대출 받을 때 알아야 할 3가지: LTV, DTI, DSR

계속 바뀌는 대출 정책에 ‘내가 돈을 빌릴 수 있다는 건지, 없다는 건지' 헷갈릴 때가 많을 텐데요. 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 뜻만 제대로 알아도 얼마나 대출 받을 수 있는지 예상하기 편해질 거예요.

LTV

집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출'을 많이 받아요. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 불러요.

만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 거예요.

DTI

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표예요. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구해요. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨져요.

DSR

가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 거예요.

이 때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출^*, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줘요.

*마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해요.

신용대출 받으려면 DSR을 알아야 해요

총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문이에요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기예요 (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외).

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있는 거예요. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없고요.

• 한도를 높이는 법: 연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되는데요. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있어요.

주택담보대출 받으려면 3가지 모두 알아야 해요

부동산은 크게 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역, 그리고 둘 다 아닌 지역(비규제지역)으로 나눌 수 있어요.

1. 무주택자는 LTV 50%가 적용돼요

지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 50%로 통일됐어요. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사가는 1주택자 모두 적용돼요. (비규제지역은 LTV 60%가 유지돼요.)

생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관 없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용돼요.

2. 다주택자도 LTV 30% 대출 가능해요

원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었어요. 하지만 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있어요.

3. DTI는 지역에 따라 달라요

• 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
• 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용돼요.
• 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화돼요.

4. DSR도 적용돼요

LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지돼요.