이 유리하며 매수자가 제시한 가격이 만족스럽지 않다면 더 기다려보겠다고 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

반대로 매수자 입장에서는 이런 점들을 준비하면 좋습니다.

1. 예산 계획 수립: 현재 재정 상황을 꼼꼼하게 검토합니다. 모아둔 돈이 얼마인지, 은행에서 대출을 받아야 할 경우 LTV와 DSR 등 한도를 고려해 가용할 수 있는 금액이 얼마인지, 대출금을 매월 갚아나가야 하므로 매월 소득에서 얼마 정도 대출을 갚는 데에 쓸 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
2. 시장 조사: 관심있는 지역 후보군을 여러 곳 찾아보고 직접 방문해 가장 마음에 드는 지역을 선정합니다. 해당 지역의 부동산 시장을 파악하기 위해 부동산에 방문해 공인중개사와 이야기를 나누며 동향을 파악하는 것도 좋은 방법입니다. 네이버 부동산, 아실 등 인터넷 서비스를 활용해 최근 거래된 부동산의 가격을 미리 조사해가면 부동산과 대화를 나눌 때 더 알찬 정보를 얻을 수 있을 것입니다.
3. 우선순위 설정: 자신에게 가장 중요한 요소가 무엇일지 우선순위를 매겨봅니다. 직장과의 거리, 집의 크기 및 방향, 주변 환경 등 내가 집을 살 때 가장 중요하게 여기는 것에 높은 우선순위를 매기는 것이 좋겠죠.
4. 빠른 결단력: 부동산 상승 시장에서는 경쟁이 치열합니다. 인기가 많은 집은 원하는 사람이 많기 때문에 빠르게 거래될 수 있습니다. 적합한 매물을 발견하면 빠르게 결정을 내릴 수 있어야 하며, 필요한 경우 신속하게 계약을 체결하기 위해 가계약금 정도의 자금은 미리 준비하는 것이 좋습니다.
5. 협상 전략: 매도자와의 협상에서 최대한 유리한 조건을 얻기 위한 협상 전략을 준비합니다. 예를 들어, 가용 가능한 예산 범위를 확실하게 설정해두고 이 범위를 벗어나지 않고 거래하고 싶다는 의사를 매도자에게 명확하게 전달하는 것이죠. 또한 마음에 드는 매물이 하나만 있지 않다는 것을 매도자에게 알리는 것도 필요합니다. 실제로 마음에 드는 매물을 두세 곳 정해두는 것이 좋고, 여러 매물을 보고 있지만 이곳이 가장 마음에 드니 가격 조정을 시도해 예산 범위를 넘지 않도록 해야 합니다. 중개인에게 매도자의 상황을 넌지시 물어보고 파악하는 것도 필요합니다. 만일 매도자가 급하게 집을 팔아야 하는 상황이라면, 매수자 입장에서 원하는 가격을 제시했을 때 받아들일 확률이 더욱 높아지거든요.

• 정책 대출 상품: 정부나 공공기관이 특정 목표를 달성하기 위해 제공하는 대출 프로그램. 이 상품들은 보통 일반 대출보다 낮은 금리와 유리한 조건을 제공하며, 특정 집단이나 활동을 지원하는 것을 목적으로 합니다. 대표적으로 최근 신생아 특례 대출이 이에 해당돼요.
• 전세 사기: 이중 계약, 허위 매물, 담보 설정 주택, 명의 도용 등 임차인이 전세 계약을 맺는 과정이나 전세 계약이 종료된 후 보증금을 받지 못하는 상황. 최근 빌라 중심으로 전세 사기가 많아 사회적 문제가 되고 있습니다.
• 신생아 특례대출: 정부가 출산을 장려하고 신생아를 둔 가구의 주거 안정을 지원하기 위해 마련한 대출 상품. 금리와 한도 등의 혜택을 제공합니다.

Edit 금혜원 Graphic 조수희 이동건