확정일자 안 받거나 전입신고 안 하면 어떻게 되나요?

by 썸렛

Q. 드디어 집 계약 완료! 이사하고 마지막으로 해야 할 일이 있다면 알려주세요.

월세 혹은 전세로 집을 구했다면, 월세 보증금이나 전세자금을 돌려받을 수 있다는 게 보장돼야 두 다리 쭉 뻗고 잘 수 있잖아요. 그러기 위해서는 ‘우선변제권’을 갖는 게 가장 중요해요. 확정일자

우선변제권, 무엇인가요?

주택임대차보호법상 세입자(=임차인)가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 권리예요. 월세 보증금 혹은 전세금을 맡긴 집이 경매 등으로 팔리면 제값을 받기 어려울 수 있는데요. 그때 “제가 돈을 먼저 받을 수 있는 사람이에요”라고 알리는 권리를 뜻해요. 우선변제권 순위가 높은 사람이나 기관부터 돈을 돌려받기 때문에 우선변제권 순위가 늦다면 돈을 돌려받기 어려울 수 있어요.

우선변제권을 갖기 위해서는 다음과 같은 세 가지 요건을 갖춰야 해요.

  • 입주: 계약한 집에 들어가 사는 걸 말해요.
  • 전입신고: 이사한 날로부터 14일 안에 사는 집이 달라졌다는 걸 주민센터에 신고했다는 걸 뜻해요.
  • 확정일자: 법원, 동사무소 등이 주택임대차계약 체결 날짜를 확인한다는 의미로, 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도예요.

세 가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지기 때문에, 새집으로 이사를 한 뒤 전입신고와 확정일자를 바로 받는 게 가장 좋아요.

전월세 계약이 끝나고 다른 집으로 이사하려 할 때 집 주인이 “당장 보증금을 돌려주기 어려우니, 다음 세입자가 들어오면 돌려주겠다”고 말한다면요. 보증금이 당장 필요하지 않더라도 이사하지 않고 계속 그 집에 살고 있어야 ‘입주’라는 요건을 갖출 수 있어요. 만약 집 주인과 보증금을 두고 다툼이 벌어질 경우, 그 집에 살고 있지 않다면 돈을 돌려받기 어려워질 수 있어요.

전입신고와 확정일자는 이사하는 동네의 주민센터에 신분증과 부동산 임대차 계약서를 들고 가 받는 게 가장 확실한데요. 방문하기 어렵다면 인터넷으로 신고할 수도 있어요.

전입신고는 정부24에 들어가서 할 수 있고요. 확정일자는 법원 인터넷등기소에서 가능해요. 참고로 법원 인터넷등기소는 윈도우 OS(운영체제)에서만 작동돼요. 맥 OS 등 다른 OS로는 작동되지 않으니, 그럴 경우 윈도우 OS를 빌리거나 직접 주민센터에 방문해야 한다는 점을 기억하세요.

Q. 3가지 조건(입주, 전입신고, 확정일자)을 모두 충족하면 무조건 우선변제권 받을 수 있나요?

입주, 전입신고, 확정일자 등 세 가지 요건을 갖추면 우선변제권이 생기는건 맞지만, 우선변제권이 생긴다고 100% 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻은 아니에요.

부동산이 경매로 넘어가 누군가한테 팔리면, 순위가 높은 기관이나 개인부터 돈을 받을 수 있는데요. 순위를 살펴보면 아래와 같아요.

  • 0순위: 법원 경비, 경매에 쓰인 비용
  • 1순위: 경매 부동산에 쓰인 제3자의 비용
  • 2순위: 소액 임차인의 최우선변제권*, 근로기준법에 따른 임금채권(=최종 3개월분 급여와 재해보상금)
  • 3순위: 국세, 지방세 등 세금
  • 4순위: 확정일자 있는 임차보증금, 담보물권(저당권, 전세권, 담보가등기)

확정일자 있는 임차보증금은 4순위로 0~3순위에 있는 돈을 모두 갚은 다음에야 돈을 돌려 받을 수 있어요. “생각보다 낮네?”라고 생각할 수 있는데요. 확정일자가 없을 경우 8순위까지 내려간다는 점을 감안하면, 확정일자를 꼭 받아 두는 게 만일의 사태를 대비하기에 좋다는 걸 알 수 있어요. 최근 근저당이 없더라도 국세 체납액이 커 전세로 들어 온 세입자가 피해를 입곤 하는데요. 이런 상황이 걱정된다면 최우선 변제권을 받을 수 있는 금액까지만 보증금으로 내고 나머지는 월세로 지급하는 계약하는 방법도 있어요.

이 밖에도 이사한 지 3개월이 지난 경우, 상가를 빌릴 경우, LH 전세임대주택에 들어갔을 경우에도 확정일자를 받아야 되냐는 질문이 있었는데요. 확정일자는 어떤 경우에서든 되도록이면 받는 게 좋아요. 다만 LH 전세임대주택에 들어갈 경우 LH에서 받아주기 때문에 스스로 할 필요는 없으니, 임대주택에 들어가는 분들이라면 임대주택을 제공하는 기관에 먼저 확인하는 걸 추천해요!


Edit 송수아 Graphic 이은호 엄선희

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썸렛

슬기로운 투자자를 위한 써머리 레터, 썸렛입니다. 매주 월요일, 꼭 알아야 할 뉴스는 물론 현직 기자의 인사이트와 부동산 임장기, 깨알 재테크 정보까지! 투자에 대한 (거의) 모든 걸 전해 드려요.

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