부동산 임대소득 절세팁 2편: 임대사업자 등록, 꼭 해야 할까?

주택임대사업자 등록, 꼭 해야 할까?

Q. 김토스: 주택임대사업자 등록을 꼭 해야 하나요? 어떤 점에서 절세에 도움이 되는지 궁금해요.

A. 택스코디: 지난 화에서 말했듯이 주택임대등록사업자가 분리과세로 임대소득세를 신고 하면 필요경비도 미등록사업자와 비교해 10% 많게 적용받고, 공제도 400만 원을 받을 수 있어요.

이런 기준으로 계산해보면 주택임대사업자는 수입금액 1,000만 원까지는 낼 세금이 없습니다. (참고로 미등록사업자는 수입금액 400만 원까지는 세금을 내지 않아도 됩니다.) 임대사업자로 등록하면 세금을 확실히 줄일 수 있어요.

주택임대사업자 등록하는 방법

민간임대주택법과 세법에 따라 등록을 해야 해요. 등록 절차는 다음과 같아요.

1. 주택임대사업자등록

거주지 시, 군, 구청에서 등록해요. 신청 시기는 등기이전, 잔금지급 전에 해야 합니다. 필요서류는 임대사업자등록신청서 임대보증금과 임대료 등을 정확히 기재, 거짓으로 작성 시 과태료 발생), 매매계약서 사본 등이 필요합니다.

2. 임대차계약 체결

표준임대차계약서 양식을 사용해요. 필요서류는 표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본입니다.

3. 취득세 감면 신청

건물이 있는 시, 군, 구청 세무과에서 해요. (취득일로부터 60일 이내) 필요서류는 지방세액 감면신청서, 주택임대사업등록증입니다.

4. 임대요건 신고

거주지 시, 군, 구청 주택과에서 신고해요. (임대개시 10일 전) 필요서류는 임대요건 신고서, 표준임대차계약서입니다.

5. 사업자등록 신청

거주지 세무서에서 해요. (임대개시 20일 이내 신청) 필요서류는 주택임대사업등록증, 사업자등록신청서, 임대차계약서 등입니다.

참고로 분양권 상태에 있거나 재건축, 재개발 중 입주권 상태에서도 임대등록은 가능해요. 그러나 의무임대 기간의 기산이나 각종 세법을 적용할 때에는 실제 임대개시일로부터 시작하니 주의해야 해요.

Q. 김토스: 표준임대차계약서를 제출하지 않고 시중의 일반 계약서를 제출하면 문제가 없나요?

A. 택스코디: 표준임대차계약서를 제출하지 않으면 과태료를 낼 수 있어요.

주택임대사업자, 종합소득세 절세 조건

주택임대소득은 2,000만 원 이하이면 분리과세가 되고, 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고를 해야 해요.

Q. 세알못: 분리과세할 때 임대소득자가 유리하다는 사실은 이미 확인했는데요. 그럼 2,000만 원이 넘어가서 종합소득세 신고를 해도 임대사업자가 절세에 유리한가요?

A. 택스코디: 네, 소득세 감면 혜택이 있어요. 하지만 다음과 같은 요건을 만족해야 합니다.

1. 국민주택규모 이하의 주택이어야 해요
2. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하이어야 해요
3. 의무임대 기간을 지켜야 해요

• 2020년 8월 17일 이전 등록: 단기임대주택 → 4년 이상, 장기임대주택 → 8년 이상
• 2020년 8월 18일 이후 등록: 장기임대주택 → 10년 이상

4. 임대료(임대보증금) 증액 제한을 지켜야 해요

5. 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 해요

위 조건을 만족하면 다음 표와 같이 소득세를 감면해줍니다.

주택임대사업자는 유형과 임대호수에 따라 종합소득세 감면을 적용받는데, 이 감면액이 사실 적지 않아 매우 중요해요.

주택임대사업자, 종합소득세 신고할 때 주의할 점

A. 택스코디: 종합소득세는 추계 방식과 장부 신고 방식으로 소득세 신고를 해야 해요. 이때 주의해야 할 점이 있어요.

1. 내가 임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 남겨둬야 해요

분리과세로 신고하면 필요경비가 소득의 60%(임대사업자 기준)로 정해져 있는 것과 달리, 장부 신고 방식으로 신고하면 실제 들어간 경비만 필요경비로 인정해요. 그렇기 때문에 내가 지출한 경비에 대한 증빙을 모아 두는 게 굉장히 중요하죠. 복비를 지출한다거나 아니면 재산세, 종합부동산세, 대출이자 비용 등, 이런 것 모두 경비처리를 받을 수 있어요.

2. 감가상각비 측정을 함부로 하면 안 돼요

주택임대사업자라면 감가상각비로 경비 처리를 받을 수 있어요. 토지는 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않지만, 건물 같은 경우는 점점 노후화가 진행되기 때문에 이 부분을 감가상각비라는 형태로 소득세에서 비용처리를 받을 수 있는 거죠.

하지만 주의할 점은 소득세 신고 시 감가상각을 하면 나중에 주택을 팔 때 양도소득세가 늘어난다는 거예요. 양도소득세는 내가 주택을 판 가격에서 내가 산 가격을 뺀 가격, 즉 양도차익에 대해서 세금을 냅니다. 그런데 감가상각을 하게 되면, 내 가 산 가격에서 감가상각했던 금액을 차감해요. 따라서 양도차익이 커지게 되죠. 즉, 감가상각비를 많이 측정하면 당장의 소득세는 절세할 수 있지만 나중에 양도소득세가 늘어날 수 있다는 점을 고려해야 해요.

하지만 집을 팔지 않는 이상 양도소득세를 낼 필요가 없기 때문에 자녀 증여나 상속을 생각하고 있다면 오히려 감가상각을 적극적으로 하는 게 유리해요.

Edit 박혜주 Graphic 이은호 함영범