일반공급과 특별공급 중 어떤 청약을 넣어야 하나요?

‘누가, 어디에, 무엇을’ 짓느냐도 청약에서는 주의깊게 봐야하는 지점이에요. 새 집을 짓는 사람이 나라인지 민간인지, 규제강도가 높은 지역에 짓는지 아닌지, 누구를 위한 집을 짓는지 등에 따라 청약제도가 달라져요.

신청할 때 어떤 자격을 갖추었는지도 중요하죠. 인생 처음으로 집을 사려 하는지, 결혼한 지 얼마 안된 신혼부부인지에 따라 당첨될 확률이 높은 주택이 있어요. 적을 알고 나를 알아야 승리하는 게임. 나에게 맞는 청약주택과 제도를 찾아봐요.

Q17. 공공분양과 국민주택, 민간분양과 민영주택의 차이는 무엇인가요?

국민주택은 쉽게 말해 공공기관이 짓거나 공공의 도움을 받아 지은 주택을 말해요. 국가와 지방자치단체, LH(한국토지주택공사)와 지방공사가 건설하는 주택, 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(옛 국민주택기금)의 지원으로 건설 또는 개량하는 주택이죠. 공공임대가 해당되고, 공공택지에 국민주택을 지어 분양하는 공공분양도 모두 국민주택이에요. 공공분양은 아래 3가지 유형으로 나뉘어요.

민영주택은 국민주택을 제외한 모든 주택이라 보면 돼요. 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 민간 건설사가 지은 일명 ‘브랜드’ 아파트들이 여기 해당돼요. 민간기업이 주택지구 내에 이런 공공주택 외의 주택을 지어 분양하는 것을 민간분양이라고 해요. 아래 표의 청약 유형을 보면 민간 건설사가 지었다고 전부 민영주택은 아니에요. 민간에서 참여했지만 공공분양된 주택도 있답니다.

중요한 점은 국민주택 규모는 주거 전용면적 85m² 이하, 수도권과 도시지역이 아닌 읍과 면 지역에서는 100m² 이하로 제한된다는 점이에요. 다시말해, LH나 SH가 공급하는 주택이더라도 국민주택규모 85m²를 초과하는 주택이라면 민영주택으로 취급한다는 뜻이죠. 이 정도 크기라면 굳이 지원할 필요가 없다고 보는 거예요.

국민주택이냐 민영주택이냐, 이 종류에 따라 청약 자격과 당첨자 선정방식, 재당첨 제한 등이 모두 다르게 적용되니 꼭 확인해야해요.

Q18. 공공택지와 민간택지는 무슨 차이인가요?

공공택지는 공공기관이 기존 토지를 수용해 개발하는 택지지구를 말하고요. 민간택지는 공공택지 외의 택지인데 대표적으로 재건축과 재개발 사업 등이 있어요. 민간택지의 경우 분양가 상한제가 적용돼 왔던 것이 특징이었는데 올해 1월부터 규제지역으로 남아있는 서울 강남3구·용산구의 민간택지에만 분양가 상한제가 적용되고 있어요.

Q19. 일반공급과 특별공급 차이는 무엇인가요?

특별공급은 정책적 배려가 필요한 계층을 대상으로, 특정 조건을 갖춘 국민에게 주택 공급을 지원하는 제도에요. 일반공급과 달리 특정 조건에 충족한 사람들끼리만 경쟁해서 주택을 분양받을 수 있지요. 특정 조건이 걸려있다 보니 일반공급보다 경쟁률이 낮은 것도 당연하겠죠?

특별조건이라 함은 기존엔 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관추천 이렇게 5개 유형이 있었는데요, 최근 19∼39세 미혼청년을 대상한 유형도 추가했어요.

특별공급으로는 평생 딱 한 번만 당첨될 수 있어요. 만약 세대원 중 1명이라도 특별공급으로 당첨된 이력이 있다면 다시 요건이 충족되더라도 특별공급을 신청할 수 없지요.

특별공급은 일반공급과 중복해서 신청할 수도 있어요. 요건에 맞는다면 무조건 신청하는 게 좋아요. 왜냐하면 내가 신청한 특별공급으로 당첨이 안되었다 하더라도 특별공급 간의 예비순번은 추첨으로 진행되기 때문이에요. 특별공급에서는 떨어졌지만 운이 좋아 예비순번 앞번호를 받아서 당첨된 사람도 많이 있어요.

만약 특별공급에 해당하지 않는다면 일반공급으로만 청약할 수 있어요. 일반공급은 주택 청약통장에 가입했고 몇 가지 요건을 충족한다면 누구나 도전해볼 수 있어요.

청약 공급방식은 위의 그림처럼 크게 공공과 민간분양으로 나뉘고, 또 각각에서 일반공급과 특별공급으로 나뉘는데요.

나의 생애주기에 따라 거주면적이 얼마나 필요할지로 생각해볼 수 있어요. 청약하는 아파트의 주거 면적은 보통 85m²를 기준으로 나뉘어요. 1인가구 또는 신혼부부라면 85 m² 이하 중에서도 59m²가 인기가 많고, 자녀가 있는 부부는 84m²이 인기가 많아요. 경쟁이 치열할 것 같으면 해당 타입을 제외하고 신청하는 것도 방법이겠죠?

Q20. 특별공급에는 어떤 유형이 있고, 누가 해당되나요?

신혼부부 : 입주자모집공고일 현재 청약통장에 가입해 유지하고 있는 무주택 신혼부부를 대상으로 해요. 입주자모집공고일 기준으로 혼인기간이 7년 이내인 부부들이 지원할 수 있어요. 혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속 무주택자여야 하고요. 공공분양에서는 예비 신혼부부와 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족도 소득요건 등을 충족하면 신혼부부 특별공급으로 청약할 수 있어요.

생애최초 : 세대구성원 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없는, 생애 처음 주택을 구입하는 사람을 대상으로 해요. 청약 신청자는 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 채워야 해요. 미혼일 때 집을 샀다가 결혼 전 팔았다고 해도 생애최초는 신청할 수 없어요.

다자녀가구 : 입주자모집공고일 현재 미성년인 자녀 3명 이상을 둔 사람이 지원할 수 있어요. 미성년 자녀에는 태아와 입양자녀도 포함되지요.

노부모부양 : 만 65세 이상 직계존속, 그러니까 부모님 또는 조부모님 등 윗세대와 같은 주민등록등본 상에 3년 이상 등재된 경우에 해당해요. 배우자의 직계존속도 포함되지요. 세대 구성원은 청약할 수 없고, 무주택 세대주만 신청할 수 있어요. 부모님과 같이 산다 해도 부모님에게 집이 있다면 노부모부양으로 청약할 수 없어요. 자녀가 부모님을 부양하는 게 아니라 부모님이 자녀를 부양하는 셈이 되기 때문이에요.

기관추천 : 국가유공자와 독립유공자, 참전유공자, 일본군위안부, 장애인, 중소기업근무자 등에 해당하는 분들이 지원할 수 있어요.

미혼청년 : 만 19~39세 미혼으로 과거 주택소유이력이 없어야 하고, 청약저축에 6개월 이상 가입 후 납부한 실적이 있어야 해요. 월소득은 2023년 기준 469만 원 이하, 총자산이 2억 6,000만 원 이하, 부모 총자산이 9억 7,500만 원 이하면 신청이 가능한데요. 같은 청년 특공이라도 직장인이 더 유리해요.

특별공급은 공급 유형에 따라 자산과 소득 등의 별도 요건을 충족해야 하니 청약하기 전 꼼꼼히 확인해야 해요.

Edit 이지현 정윤아 Graphic 이은호 엄선희

- 해당 콘텐츠는 2023. 02. 06. 기준으로 작성, 2024년 03월 06일 기준으로 업데이트됐습니다. - 토스피드의 외부 기고는 전문가 및 필진이 작성한 글로 토스피드 독자분들께 유용한 금융 팁과 정보를 제공함으로써 현명한 금융 생활을 돕는 것을 주목적으로 합니다. 토스피드의 외부 기고는 토스팀의 블로그 운영 가이드라인에 따라 작성되며, 토스팀의 편집방향과 다를 수 있습니다.