확정일자 안 받거나 전입신고 안 하면 어떻게 되나요?

Q. 드디어 집 계약 완료! 이사하고 마지막으로 해야 할 일이 있다면 알려주세요.

월세 혹은 전세로 집을 구했다면, 월세 보증금이나 전세자금을 돌려받을 수 있다는 게 보장돼야 두 다리 쭉 뻗고 잘 수 있잖아요. 그러기 위해서는 전입신고, 확정일자 등을 통해 ‘우선변제권’을 갖는 게 가장 중요해요.

우선변제권 순위가 높은 사람이나 기관부터 돈을 돌려받기 때문에 우선변제권 순위가 낮다면 돈을 돌려받기 어려울 수 있어요. 우선변제권을 갖기 위해서는 다음과 같은 세 가지 요건을 갖춰야 해요.

• 입주: 계약한 집에 들어가 사는 걸 말해요.
• 전입신고: 이사한 날로부터 14일 안에 사는 집이 달라졌다는 걸 주민센터에 신고했다는 걸 뜻해요.
• 확정일자: 법원, 동사무소 등이 주택임대차계약 체결 날짜를 확인한다는 의미로, 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도예요.

세 가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지기 때문에, 새집으로 이사를 한 뒤 전입신고와 확정일자를 바로 받는 게 가장 좋아요.

전입신고와 확정일자는 이사하는 동네의 주민센터에 신분증과 부동산 임대차 계약서를 들고 가 받는 게 가장 확실한데요. 방문하기 어렵다면 인터넷으로 신고할 수도 있어요.

전입신고는 정부24에 들어가서 할 수 있고요. 확정일자는 법원 인터넷등기소에서 가능해요.

Q. 3가지 조건(입주, 전입신고, 확정일자)을 모두 충족하면 무조건 우선변제권을 받을 수 있나요?

우선변제권이 생기는 건 맞지만, 100% 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻은 아니에요.

부동산이 경매로 넘어가 누군가한테 팔리면, 순위가 높은 기관이나 개인부터 돈을 받을 수 있는데요. 순위를 살펴보면 아래와 같아요.

• 0순위: 법원 경비, 경매에 쓰인 비용
• 1순위: 경매 부동산에 쓰인 제3자의 비용
• 2순위: 소액 임차인의 최우선변제권^*, 근로기준법에 따른 임금채권(=최종 3개월분 급여와 재해보상금)
• 3순위: 국세, 지방세 등 세금
• 4순위: 확정일자 있는 임차보증금, 담보물권(저당권, 전세권, 담보가등기)

*최우선 변제권: 서울특별시의 경우 1억 6500만 원 이하, 세종특별자치시와 용인시, 화성시, 김포시의 경우 1억 4500만 원 이하 등 지역별로 기준금액이 정해져 있는데요. 이보다 낮은 보증금을 낸 임차인을 소액임차인이라고 불러요. 소액임차인은 최우선 변제권을 통해 일정 금액(서울특별시는 최대 5500만 원 등)을 먼저 변제받을 수 있어요. (23년도 기준)

확정일자 있는 임차보증금은 4순위로 0~3순위에 있는 돈을 모두 갚은 다음에야 돈을 돌려 받을 수 있어요. “생각보다 낮네?”라고 생각할 수 있는데요. 확정일자가 없을 경우 8순위까지 내려간다는 점을 감안하면, 확정일자를 꼭 받아 두는 게 만일의 사태를 대비하기에 좋다는 걸 알 수 있어요.

최근 근저당이 없더라도 국세 체납액이 커 전세로 들어 온 세입자가 피해를 입곤 하는데요. 이런 상황이 걱정된다면 최우선 변제권을 받을 수 있는 금액까지만 보증금으로 내고 나머지는 월세로 지급하는 계약하는 방법도 있어요.

Q. 이사한지 3개월이 지났어요. 여전히 확정일자 받는 게 필요할까요?

이사한 지 3개월이 지났거나 상가를 빌릴 경우, LH 전세임세주택에 들어갔을 경우 등에도 되도록 확정일자 받는 게 좋요. 단, LH 전세임대주택에 들어간다면 LH에서 확정일자를 받아주기 때문에 직접 받을 필요는 없어요.

Edit 송수아 정윤아 Graphic 이은호 엄선희

– 해당 콘텐츠는 2022. 10. 05를 기준으로 작성되었습니다.

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