부동산 경매 초보자에게 추천하는 쉬운 경매 방법 4가지

부동산 경매, 어떻게 생각하시나요? 보통 경매는 어렵다, 위험하다, 돈이 많아야 한다고 생각합니다. 하지만 이는 부동산 경매에 대한 오해이자 편견으로 아래와 같은 이유 때문인데요.

우선은 권리분석 방법과 관련 법규를 정확히 몰라 돈을 잃게 될 것 같다는 이유이고, 또 다른 이유로는 경매 매물에 사는 사람을 내보내는 과정에서 신체적· 정신적 위협이 발생할 것 같다고 생각하기 때문입니다.

이번 글에서 소개해드릴 ‘쉬운 경매’ 방법은 크게 4가지인데요. 제가 지난 10년간 실천한 방식으로 경매 초보자에게 추천할 수 있는 방식을 지금부터 자세히 소개해드리도록 하겠습니다.

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1. 권리분석이 쉬운 물건부터

저는 경매 초보자에게 꼭 권리분석^*이 쉬운 물건부터 도전하라고 권합니다. 경매를 진지하게 도전해 보고 싶으시다면 어려운 권리를 공부하고 관련 물건을 입찰하실 수 있습니다. * 권리분석: 경매를 통해 구매하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 절차로 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인한다.

하지만 우리가 생각하는 일반적인 경매는 고위험 고수익으로 위험도가 높습니다. 경제적 자유 시스템을 구축하기 위해 굳이 어려운 매물이 아닌 ‘쉬운 경매’면 충분합니다.

초보자의 경우, 경매 구조를 파악하고 작은 수익을 내는 쉬운 물건에 도전하시길 추천합니다. 저는 부동산 경매를 시작할 당시, 배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트에 집중해 투자했습니다.

‘배당을 받을 수 있고 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트’부터 시작하면 기존에 살고 있는 사람(점유자)에게 집을 넘겨받는 과정도 어렵지 않게 진행할 수 있는데요. 점유자가 임대보증금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 점유자는 명도에 협조적일 수밖에 없습니다. 

꼬마 아파트는 최악의 상황이 오더라도 위험 요소가 적습니다. 점유자의 보증금과 이사비용이 크지 않고 낙찰가도 상대적으로 낮으니, 명도가 해결되지 않거나 혹은 권리분석에서 실수를 하더라도 큰돈이 묶이지 않기 때문입니다.

2. 실속 1등 꼬마 아파트부터

‘배당을 받을 수 있고 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트’에서 특히 제가 집중했던 조건은 꼬마 아파트입니다.

일반적으로 ‘꼬마 아파트’라고 하면 전용면적 60㎡(약 18평) 이하인 소형 아파트보다도 더 작은, 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 아파트를 의미합니다. 현장에서는 이를 ‘초소형 아파트’라고 부르며, 보통 방 두 개 이하의 구조를 갖추고 있습니다.

초소형 아파트의 인기는 현재진행형입니다. 아파트를 재건축하면 조합원들이 먼저 찜하는 평형이라 실제 일반분양에서는 구경하기 쉽지 않은데요. 꼬마 아파트는 왜 이렇게 인기가 많은 걸까요?

① 불황에 강한 꼬마 아파트

2007-2008년 글로벌 금융위기 당시, 꼬마 아파트는 다른 물건과 달리 가격 하락의 영향을 받지 않았습니다. 보통 불황기에는 임대료나 매매가의 상승을 기대하기가 어렵습니다. 

수익형 부동산의 대명사인 상가마저도 그런데요. 불황의 영향으로 상가 공실이 발생하면, 이자를 내던 월세 수익이 즉시 사라져 버립니다. 또한, 상가는 경기 침체 시 급매로 내놓아도 좀처럼 팔리지 않는다는 특징이 있는데요. 꼬마 아파트는 수요가 많아 처분이 용이합니다.

② 소액 투자 가능

꼬마 아파트의 가장 큰 매력은 ‘소액 투자’가 가능하다는 점입니다. 여러 조건을 꼼꼼하게 따져 선택한 지방의 꼬마 아파트는 수도권 꼬마 아파트보다 수익률은 높고 리스크는 낮습니다. 그래서 투자금과 투자 경험이 부족한 초보자도 비교적 안전하게 부동산 경매를 할 수 있는데요.

글로벌 금융위기 시기에 경매를 시작한 제게 지방 꼬마 아파트는 월세와 매매 수익을 동시에 고려할 수 있는 매력적인 부동산이었습니다. 소액으로 재테크를 시작하는 분들에게 추천하고 싶은 투자법이기도 합니다.

그 당시 괜찮은 입지의 수도권 꼬마 아파트가 1억 원 안팎의 시세를 형성했던 것과 달리 지방의 꼬마 아파트는 평균 시세가 4,000만 원을 웃도는 정도였습니다. 여기에 더해 당시에는 경매로 지방 아파트 매입 시, 최소 60-70% 대출이 가능해 실질적으로 제가 필요한 자본금은 1,000만 원 안팎이었습니다.

월세에서 대출이자를 제외한 월 수익은 한 채당 20만 원 수준이었는데요. 월 20% 이상의 수익을 거둔 셈입니다. 보수적으로 1,000만 원의 자본금으로 월 15만 원의 수익을 거둔다고 가정하더라도 수익률은 18%입니다. 시중은행 예-적금 금리와 비교했을 때 충분히 매력적이라고 생각합니다.

③ 탄탄한 수요층: 1-2인 가구의 증가

1인 가구는 늘어나고 있지만, 소형 아파트 공급 물량은 이를 따라가지 못하는 게 현실입니다. 소형 아파트의 희소성에 인기까지 더해지니 자연스레 꼬마 아파트에 실수요자와 투자자들의 시선이 쏠리고 있습니다. 

3. 관리도 쉽게 쉽게, 경매 체크 노트

이 글에서 말하는 ‘쉬운 경매’란 상대적으로 물건(부동산)의 난이도가 쉽다는 의미이고, 관리 또한 쉽게 해보자는 것인데요.

복잡하고 어려울 수 있는 경매를 쉽고 단순하게 만드는 가장 좋은 방법은 스스로 경매 절차에 따른 표와 체크리스트를 만들어, 모든 과정을 한눈에 꿸 수 있을 만큼 정리하는 것입니다. 

그래서 만든 것이 ‘월세 부자 되는 경매 체크 노트’인데요. 가계부를 다룰 수 있는 분이라면 누구나 제 경험과 노하우가 녹아 있는 이 체크 노트를 활용해 경매에 도전하실 수 있을 거라 생각합니다. 내용은 크게 두 가지인데요.

• 경매 절차표: 경매의 전 과정이 한눈에 보이도록 흐름을 정리
• 체크리스트: 단계별로 꼼꼼하게 확인해야 하는 사항을 정리

상세한 내용과 사용법은 제 블로그에서 다운받으실 수 있으니 경매에 관심 있는 분이라면 꼭 공부해 보시기 바랍니다.

경매 투자는 일반 매매보다 단계별 절차가 많습니다. 그래서 하나의 물건에 대한 경매를 진행하면서 동시에 다음 물건을 준비하면 절차가 겹치거나 혼란스러워 자칫 많은 것을 놓칠 수 있습니다.

저의 경우, 각 단계에 해당하는 표와 체크리스트를 직접 작성하면서 머릿속에 투자 과정을 명확히 그릴 수 있었고 저만의 원칙도 세웠습니다. 이를 통해 확실하지 않은 시장 정보나 소문에 흔들리지 않고 제가 정한 기준과 타이밍에 따라 경매 투자에 임할 수 있었어요.

또한, 이런 과정을 거치며 독자적인 투자 방법과 노하우도 쌓을 수 있었습니다. ‘월세 부자 되는 경매 체크 노트’는 제가 부동산 경매로 경제적 자유 시스템을 획득할 수 있었던 진짜 비결이라고 할 수 있어요.

경매에 대해 파악했다면, 이제 어디에 투자해야 할지 알아볼 차례죠?

4. 돈 되는 지역이 갖춘 6가지 조건

오랜 기간 부동산 현장을 살펴본 제 생각은 이렇습니다. 이제는 정말 오르는 지역만 오를 거라고 생각합니다. 

지역뿐만 아니라 타이밍에 따라서도 다를 수 있는데요. 예를 들어, 서울의 집값은 내려가도 개발 계획이 잡히거나 혹은 진행 중인 지방 도시의 집값은 오를 수 있습니다.

따라서, 부동산 경매를 통해 수익을 내기 위해서는 ‘오르는 물건’을 고르는 눈을 갖추어야 합니다. 안목을 키우는 공부가 더욱 절실한 시대입니다.

제가 소액투자로 수익을 내기 위해 주목한 지역은 공통으로 6가지 조건을 갖추고 있다는 점을 알게 되었는데요. (단, 투자 목적과 종잣돈 규모에 따라 조건이 달라질 수 있음을 유념해주세요)

6가지 조건 중 마지막에 있는 ‘1인 가구 유입 지역’에 관심을 가질 필요가 있습니다. 한국 사회는 학업, 취직 등의 사유와 더불어 3040의 비혼 인구 증가, 중장년층의 이혼으로 인해 1인 가구가 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.

대체로 1인 가구는 경제적 여유가 부족한 경우가 많아 도심에서 벗어난 저렴한 지역을 찾는 경향을 보입니다. 한때 인천, 부천의 일부 지역이 1인 가구 유입으로 관련 부동산의 가격이 상승하기도 했었는데요.

위 6가지 조건이 복잡하게 보인다면 ‘수요가 있는 곳은 예외 없이 오른다’라는 점 한 가지만 숙지하고 투자에 임하시길 추천합니다. 수익이 나는 투자 장소를 알아내는 제1 법칙은 ‘수요와 공급’이라는 것을 꼭 기억해 주세요.

매월 월세 받는 경제적 자유 시스템, 쉬운 경매만으로도 완성할 수 있다

입지를 보는 안목을 키우면서 동시에 체크 노트를 꼼꼼하게 숙지해 ‘쉬운 경매’에 도전한다면, 꼬마 아파트를 통해 평생 월세를 받는 경제적 자유 시스템을 완성하는 것은 어렵지 않을 거라 생각합니다.

제가 처음 경매를 알게 되었을 때 ‘부자들은 이렇게 쉽게 돈을 벌었구나’라는 생각에 왠지 모를 안타까움을 느꼈습니다. 일반인은 단지 몰라서 이 방법을 몰랐던 걸까요?

아쉽지만 방법을 알아도, 실행에 옮기지 못하는 사람이 더 많습니다. 그 이유는 실패에 대한 두려움인데요. 실패할 것 같은 두려움, 바로 그 마음을 극복하지 못하기 때문입니다.

부동산 경매에 대한 두려움을 이겨내더라도 다양한 채널을 통해 경매 관련 무용담을 접하면 ‘고작 월 20만 원을 벌려고 그 고생을 해야 해?’라는 생각이 들 수도 있는데요.

1년에 3건 이상씩 3년이면 약 10건의 경매 투자를 할 수 있다고 가정하면, 3년 후부터는 부동산을 통해 월 200만 원의 고정 수익을 창출할 수 있습니다. 아울러, 부동산을 보유하고 있다 보면 지가 상승을 통한 매도 차익도 기대할 수 있습니다.

우리가 일반적으로 생각하는 사업과 경매는 크게 다르지 않습니다. 오히려 부동산 경매를 통한 투자는 소액 자본으로 시작할 수 있는 가성비 높은 사업이라 말하고 싶은데요.

오해와 편견만 걷어내면 누구나 쉽게 시작할 수 있는 사업이 바로 경매입니다. ‘그래, 나라고 못할 거 뭐 있어?’라는 마음가짐으로 한 번 배워보는 건 어떨까요?

Edit 금혜원 Graphic 이은호

– 해당 콘텐츠는 2019. 07. 18. 기준으로 작성되었습니다.