청약통장, 꼭 있어야 하나요? 

청약을 어렵다고 생각하는 가장 큰 이유 중 하나는 ‘어려운 용어’ 때문인데요. 한번 알고나면 눈에 익숙해지고, 그러면 청약 과정 자체가 그렇게 어렵게 느껴지지 않아요. 기초가 탄탄해야 튼튼한 집을 짓듯이 어려운 청약 용어부터 차근차근 설명을 시작해 볼게요. 그 전에 청약통장 꼭 필요한지에 대한 질문에 답부터 해볼게요.

Q1. 집 살 때 청약통장 꼭 필요한가요? 

결론부터 이야기하면 청약통장이 집을 사기 위해 반드시 필요한 건 아닙니다. 기존에 지어진 아파트나 다세대 주택, 연립주택 등을 살 때는 주택 청약이 필요하지 않으니까요. 다만 새로 짓는 아파트를 분양받고 싶다면 이 주택 청약이 반드시 필요해요. 

30세대 이상인 아파트를 분양하려면 반드시 청약을 통해 그 집을 살 사람들을 모집해야 한다고 법으로 정해져있거든요. 지난 1977년에 생긴 이후 주택청약통장을 갖고 있는 사람만 약 2,700만 명^*, 국민 2명 중 1명 꼴로 주택청약을 하려는 이유도 바로 이것 때문이고요. 

*출처 : 한국부동산원(2022년 8월 말 기준) 

청약의 최대 장점은 새 아파트를 비교적 저렴하게 살 수 있다는 거예요. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제와 분양가 상한제^* 시행으로 시세보다 싸게 살 수 있고, 또 분양가의 10~20%인 계약금만 있으면 일단 도전해볼 수 있거든요. 낡은 아파트를 허물어 재건축하는 아파트의 경우엔 도심과 가까운 곳이 많아 입지가 우월하지요.

* 분양가 상한제란? 새로 만들어진 아파트 가격이 마구 오르지 않도록 정부가 “이 가격 이상으로는 집 못 팔아”라고 분양가를 정해놓은 거예요. 땅값과 아파트를 짓는 데 들어간 건축비용 등을 더해 분양가를 정해요. 

민간건설사나 공공기관 등이 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 ‘응모권’ 이라고 생각하면 쉬워요. 이 응모권을 우리나라 국민 중 절반 정도가 갖고 있고, 입주하고 싶은 아파트는 매우 제한적이라면 당연히 경쟁이 엄청나게 치열하겠죠.

Q2. 주택 청약? 아파트 청약? 정확한 용어가 뭔가요?

주택 청약은 청약통장을 이용해 주택을 신규 분양받는 것을 말해요. 다만, 청약을 다루는 물량 대부분이 공동주택인 아파트이기 때문에 주택을 아파트로 생각해도 큰 무리는 없어요.

Q3. 새 아파트를 살 때 왜 ‘분양받는다‘고 하나요?

아파트에 1가구만 살지 않죠? 여러 가구가 모여 사는, 커다란 덩어리 형태의 공동주택이 바로 아파트입니다. 큰 덩어리다 보니 한 번에 팔 수 없어, 여러 조각으로 나눠서 팔지요. 그래서 한문 나눌 분(分)을 써서 ‘분양 받는다’라는 표현을 쓰고 있어요. 이 표현은 청약 후 최초 당첨되는 경우에만 통상 사용하고, 그 후로는 ‘매매’라는 표현을 쓴답니다.

Q4. 집 근처에 아파트건설 예정지가 있는데 사전청약을 한다고 해요. 청약 시점이 모두 다른가요?

청약 시점을 알아보기 위해 아파트가 지어져 입주하는 과정을 간략히 살펴볼게요. 대부분의 집이 그렇지만, 아파트도 짓고 싶다고 바로 지을 수 없어요. 우선 아파트를 지을 수 있는 땅이 확보되어야 하고, 이후 해당 지방자치단체의 인허가를 받아야 하죠. 인허가를 받으면 공사를 시작하는 착공에 들어가게 됩니다. 그리고 바로 이 착공 시점에 이 아파트를 사겠다는 신청 즉, ‘청약‘이 진행돼요

청약에 당첨이 되면 아파트를 분양 받았다고 하고요. 이후 남은 공사를 진행해 아파트를 다 짓고 나면 완공이라고 하지요. 완공 후 아파트에 하자는 없는지 등을 확인하고 관련 법적절차가 마무리되면 이 때 준공됐다고 하고 아파트를 써도 된다는 사용 승인을 받아요. 이때부터 분양받은 사람이 들어가는 입주가 시작되는 거죠.

청약은 분양시기에 따라 나뉘기도 해요. 착공시점에 진행되는 청약보다 1~3년 정도 먼저 실시하는 ‘사전청약‘이라는 게 있어요. 예전엔 3기 신도시 등 공공택지에서 한국토지주택공사(LH) 같은 공공부문에서 짓는 아파트만 대상으로 사전청약이 진행되는데, 올해부터 공공택지의 민간분양 아파트와 공공이 진행하는 도심 고밀복합개발사업에도 이 사전청약이 이뤄지고 있어요. 

아파트를 짓고 나서 분양하는 ‘후분양제’도 있어요. 후분양이란 골조공사 등의 건축공정을 60% 이상 진행한 뒤 아파트를 분양하는 방식인데요. 모델하우스만 보고 계약 여부를 결정하는 선분양제와 달리 후분양은 계약 전에 실물에 가까운 아파트를 확인할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이지요. 2022년 1월 광주 화정아이파크 붕괴 사고 후 이 후분양제에 대한 관심과 소비자 요구가 크게 늘었어요. 

서울주택도시공사(SH)는 지난 1월 주택 분양 시점을 건축공정률 60~80% 시점에서 90%로 늦추는 안을 발표했고, 부산 지역 일부 재건축조합이 후분양제를 검토하고 있는 상황이에요.

Q5. 재개발과 재건축의 차이는 무엇인가요?

쉽게 말해 인근 지역까지 모두 개발하는지, 아니면 오래된 집만 다시 짓는지로 생각하면 쉬워요. 재개발 사업은 지역 전체를 개발하는 콘셉트이고, 재건축은 오래된 기존 주택이나 아파트를 허물고 신규 아파트를 짓는 콘셉트입니다.

재개발 사업은 도시기반 시설이나 경관을 재정비하는 공공 성격이 강한 사업이라고 보면 돼요. 정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하지요. 또 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화시키기 위해 진행되기도 해요. 재개발사업의 조합원 자격은 토지나 건축물을 소유하고 있는 대상에게 부여하는데요. 조합이 설립되면 사업에 동의하진 않더라도 일정 요건을 충족하면 자동으로 조합원이 됩니다.

재건축 사업은 주민들의 의견을 모아 ‘아파트가 오래됐으니, 우리 아파트 새로 짓자‘는 걸로 보면 이해가 쉽지요. 따라서 정비기반 시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말해요. 재건축 사업은 재개발 사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 가능성이 큰데요. 재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 받아야 해요. 아파트가 튼튼하다면, 재건축 사업을 추진할 수 없어요. 몇 년 사이 안전진단이 강화되어 절차가 중단된 단지도 모두 재건축 단지에요. 재건축 사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 부여되는데요. 자동 취득되는 재개발 사업의 조합원과 달리 재건축 토지건물 소유자는 동의서를 내지 않을 경우 조합원 지위가 박탈돼요. 

Edit 이지현 Graphic 이은호 함영범

– 해당 콘텐츠는 2022. 10. 27. 기준으로 작성되었습니다. – 토스피드의 외부 기고는 전문가 및 필진이 작성한 글로 토스피드 독자분들께 유용한 금융 팁과 정보를 제공함으로써 현명한 금융 생활을 돕는 것을 주목적으로 합니다. 토스피드의 외부 기고는 토스팀 브랜드 미디어 운영 가이드라인에 따라 작성되며, 토스팀의 편집 방향과 다를 수 있습니다.