힙한 동네, 줄 서는 맛집 갈 때도 ‘도시계획으로 산책하기’

by 얼랩

Editor’s Note

일상에서 자주 만나는 콘텐츠와 공간에서 도시와 부동산을 발견하는 ⟨도시도 다 계획이 있다⟩ 5화에서는 재밌는 산책을 제안합니다. 성수, 한남, 안국, 망원, 압구정 등 핫플레이스 나들이 전에 주변 동네를 탐색해보고, 습득한 정보를 바탕으로 ‘도시계획으로 산책’해보면 어떨까요? 그냥 스쳐 지나던 풍경에서 힙한 브랜드의 신사옥, 처음 걷는 골목길, 빌딩의 높낮이처럼 도시의 변화를 포착하면 아끼는 동네와의 다정한 관계가 마침내 시작될 거예요.

답사도, 임장도 아닌 산책이다. 도시계획은 학술 분야이기도 하니 ‘답사’라는 말도 어울리고, 시내 곳곳을 돌아다니며 자산 가치 상승의 기회를 찾아보려는 뜻이라면 ‘임장’도 맞는 말이다. 그런데 굳이 ‘산책’이라는 단어를 고른 것은, 결국 언젠가 답사나 임장이 되더라도 시작은 산책으로 가볍게라면 어떨까 싶어서다. 일상에서 만나는 콘텐츠와 공간을 도시계획과 부동산으로 연결해온 이 시리즈의 다섯 번째 이야기는, 흔히 걷는 길에서 보물찾기 하듯 도시계획의 흔적을 조금씩 찾아보는 방법, 이름하여 ‘일상에서 도시계획으로 산책하기’에 관한 가이드라인이다.

STEP 1. 좋아하는 동네를 온라인에서 찾아본다

네이버지도나 카카오맵과 같은 지도 어플리케이션이 일상화되어 약속 장소를 하나 정할 때에도 지도 링크를 주고받는 시대이다 보니, 스마트폰 하나만 있으면 할 수 있는 가장 손쉬운 방법이다. 산책 코스처럼 평소 걸어본 루트를 따라 살펴봐도 좋고, 관심 있는 특정 동네여도 좋다.

내가 서울에서 가장 좋아하는 동네는 4대문 안, 그중에서도 창덕궁에서 광화문을 지나 시청-서소문-서울역까지 이어지는 길이다. 조금 더 시간을 내면 운현궁이나 경희궁을 코스에 넣을 수 있고, 종착지인 서울역에 다다르기 전에는 서소문 역사공원과 서울로 7017을 포함시킬 수도 있다. 어느 날은 세종대로 변으로, 다른 날엔 세종문화회관 뒷길로 경로를 바꿔보기도 한다. 1시간 30분 정도 되는 산책 코스 중에서 좀 더 범위를 좁혀 좋아하는 동네를 묻는다면, 3호선 안국역 주변에 작은 동 단위로 서로 맞대어 자리잡은 재동, 계동, 원서동이다.

지도앱에서 좋아하는 동네 이름을 입력해본다. 지하철역이나 길 이름이어도 좋다. 개인적으로 위성지도는 카카오맵이, 일반지도는 네이버 지도가 더 보기 편하다고 생각하여 두 지도 서비스를 오가며 사용하고 있다. 구글지도나 구글어스도 이용하는데, 각종 보안시설이 엉뚱하게 녹지로 가려져 있지 않기 때문에, 좀 더 훤히 보고 싶을 때 사용한다. 국내 서비스에서 거대한 녹지인 것처럼 표현된 용산 미군기지 부지가 구글지도에서는 개별 건물이나 부대 안의 도로까지 확인할 수 있을 정도로 상세히 표현되어 있는 것이 그 예다.

지도를 확대해 움직이며 몰랐던 골목길은 없는지 확인해보고, 리뷰가 많은 맛집은 즐겨찾기로 등록도 해본다. 궁금한 가게를 중심으로 로드뷰를 켜 동네 이곳저곳을 살펴본다. 연도별로 업데이트된 사진을 비교할 수도 있기 때문에 동네에 무언가 새로 생긴 건물이 있다면, 반대로 없어진 무엇이 있다면 바로 확인이 가능하다. 안국역 주변을 탐색하다가 ‘랜디스 도넛’을 발견했다. ‘만수옥’이라는 오래된 설렁탕집이 있던 자리였는데, 지도에 따르면 작년까지 있던 설렁탕집은 올해 1월 사진부터 랜디스 도넛으로 바뀌었다. 설렁탕집이 요즘 핫하다는 도넛 가게로, 그것도 해외 브랜드의 몇 안 되는 매장 중 하나로 바뀌었다면 이곳 상권에 변화가 있는 건 분명해 보인다. 외국 관광객이 빠져나가 한동안 썰렁하던 거리에 20~30대 유동인구가 늘어난 것도 영향을 미쳤으리라.

지도 메뉴에서 ‘지적편집도’ 기능을 켜면, 개별 필지선과 용도지역까지 한눈에 확인할 수 있다. 주로 노랑 계열은 주거지역, 빨강은 상업지역, 보라는 공업지역, 초록은 녹지지역을 뜻한다. 이전 화에서 여러 번 설명했으니 용도지역 정도는 가볍게 넘어가보자. 서울 시내를 시뮬레이션 게임 화면처럼 3D 지도로 볼 수 있는 사이트도 있다. 서울시에서 운영하는 지도 사이트다.

❶ 지도앱에서 ‘지적편집도’를 누른다. ❷ 지도에 용도지역별 색이 다르게 표시되는 것을 볼 수 있다.

지도 위에 미래의 선들을 미리 그려놓은 서비스도 있다. 카카오맵에서는 개통 예정인 지하철 노선이나 정부에서 지정한 3기 신도시의 경계와 가로망도 확인할 수 있다. 그러나 이보다 더 초기 단계의 계획은 실현 가능성과 시기를 정확히 알 수 없기 때문에 일반 지도 서비스에서는 제공하지 않고, 주로 네이버 부동산, 아실, 리치고와 같은 지도 기반의 부동산 정보 사이트에서 찾을 수 있다. 물론 이러한 개발 계획은 ‘호재’의 관점에서 표현된 것이기는 하다.

다시 산책 코스로 돌아와볼까. 광화문 일대를 부동산 정보 사이트에서 찾아보니, GTX-A 노선이 지나가고 있다. 더 검색해봤더니 서울시가 GTX-A 광화문역을 더 이상 추진하지 않기로 했다는 기사가 나온다. 연신내역과 서울역 사이 광화문에 정차하여, 환승 편의를 제공하고 주변 수요까지 끌어들이겠다는 계획이었지만 이미 공사 중인 노선의 지연 우려와 재정 문제가 발목을 잡았다는 것이다.

인터넷 지도 서비스에서는 아파트 시세 정보를 피하기가 어렵다. 어딘가를 찾아가기 위해 지도 검색 창에 입력했을 뿐인데, 대번에 아파트 가격이 떠버리는 서비스가 적절한 것인지에 대한 의문도 든다. 아파트 단지에 대한 정보를 얻기엔 편리하지만, 가격을 이렇게 불쑥 모두에게 알릴 일인가 싶기도 하다. 그래도 걷다가 좋아하는 동네, 살고 싶은 동네라는 생각이 들면 공인중개사 사무실에 붙어있는 매물 가격을 살짝 들여다보지 않던가. 그런 마음쯤으로 시세를 확인해봐도 좋을 것 같다.

광화문 주변은 상업지역인만큼 오피스 용도의 건물이 주를 이루고, 그 사이 상가 건물이 서 있는 모양새로, 아파트 단지 수는 많아보여도 ‘경희궁의 아침’처럼 아파트와 오피스텔, 상가가 한 건물에 붙어있는 주상복합이나 오피스텔 1~2개의 동으로 이루어진 곳이 많아서 실제로 거주한다고 했을 때 선택할 수 있는 옵션은 그리 많지 않다. (단독/다가구나 연립주택은 거의 찾기가 힘들다.)

여기에서 시세를 파악하는 정도에 그치지 않고 실제 매물을 확인하고 주변 단지와 비교하는 정도까지 이르면 산책보다 임장에 가까워지기는 한다. 이제부터는 호갱노노와 같은 본격적인 시세 정보 서비스가 등장해야 할 차례다. 이미 언급한 네이버 부동산이나 아실에서도 거래 데이터나 매물을 더 유심히 봐야할지도 모르겠다. 다만, 산책에서는 좋아하는 동네의 대략의 풍경이나 가격대를 마음에 담아두는 정도로도 충분하다.

인터넷 지도를 보는 데 너무 많은 시간을 할애했을까? 이번에는 실제로 걸어볼 차례다.

STEP 2. 산책 코스 따라 길을 나선다

지도에서 찾아본 안국역부터 광화문, 광화문부터 서소문, 서울역까지의 루트를 실제로 걸어본다. 로드맵으로 거리의 풍경을 눈에 익혔다 해도 직접 걸어보는 것과는 엄청난 차이가 있다. 예를 들면 개발 밀도나 블록 크기의 변화는 실제로 걸었을 때 확실하게 느껴진다. 안국역 부근 저층 건물에서 시작해 광화문에 가까워질수록 15층, 20층, 30층까지 높이가 높아지는 것을 체감할 수 있다. 주거지역과 상업지역의 용적률 차이가 만들어낸 경관이기도 하다. 필지 규모는 또 어떤가. 종각역 주변의 대형 오피스 빌딩과 그 이면 건물들의 경우, 수직적인 규모만큼이나 바닥에 깔고 있는 부지 면적도 차이가 크다. 어떻게 여기만 이렇게 주변 필지와 다르게 큰 필지가 되었을까 생각하다 보면, 도심 재개발이라는 결론까지 이르기도 한다.

지나가면서 늘 안에 무엇이 있는지 궁금했던 곳도 있다. 안국역과 경복궁 사이 높은 담으로 둘러싸인 큰 부지인데 일명 ‘송현동’ 부지다. 미대사관 직원 숙소 부지로 사용되던 것을 삼성생명이 매입했고, 다시 이를 대한항공이 한옥호텔을 짓겠다며 매입했지만, 학교 주변 호텔 건립은 불허한다는 규제에 추진이 중단되었다. 한동안 잠잠하던 이곳이 다시 언론에 보도되기 시작한 것은 한진그룹이 경영권 분쟁과 코로나 이후 경영 악화를 겪으며 자금 확보를 위해 부지 매각에 나선 시점이었다. 결국 LH가 대한항공으로부터 송현동 토지를 매입하고, LH는 매입한 송현동 토지와 서울시가 보유한 삼성동 서울의료원 부지 일부를 교환하는 3자 계약으로 정리되었다. 대한항공은 무사히 땅을 팔았고, LH는 강남권에 공공주택 사업이 가능한 토지를, 서울시는 도심 내에 대규모 공원을 지을 수 있는 부지를 확보할 수 있었다. 이렇게 확보된 송현동 부지는 전체적으로는 공원으로 조성되고, 또다시 일부를 분할하여 일명 ‘이건희 기증관’이 지어질 예정이라고 한다.

송현동 부지 인근에는 ‘서울공예박물관’이 있다. 마당이 개방되어 있는 구조라 산책하기에도 좋은 이곳은 원래 ‘풍문여고’ 교사였던 건물을 리모델링한 곳이다. 원래는 조선 왕실가족의 제택 혹은 가례 준비를 위한 장소로 쓰인 안동별궁이 자리한 터였고, 이후 70년간 학생들의 배움터로 쓰였다. 풍문여고는 도심 내 학생 수가 줄어들면서 이전을 추진하다가, 강남보금자리주택지구로 이전하여 남녀 공학인 ‘풍문고’로 새롭게 개교했다. 강북 도심의 인구 포화로 강남 개발을 추진하며 소위 명문 고등학교들이 강제로 강남으로 이전한 지 40여년 만에, 이제는 도심 내 학령 인구가 줄어들어 학교를 이전하게 된 것이다. 멀리 역사를 되짚어볼 필요도 없이 길을 가다가 궁금한 동네를 찾아보면 쉽게 알 수 있는 것들이다.

좋아하거나 살고 싶은 것과는 별개로 늘 관심을 두고 있는 동네도 있다. 아마도 많은 사람들이 관심을 두고 있을 성수동이다. 지금도 끊임없이 무엇인가 생기고 없어지고 있기 때문에, 서울 시내에서 변화를 가장 직접적으로 목격할 수 있는 공간이기도 하다. 여기저기에서 새로 지어지고 있는 건물의 공사 가림막에 붙어 있는 공사 안내문도 도시를 탐험하는 데에 중요한 정보를 준다. 공사 개요라는 타이틀로, 짓고 있는 건물의 면적, 용적률, 건폐율, 층수와 같은 규모와 이 건물을 짓는 건축주가 누구인지, 시공사와 설계사는 어디인지가 명기되어 있기 때문이다. 임대용, 분양용 건물이라면 건축주에 부동산 개발회사나 건설사의 이름이 적혀 있겠지만, 직접 건물을 사용할 회사가 건축주라면 어느 회사의 사옥이 생기겠구나, 무슨 매장이 들어오겠구나를 미리 알 수 있다.

성수동 어느 도로변 공사장에는 ‘(주)아이아이컴바인드 신사옥 신축공사’라는 가림막이 있고, 같은 이름의 법인이 건축주다. 익숙하지 않은 이름이라 구글링을 잠깐 해보면, 선글라스로 유명한 젠틀몬스터를 비롯하여 탬버린즈, 누데이크를 운영하는 회사임을 알 수 있다. 아예 젠틀몬스터와 성수동으로 다시 검색하니 사옥을 신축/이전한다는 뉴스가 나오기도 한다. 이 길목에 상근 인구가 새롭게 늘어날 테고, 그만큼 상권에 미치는 영향도 있겠거니 넘겨 짚어볼 수도 있다. 규모만으로는 더 큰 변화를 가져오는 회사도 있다. 어느 순간 성수역 주변에 건물이 올라가더니 간판이 붙었다. 바로 무신사다. 패션 산업의 공유 오피스인 ‘무신사 스튜디오’가 생기더니 카카오맵에는 무신사 신사옥 예정지가 검색되기도 한다. 상업용 건축물(오피스, 리테일 등)이 활발하게 신축되고 있는 성수동의 경우, 개발에 대한 정보가 서울의 다른 지역에 비해 상대적으로 많이 노출되기도 한다. 특히, 시공사나 시행사 중심의 개발사업 구도가 금융 중심으로 조금씩 옮겨 가면서 경제지 또는 투자 관련 매체에 보도되는 경우도 많기 때문이다.

철거, 신축보다는 작은 규모지만 가게 하나 정도가 생기고 없어지는 변화도 종종 보인다. 골목에 생기는 작은 가게 하나는 뉴스에도 안 나온다. 길을 지나다니다가 ‘저기에 뭐가 생기는지’ 궁금해질 때면 직접 물어보는 방법도 있다. 인테리어 공사 중에 잠깐 쉬는 분들, 아니면 공사를 감독하는 것 같은 분들에게 물어보면 답이 나오는 경우도 있고, 업종만 알려주거나 아예 모른다고 하는 경우도 있다. 그래도 이 정도면 산책 치고는 차고 넘친다.

온라인에서 본 것들을 실제 거리에서 확인하는 경우도 있지만, 반대로 거리에서 얻은 정보를 온라인에서 찾아보는 경우도 있다. 안국역 주변의 랜디스 도넛을 이야기했는데, 이미 그 전부터 맞은 편에는 인스타그램 태그가 10만 단위로 찍히는 도넛 가게, ‘노티드’가 있었다. 이번에는 노티드를 지도에 검색해본다. 청담, 한남, 안국, 성수, 연남, 잠실(일명 송리단길), 가로수길(팝업)과 같이, 서울 시내에 뜬다는 동네에는 모두 진출해 있다. 랜디스도 노티드의 출점 전략을 따를 것인가.

STEP 3. 다시 집으로 돌아와서

도시계획에 대한 정보를 아는 것을 넘어 참여하는 방법도 있다. 관에서 주도하는 개발계획의 경우 대개 수립 과정에서 주민 공청회나 주민 의견을 듣기 위한 공람 절차를 의무적으로 두고 있다. 내가 관심 있는 지역에 대한 이슈라면, 직접 온라인/오프라인으로 공청회나 설명회에 참여하거나, 참여하지 않더라도 공람 의견이나 민원을 통해 제안이 가능하다. (개별 재산권을 침해하는 사안이 아닌 이상, 일반적으로 개인의 의견이 도시계획 수립 과정에 크게 반영된다고 장담하기는 어렵다. 아직 갈 길이 멀다.)

동네의 이슈를 쉽게 알 수 있는 방법으로, 시·도의회나 시·군·구의회의 회의록을 찾아보는 방법도 있다. 관련 내용이 가장 잘 정리되어 있는 것은 도시 관련 부서의 업무 보고로, 해당 위원회 회의록에서 찾을 수 있다. 예를 들어 서울시 의회의 경우, ‘업무 보고’로 검색하면 서울시 각 부서의 업무 보고 자료를 찾을 수 있다. 공공적 성격이 강한 도시계획의 특성상, 지자체 업무에 관심을 가질수록 당면한 사안을 더 잘 이해할 수 있게 된다. 서울시의 경우, ‘서울정보소통광장’이라는 웹사이트에 대외비가 아닌 결재 정보를 모두 공개하고 있다. 지역명이나 사업명으로 검색하면, 비교적 최근의 내용까지 확인할 수 있다. 당장의 정책이 아니라면, 국토연구원부터 서울연구원, 경기연구원과 같은 각 지역 연구기관의 홈페이지에서도 정보를 얻을 수 있다.

영화나 드라마에서 늘 도시계획에 대한 관심을 가져보는 것도 산책의 방법이다. 드라마나 영화의 엔딩 크레딧이 올라갈 때면 유심히 ‘장소 협찬’을 살펴본다. 더 궁금할 때는 각 지자체의 로케이션 협조를 전담하는 ‘영상위원회’ 홈페이지도 찾는다. 이렇게 찾은 장소로 다시 산책에 나서는 것이다.

일명 ‘호재’로 미래를 봤다면, 과거를 볼 수 있는 방법도 있어야 하지 않을까. 서울역사박물관은 도시 ‘서울’의 역사에 대한 전시를 개최하고 동시에 관련 자료도 꾸준히 발간하고 있다. 특히 홈페이지에서 발간 자료 전문을 e-book으로 볼 수 있어 편리하다. 국립민속박물관 홈페이지의 발간 자료 항목에서는, 도시에 대한 것만은 아니나 지역에 대한 민속 기록을 담은 지역 보고서가 제공되고 있어 같이 살펴볼 만하다.

내가 좋아하는 동네에 대한 이야기나 사진을 인스타그램에, 트위터에 올리는 일도 도시계획으로 산책하는 방법의 하나라고 생각한다. 사라지는 공간을 지키는 것, 좋아하는 공간을 좋다고 말하는 것도 그렇다. 우리 도시는 너무 빨리 변하기 때문에, 작은 일상의 기록이 어느 시점에는 사라진 무언가를 보여주는 자료가 되기도 한다. 단순한 감상 정도라도 충분하다. 시작은 산책.

여행을 준비하듯이, 산책을 준비하는 데 도움을 주는 산책 메이트를 소개한다.
  • 온라인 지도 서비스
    ○ 네이버 지도 http://map.naver.com
    ○ 카카오맵 http://map.kakao.com
    ○ Google 지도 http://maps.google.com
    ➥ 여기까지는 누구나 아는 지도 서비스.
  • 서울시 지도 서비스
    ○ 서울시 3D 지도 http://smap.seoul.go.kr
    ○ 서울도시계획지도 http://urban.seoul.go.kr/view/map/main.html

    ➥ 서울시에서 운영하는 서비스로, 일반적인 지도 서비스와 같이 보면 더 좋다.

  • 부동산 정보 서비스

    ○ 네이버부동산 http://land.naver.com

    ○ 아실 http://www.asil.kr

    ○ 리치고 http://www.richgo.ai

    ○ 부동산 플래닛 http://www.bdsplanet.com

    ○ 랜드북 http://www.landbook.net

    ➥ 부동산 정보를 위한 서비스이기는 하나, 각종 데이터가 지도와 함께 잘 정리되어 있어 온라인 지도로 활용하기도 좋다. 아실과 리치고는 주로 아파트 거래를 위한 정보가 많지만 미래 개발계획이나 뉴스도 잘 정리되어 있다. 특히, 리치고는 아파트값 예측이라는 신박한 서비스를 개발하기도 했다. 부동산 플래닛은 탐색 기능을 활용하여 필지나 블록 단위의 기본 정보를 분석하는 서비스도 제공한다. 랜드북은 기본적으로 주거지역 내 소규모 필지 단위의 신축을 미리 시뮬레이션해보는 서비스지만 개별 건축물 정보나 인허가 정보를 얻기에도 편리하게 구성되어 있다.

  • 토지이용규제 및 고시 공고

    ○ 토지이음 http://www.eum.go.kr

    ○ 씨리얼 http://seereal.lh.or.kr

    ○ 국토교통부 http://www.molit.go.kr

    ➥ 각 지자체 홈페이지의 고시 공고 메뉴와 함께 토지이음, 씨리얼에서는 개별 필지의 토지이용규제와 도시계획 결정사항을 지번만 입력하면 볼 수 있게 해준다. 국토교통부 홈페이지에서는 보도자료와 공지사항 메뉴에 도시계획 관련 정보가 올라온다.

  • 도시계획 관련 의사결정 참고

    ○ 서울시 의회 http://smc.seoul.kr

    ○ 서울시 정보소통광장 http://opengov.seoul.go.kr

    ○ 국가 정보공개포털 http://www.open.go.kr

    ➥ 서울시 의회를 비롯한 각 지방의회 홈페이지의 전자회의록에서는 도시 정책이 어떻게 결정되고 실현되는지 살펴볼 수 있다. ‘업무보고’ 키워드를 기억하자. 서울시 정보소통광장과 국가 정보공개포털에서는 궁금한 지역에 대한 공문이나 지침을 찾아볼 수도 있다.

  • 관련 연구기관

    ○ 국토연구원 http://www.krihs.re.kr

    ○ 서울연구원 http://www.si.re.kr

    ○ 경기연구원 http://www.gri.re.kr

    ○ 부산연구원 http://www.bdi.re.kr

    ○ 서울역사박물관 http://museum.seoul.kr

    ○ 국립민속박물관 https://www.nfm.go.kr

    ➥ 각 지자체별 연구원 홈페이지와 박물관 홈페이지는 도시계획의 현재보다는 과거와 미래를 보는 데 중요한 창구다. 연구보고서나 발간자료를 e-book으로 아낌없이 제공해준다.


Edit 주소은 Graphic 조수희, 김예샘

– 해당 콘텐츠는 2022. 7. 29. 기준으로 작성되었습니다.
– 토스피드의 외부 기고는 전문가 및 필진이 작성한 글로 토스피드 독자분들께 유용한 금융 팁과 정보를 제공함으로써 현명한 금융 생활을 돕는 것을 주목적으로 합니다. 토스피드의 외부 기고는 토스팀 브랜드 미디어 운영 가이드라인에 따라 작성되며, 토스팀의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

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얼랩

건설사에 근무하며 법과 제도로 이루어진 도시계획을, 부동산이라는 결과물로 만드는 일을 하고 있습니다. 일상에서 흔히 보이는 아파트를 비롯하여 대규모 복합시설과 도시 단위에 이르기까지 다양한 부동산 개발사업을 경험하였습니다. 주말에는 더 많은 사람들이 도시를 이야기하고 생각했으면 하는 마음으로 도시를 산책합니다. 학부와 대학원에서 도시계획을 공부하였습니다.

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