주택연금, 내 집 줄게 연금 다오

by 연금박사 이영주

Editor’s Note

‘내 집 갖기’란 많은 사람의 꿈이자 로망이죠. ‘내 집‘을 가지고 있다는 것만으로도 경제적으로 안정감을 누릴 수 있기 때문이에요. 심지어 집이 있으면 노후에 따박따박 연금도 받을 수 있는데요. 바로 주택연금이에요. 하지만 주택연금은 ‘집을 담보로 하는 대출’과도 같아요. 그렇기 때문에 주택연금에 대해 어렵게 생각하는 사람들이 많고, 주택연금에 대한 오해도 많죠.
소중한 내 집을 담보로 하는 연금인 만큼 제대로 아는 게 중요해요. 기존 주택담보대출과의 차이점과 주택연금을 잘 활용하는 방법까지, 연금박사 이영주 대표가 알려드려요.

주택연금, 주택담보대출과 뭐가 다를까?

주택연금은 주택금융공사가 운영하는 주택담보대출이라고 할 수 있어요. 주택을 담보로 연금으로 주는 형식으로, 평생 내 집에 살면서 안정적으로 돈을 받을 수 있는 제도이죠.

하지만 시중 은행의 주택담보대출과 다른 점이 있는데요.

1. 연금으로 받아야 해요.

주택’연금’이기 때문에 당연한 이야기이지만, 대출금은 일시금으로 받지 못하고 연금으로만 받을 수 있어요.

2. 대출만기에 제한이 없어요.

주택담보대출은 보통 대출만기가 있어요. 보통 1년에서 30년 정도예요. 하지만 주택연금은 주택담보대출의 형태를 띠고 있어도 ‘연금’이기 때문에 부부 모두 사망할 때까지 평생 연금이 나와요.

3. 내가 받은 연금 총액이 주택 가격을 넘겨도 괜찮아요.

내가 받게 되는 연금이 집값을 초과해도 그 부분에 대해서 국가가 보증해줘요. 보통 집값이 5억원이라고 하면, 시중 은행의 주택담보대출로 받을 수 있는 금액은 5억원을 넘을 수 없어요. 하지만 주택연금의 경우 내가 받은 총연금이 주택 가격을 넘기면 국가에서 내줘요.

4. 신용등급과 상관없이 가입 조건이 있어요.

주택연금은 신용등급과 상관없이 가입자 모두에게 똑같은 금리를 적용해요. 단, 가입할 때 조건이 있는데요.

주택연금 가입 조건
  • 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 해요.
  • 주택 공시가격이 9억원 이하여야 해요.
  • 두 채 이상의 주택을 소유했을 때, 모든 주택의 합산가격이 9억원 이하여야 해요. (공시가격 등이 9억원 초과한 2주택자는 3년 이내 1주택을 팔면 가능)
  • 담보한 주택이 실제 거주지여야 해요.

집을 내어주는 건 아니에요

주택을 담보로 연금을 받는다고 해서, 주택이 국가의 소유가 된다고 생각하는 경우가 있어요. 이는 사실이 아닌데요. 이와 비슷하게 주택연금에 대한 흔히 하는 오해들이 있어요. 오해를 바로잡으면서 주택연금에 대해 정확하게 알아봐요.

1. 명의가 바뀌지 않아요.

주택연금을 들었다고 해서 소유가 바뀌는 게 아니에요. 주택연금을 받다가 사망해도 자녀가 물려받을 수 있어요. 다만, 자녀가 부모님 집을 물려받을 때 부모님이 받아가신 연금액과 이자를 자녀가 상환해야 해요.

2. 상속받지 않고 국가에 넘길 수 있어요.

자녀 입장에서는 연금으로 받은 대출금을 갚고 상속받을지 국가에 집을 넘길지 선택할 수 있어요. 부모님이 5억짜리 집을 담보로 연금을 받았는데 부모님이 받은 원금과 이자가 다 합쳐 5억원 이상일 수 있어요. 심지어 집값이 더 오를 가능성이 안 보인다면 이 돈을 다 갚고 집을 상속받는 게 손해일 수 있어요. 이럴 때는 국가에게 집의 소유권을 넘기면 돼요. 집을 상속받지 않고 넘기면 집에 해당되는 대출금과 이자를 안 갚아도 괜찮아요.

3. 대출로 산 주택도 가입할 수 있어요.

집을 살 때 보통 100% 본인의 자산으로 집을 사는 경우는 없죠. 보통 대출을 해서 집을 사는 경우가 많아요. 이럴 경우 주택연금 가입이 안 된다고 생각할 수 있어요. 하지만 빚이 있는 주택이어도 주택연금에 가입할 수 있어요. 대신 연금액은 100% 본인 자산인 주택에 비해 줄어들어요.

주택연금 활용하는 방법

주택연금 또한 다른 연금과 같이 국가에서 제공하는 제도예요. 그렇기 때문에 공부할수록 더 잘 활용할 수 있어요. 주택연금을 잘 활용할 수 있는 몇 가지 팁을 알려드릴게요.

1. 집이 잘 팔리지 않을 거 같다면 주택연금을 꼭 가입하세요.

소유하고 있는 집이 외곽에 있으면 나중에 돼서 팔리지 않거나 지금보다 더 낮은 가격으로 팔아야 하는 경우가 있어요. 이럴 때는 주택연금에 가입하는 게 좋아요. 주택연금을 받지 않아도 이미 노후 대비가 되어 있더라도 주택연금을 통해 집을 현금화하는 방편으로 사용할 수 있어요. 자녀에게 상속하더라도 집의 경우 처지가 어려울 수 있으니 주택연금으로 받은 돈을 상속하는 방편이 더 좋아요.

2. 대출을 갚고 주택연금에 드는 게 좋아요

집을 살 때 대출을 끼고 샀다면, 주택연금에 가입하기 전에 모두 갚는 게 좋아요. 대출을 안 갚고 연금을 가입하면, 그 대출을 국가가 갚아주는 구조가 돼요. 대신 갚아준 돈과 이에 해당하는 이자를 내가 받을 연금에서 제해요. 이자까지 연금에서 공제하기 때문에 일반적으로 생각하는 것보다 더 많은 금액이 깎인 채 연금을 받게 돼요.

예를 들어 70세인 김토스 씨는 3,000만원 대출을 낀 3억짜리 주택으로 주택연금을 받으려고 해요. 3억의 3천만원, 즉 집값의 10%가 대출받은 돈인 것인데요. 이럴 때 일반적으로 연금도 같은 비율로 10%정도 제해서 나올 거라고 생각해요. 하지만 10%뿐만 아니라 이자까지 포함해 약 18% 정도의 금액이 제해져서 연금이 나와요. 평생 18%가 제해져서 연금이 나온다고 생각하면, 대출을 다 갚고 연금에 가입하는 게 훨씬 이득이라고 볼 수 있어요.

3. 우대형 주택연금 대상자에 해당하는지 확인해보세요

주택연금 가입자 중에서 아래에 조건에 해당하면 우대형 주택연금에 가입할 수 있어요. 우대형 주택연금에 가입하면 일반적인 주택연금 가입자보다 연금을 최대 21% 더 받을 수 있어요.

  • 65세 이상의 기초연금 수급자(65세 이상 전체 어르신 중 소득인정액 하위 70%, 10명 중 하위 7명이 기초연금을 받으실 수 있어요)
  • 시가 2억 미만(22.8.31전 가입자는 1억 5,000만원 미만) 주택 소유 및 거주자

4. 집값이 높을 때 주택연금에 가입하는 게 꼭 좋은 것만은 아니에요

연금을 가입할 때 주택 가격을 기준으로 매달 받는 연금액수가 결정돼요. 높으면 높을수록 연금 액수도 높아지죠. 그렇기 때문에 매달 받는 연금 자체만 생각하면 집값이 높을 때 연금에 가입하는 게 좋아요.

하지만 기본적으로 주택연금은 ‘대출’이에요. 연금을 많이 받는다는 것은 그만큼 대출을 많이 받는다는 것을 의미하기도 해요. 집값이 낮을 때 연금에 가입했는데 이후에 집값이 많이 올랐다면, 대출금을 빼고 남는 금액이 많아진 것을 의미해요. 예를 들어 집값이 3억일 때 연금을 들어 받고 있는데, 10년만에 집값이 5억이 되었다면, 대출금을 빼더라도 2억 정도 여유금이 생겼다고 볼 수 있어요. 어차피 집을 자녀에게 상속해줄 거라면 자녀가 갚아야 하는 대출금이 집값 대비 적어지게 된 거죠.

내 주택연금이 궁금하다면


Edit 박혜주 Graphic 이은호 함영범

– 해당 콘텐츠는 2022. 11. 22. 기준으로 작성되었습니다.
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