재건축 규제, 2023년부터 완화돼요

정부가 재건축 규제 사항들을 풀어 재건축 사업에 속도를 내겠다고 발표했어요. 앞으로는 건물이 좀 튼튼해도 주차나 배수가 잘 안 돼서 생활하는 게 불편하다 싶으면 재건축을 추진할 수 있어요.

재건축, 어떻게 결정되냐면

법적으로 준공 30년이 지나면 재건축 사업을 추진할 수 있어요. 그렇지만 재건축 사업을 진짜로 하려면 ‘안전진단’을 반드시 통과해야 하는데요. 크게 4가지 항목을 평가했어요.

  • 구조안정성(50%): 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등
  • 주거환경(15%): 도시미관, 소방활동 용이성, 침수 피해 가능성, 주차환경, 일조환경 등
  • 건축 마감 및 설비노후도(25%): 지붕 외벽마감, 난방·급수·도시가스 노후도, 전기·통신설비 노후도
  • 비용편익(10%): 관리비 등

가장 많은 비중을 차지하는 건 구조안정성인데, 대부분의 아파트는 30년이 지나도 구조적으로는 문제가 없어요. 대신 주거환경이나 설비가 낡아서 재건축이 필요한 경우가 많죠. 그렇기 때문에 재건축을 쉽게 하려면 구조안정성의 반영 비율을 낮추고 다른 항목의 반영 비율을 높이는 방식으로 규제를 완화할 수 있어요.

구조안정성 비율을 50% → 30%로 낮춰요

이 말은 즉 아파트 건물 자체가 튼튼해도 재건축할 수 있겠도록 하겠다는 거예요. 대신 주차공간이 부족하거나, 배관이 누수돼서 생활이 불편하거나, 층간 소음이 심한 경우 재건축할 수 있는 가능성이 높아져요.

까다로운 절차를 거쳐야 하는 재건축 단지가 적어져요

위에서 말한 4개 항목의 평가를 마친 다음 점수를 매기는데요. 점수에 따라 재건축 여부가 결정돼요.

점수를 매겼을 때 ‘재건축’ 범위에 들어가면 바로 재건축을 할 수 있지만 ‘조건부 재건축’ 범위에 들어가면 공공기관의 검토를 한 번 더 받아야 했어요. 그런데 많은 재건축 신청 단지들이 1차 안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 뒤 2차 ‘공공기관 적정성 검토’에서 최종적으로 재건축이 불가능하다는 평가를 받는 경우가 많았죠.

내년부터는 재건축할 수 있는 점수 범위는 늘리고, 조건부 재건축에 해당하는 점수 범위는 줄여서 더 많은 노후 아파트가 1차 안전진단 후 재건축할 수 있도록 바뀔 예정이에요.

까다로운 검토, 의무에서 선택으로 바뀌어요

조건부 재건축 판정을 받으면 공공기관이 ‘이 아파트 진짜 재건축해야 되는 게 맞는지’ 적정성 검토를 한번 더 한다고 했는데요. 원래는 이 과정이 의무였지만 내년부터는 선택으로 바뀌어요. 이미 안전진단을 한번 받았는데 공공기관이 검토하는 과정에서 시간과 비용이 지나치게 많이 든다는 비판을 해소하기 위해서예요.

  • 지금은: 지자체 판단 없이 대상 아파트 모두를 공공기관이 모든 항목에 대한 적정성을 검토했어요.
  • 앞으로는: 지자체가 먼저 기본사항을 확인한 후, 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단되는 경우 공공기관 적정성 검토를 요청할 수 있어요. 이 때 공공기관은 확인이 필요한 평가항목에 한정에서 검토해요.

Edit 송수아 Graphic 이은호 함영범

– 이 원고는 2022년 12월 12일 MBC 라디오 <손에 잡히는 경제>에서 제공하고, 토스가 작성했어요.

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