알아두면 써먹는 전월세신고제 이야기

2021년 6월 1일부터 전월세신고제가 시행되었습니다. 이는 전월세계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 반드시 신고해야 하는 겁니다. 좀 귀찮지만 꼭 따라야 하는 이 제도의 개념과 헷갈리는 부분, 이를 통해 바뀔 전월세시장 풍경 등을 Q&A로 살펴봅니다. 

Q. 전월세신고제란?

말 그대로 전월세 계약을 하면 그 내용을 신고해야 하는 겁니다. 참고로 이는 이달 들어 갑자기 시행하기로 한 법이 아닙니다. 2020년 7월에 개정한 임대차보호법 3종 세트^* 중 마지막 단추에 해당하죠. 정부가 이를 도입한 이유는 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서입니다. 그간엔 정보 부족으로 집주인이 ‘부르는 대로’ 시세가 형성되었는데, 앞으로 전월세 가격을 공유하면 세입자가 ‘정확한 시세’로 거래할 수 있을 거라는 계산이 깔려있죠.

Q. 그간 전월세 거래 데이터는 없었나?

없었습니다. 정확히 말하면 ‘제대로 된’ 정보가 없었습니다. 확정일자^*를 바탕으로 전월세 통계를 집계하는 방법이 있었지만, 의무 신고 조항이 아닌 데다 이렇게 얻은 정보가 전체 전월세 계약의 약 30% 수준에 불과해 정부도 오래 손을 놓고 있었던 것이 사실이었습니다. 하지만 시장에선 이제라도 이 제도를 시행해 다행이라는 반응입니다. 전월세 전수조사가 가능해 시장 동향 또한 자세히 살필 수 있다는 기대감도 따르는 듯하고요.

Q. 신고 대상은?

2021년 6월 1일 이후 이뤄지는 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 전월세 계약이 신고 대상입니다. 반전세라도 보증금이 6000만 원을 넘기든, 월세가 30만 원을 넘기든 둘 중 하나에 해당하면 대상. 단, ‘갱신’계약의 경우 보증금이나 월세가 전과 같다면 신고하지 않아도 됩니다. 또 한 가지, 전월세 거래량이 상대적으로 적고, 소액 계약의 비중이 높은 각 도 소재 군 지역에서 이뤄지는 전월세 계약도 신고 대상이 아닙니다.

Q. 무엇을 어떻게 신고해야 할까?

집주인과 세입자의 인적 사항과 해당 주택의 주소, 면적, 보증금 등 임대차계약서에 따른 일반적 내용을 신고하는 겁니다. 신고는 관할 주민센터나 온라인을 통한 부동산거래관리시스템에서 가능하며, 집주인과 세입자 둘 중 한 사람만 하면 됩니다(공인중개사가 대신 신고해도 OK!).

Q. 전입신고와 전월세신고는 따로 해야 할까?

전입신고^*를 할 때 임대차계약서를 첨부하면 자동으로 전월세신고도 되고, 확정일자까지 받을 수 있습니다. 다만 전월세 계약일과 실제 이사하는 날의 차이가 커 이사 전에 전월세신고를 먼저 했다면 전입신고는 실제 전입 시 따로 해야 합니다.. 전월세신고는 계약일로부터 30일 이내, 전입신고는 전입한 날로부터 14일 이내에 하는 게 원칙입니다.

Q. 계약갱신청구권을 써서 이전 계약을 연장할 때와 신규 계약할 때의 전월세신고는 어떻게 다를까?

크게 다르지 않습니다. 계약갱신청구권^*을 사용한 경우라면 ‘갱신’이라는 점을 밝히고 이전 보증금(월세)까지 같이 신고하면 됩니다. 이렇게 하면 집주인이 전월세상한제^**를 잘 지켰는지 여부도 알 수 있게 됩니다.

Q. 신고 안 하면 벌금을 낼까?

1억 원 미만 전월세 계약을 한 후 3개월 이내에 신고하지 않으면 4만 원, 계약일로부터 2년이 지날 때까지 신고하지 않으면 최대 과태료 100만 원을 내야 합니다. 하지만 계도기간인 2022년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않습니다. (update: 계도기간은 2023년 5월 31일로 1년 더 연장되었습니다.)

Q. 다른 사람들의 전월세신고 내용은 언제 공유될까?

2021년 6월 1일부터 축적한 전월세신고 데이터를 11월부터 시범 공개합니다. 전월세신고제 시행 직후, 바로 공개하지 못하는 이유는 자료의 신뢰도와 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하는 데 시간이 필요하기 때문입니다.

Q. 세입자인 내 입장에서 신고해 좋은 점은 뭘까?

소액 전월세 계약이든 단기계약이든 갱신계약이든 그간 확정일자를 잘 받지 않던 계약에도 확정일자가 자동으로 부여되는 것이 좋습니다. 신고한 내용을 확정일자와 연계하면 보증금을 좀 더 안전하게 보호할 수 있는 것은 덤.

Q. 세입자인 내 입장에서 신고해 나쁜 점은?

당초 이 제도를 통해 집주인의 임대소득이 노출되면 소득세 부담이 생기고 그 부담을 세입자한테 떠넘길 거란 보도가 많았지만, 최근 국토교통부가 이런 우려에 대해 “전월세신고제 정보를 과세 자료로 활용하고자 하는 계획이 없다”고 밝힌 바 있습니다. 다만 한 가지 우려되는 부분은 부모가 결혼하는 자녀에게 주는 전세금까지 드러나게 되는 점입니다. 쉽게 말해 부모 도움을 받아 신혼집을 구한다면 증여세를 내야 할 수도 있다는 것. 참고로 부모로부터 받는 증여재산은 10년 동안 최대 5000만 원까지 공제받을 수 있습니다.

Q. 전월세신고제 시행 후 무엇이 바뀔까?

앞서 말한 바와 같이 전월세신고제의 취지는 정확한 전월세 통계를 통해 세입자를 보호하는 것입니다. 하지만 일각에서는 이것이 전월세 공급을 다소 위축시킬 수도 있다고 우려합니다. 집주인의 임대소득이 전부 드러나기 때문입니다. 정부는 전월세신고제를 통해 드러난 정보를 과세에 사용하지 않겠다고 밝혔지만, 그 정보 공개에 따른 심리적 부담이 커지기에 전세보다는 세 부담을 전가할 수 있는 월세로 전환하면서 전세 매물 축소로 이어질 가능성도 있다는 얘깁니다. 이에 정부가 당분간 이와 관련해 겪을 부작용에도 대비해야 한다는 목소리가 나옵니다.

Edit 송수아 Graphic 이은호

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