새로운 부동산 정책, 발만 동동 구르고 있다면?

격변하는 시장과 하반기부터 새롭게 바뀐 부동산 정책, 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

※ 하반기 달라진 부동산 규제와 정책

• 차주별 DSR 3단계 규제가 시행돼요. 1억 원 초과 대출에 대해 연간 원리금상환액이 연소득 40%(비은행 50%) 초과하면, 추가 대출을 받을 수 없어요.
• 생애 최초 주택 대출은 완화돼요. 집을 처음으로 사는 경우 주택 가격과 상관없이 LTV는 80% 적용되고, 대출 한도는 최대 6억 원까지 상향돼요.
• 종합부동산세도 완화돼요. 일시적 2주택자(상속주택, 지방 저가 주택 등)에게 종합부동산세를 부과할 때, 임시 보유 주택은 주택수에 포함되지 않아요.^*9월 1일 기준 국회에서 여야가 합의했어요.
• 8.16 공급 대책을 발표했어요. 향후 5년간 전국에 270만 호를 공급할 계획이에요.

대출 풀렸지만 금리부터 확인하세요

8월부터 생애 최초로 집을 살 사람의 경우 대출 한도가 많이 풀렸어요. 단, 금리를 주의해서 보셔야 해요. 치솟는 물가에 전 세계 정부가 금리를 올리고 있어요. 우리나라도 마찬가지입니다. 작년 이맘때 0.5%였던 기준금리는 0.25% 포인트(p)씩 꾸준히 올라 지금은 2.5%가 되었습니다. 1년 사이 5배 올랐죠. 이게 끝이 아니랍니다. 세계 경제에 가장 큰 영향을 주는 미국이 계속 금리를 올리는 만큼, 한국은행도 연말까지는 기준금리를 계속 올릴 것으로 예상돼요.

기준금리 2.5%만 놓고 보면 그렇게 높다는 생각이 들지 않을 수 있어요. 그러나 우리가 부담하는 이자, 즉 시중금리는 이 기준금리에 여러 가지 추가 금리를 덧붙여 나옵니다. 기준금리 2.5%인 현재 시중은행의 주택담보대출 변동 금리는 이미 6%를 넘어섰어요.

금리 인상에 가장 위기감이 감도는 곳은 부동산입니다. 최근 시중은행의 주택담보대출 금리는 연 4.18%~6.2%로 훌쩍 뛰어올랐습니다. 시장에서는 연말에 연 7% 이상 올라갈 거라고 보고 있어요.

금리의 공포가 집 앞까지 찾아온 지금, 우리는 어떻게 대처해야 할까요?

집이 있어도 고민이에요. 잠 못 이루는 영끌족이라면?

내 집 마련에 100% 내 돈만 들인 사람은 많지 않죠. 특히, 지난 2년 간 낮은 금리에 ‘영끌’한 사람들은 지금 이자가 눈덩이처럼 불어났을 수 있어요.

요즘 부동산 시장은 거래도 많지 않아요. 이자 부담에 집을 팔려고 해도 집을 사려는 사람이 거의 없습니다. 시장이 얼어 집값도 하락하는 모습을 보이고 있어요. 한국은행이 발표한 8월 소비자동향조사 통계에 따르면 주택가격 전망지수가 76으로 역대 최저 수준을 기록했습니다. 한동안 하늘의 별따기만큼 어려웠던 서울의 ‘주택 분양권’도 미분양 물량이 생기고 있어요.

공포에 휩싸여 집을 던지고 싶을 수도 있지만, 이미 내 집을 마련한 경우라면 신중하게 생각하세요. 금리가 오른다고, 집값이 계속 떨어지지는 않아요. 금리 외에도 여러 변수가 영향을 미쳐요. 특히 부동산은 한번 사고 파는 데 비용이 많이 들기 때문에 시장 분위기 영향을 크게 받아요. 요즘처럼 갑자기 금리가 치솟아 분위기가 바뀌면 아예 거래 자체가 없어지기도 하죠. 이번 정부가 내놓은 대출 완화 정책과 부동색 정책으로 분위기가 또 어떻게 바뀔지 살펴볼 필요가 있습니다.

집이 없어 고민이에요. 전세나 월세로 살고 있다면?

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈는 바로 ‘전세의 월세화’입니다. 전세자금대출 금리가 오르다 보니 이자보다 월세가 더 싼 사람들이 생겨났기 때문입니다. 실제로 시장에서는 월세 거래량이 역대 최다 수준을 기록하고 있어요. 이 역전세화 현상은 지금 같은 시장 상황에서 임차인과 임대인 모두에게 유리하거든요. 전세를 주고 있든 전셋집에 살고 있든, 요즘 같은 시기에 월세 전환은 고려해 볼 필요가 있어요.

대출 이자보다 월세가 더 저렴한 경우 월세로 전환을 고려해볼 수 있어요. 게다가 전세를 월세로 돌리면 보증금이 낮아집니다. 요즘 전셋값이 치솟고 갭투자가 늘어나면서 세입자의 전세 보증금과 집주인의 주택 가격이 똑같아지는 ‘깡통전세’ 문제가 불거지고 있어요. 월세로 계약하면 깡통전세 문제도 일부 방지할 수 있죠.

집주인에게도 월세 전환이 유리할 수 있어요. 보통 임대인이라면, 월세로 인한 세금을 걱정할 수밖에 없는데요. 월세가 나와도 경우에 따라 비과세 대상이 됩니다. 세대 보유 주택수가 한 채이면서 공시 가격이 9억 원 이하인 경우 과세 대상이 아닙니다. 또한, 주택임대소득에 대한 세금을 산정할 때, 소득보다 대출 이자 등의 부채가 더 크다면 이 소득분을 필요경비로 인정받습니다.

꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에서 살아남기 위해서는 냉정하게 시장을 바라보고 전략을 세우는 게 중요합니다. ‘집 값이 더 떨어지기 전에 손절하자!’는 섣부른 판단이나, 그래도 ‘월세보다는 전세가 낫지!’라는 사고방식에서 벗어나 시장에 맞는 자산 관리 방안을 고민해보세요.

자문 이장원 세무사 Edit 김영아  Grapic 이은호, 김예솔