왜 청약 당첨을 ‘로또’라고 하는 거죠?

<청약 질문.zip> 2화에서는 청약통장의 종류와 가입하는 방법을 알아봤어요. 청약통장을 만들었다면 내 집을 갖기 위한 준비는 끝인 걸까요? 그렇지 않아요. 이제부턴 청약통장을 나에 맞게 요리조리 쓸 줄 알아야 해요. 집의 종류에 따라 청약통장을 오래 들고 있는 것이 당첨에 유리할 때가 있고, 돈을 넣은 횟수가 더 중요할 때가 있거든요. 청약 공고문을 읽다보면 생길 수 있는 질문들을 모아봤어요.

Q10. 사람들이 왜 청약 당첨을 ‘로또’라고 하는 거죠? 

청약은 새 아파트를 분양받을 수 있는 응모권이라고 생각하면 쉬운데요. 응모권의 가치는 응모대상 즉, 어떤 아파트인가에 따라 나뉠 수밖에 없어요.

요즘엔 예전처럼 모든 아파트가 이름만 다를 뿐 내부구조가 비슷한 형태가 아니에요. 건설사 브랜드별로, 심지어 같은 브랜드 아파트에서도 구조는 물론 조경, 커뮤니티까지 다른 맞춤형 설계가 대세죠. 공동시설 고급화는 새 아파트일수록 두드러지고 이런 아파트에 살고 싶은 사람이 많으니 경쟁률도 높아질 수밖에 없죠.

특히 인기가 많은 서울에서는 새 아파트가 지어질 땅이 없는 점도 영향이 커요. 2022년 서울에 공급된 민간 아파트는 임대를 제외하고 약 5만4000가구로 예상되는데 이 중 약 87%가 재개발, 재건축 물량이에요. 공공분양을 빼면 매년 민간에서 공급되는 물량 중 많게는 90%가 정비사업이라는 분석도 있죠. 이들이 인기가 있는 건 이미 교통과 교육, 편의시설 같은 생활 인프라가 도심 외곽보다 좋기 때문이에요. 새 아파트인데 주변 환경도 살기 좋게 잘 갖춰져 있다면 인기가 없을 수 없겠죠.

무엇보다 청약 당첨이 로또라 불리는 이유는 바로 새 아파트를 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 살 수 있기 때문인데요. 이게 가능한 이유는 분양가 상한제, 그리고 주택도시보증공사(HUG)의 규제 때문이에요.

📌 분양가 상한제란 아파트 분양가를 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 아래로 제한하는 것을 말해요. 공공택지와 민간택지 일부 지역에만 적용돼요. 특히 공공택지는 보통 그린벨트나 논, 밭을 강제수용해 택지로 조성하기 때문에 가격이 저렴해질 수밖에 없어요. 

📌 주택 분양 보증이란 사업 주체가 파산 등의 이유로 분양 계약을 이어갈 수 없게 되면 HUG가 계약금, 중도금을 돌려주기로 보증을 서는 것인데요. 그렇기 때문에 HUG는 서울 같은 분양가가 높은 지역에 새로 공급되는 아파트의 분양가를 주변 시세의 85~90%를 넘지 못하게 하고 있어요. 건설사 입장에서는 분양 보증이 없으면 선분양을 할 수 없으니 HUG의 규제를 따를 수밖에 없고요.

예를 들어볼게요. 청약시장에서 로또 중의 로또라 불리는 곳이 강남 재건축 단지인데요. 시세와 분양가 상한제에 따른 분양가 격차가 3.3m²당 많게는 5,000만원까지 난다고해요. 국민주택 규모인 전용 84m² 기준으로 예상 분양가는 약 20억원인데 반해 실거래가는 45억원을 기록한 아파트도 있어요. 실현 수익이냐는 점에선 이견이 있을 수 있지만, 청약만 되면 25억 원이 생기는 셈이니 당첨금 25억원인 로또와 다를 바 없게 느껴지는 거죠.

Q11. ‘줍줍’이라고 불리는 무순위 청약, 무엇인가요? 

아파트 청약을 하기 위해선 청약통장이 반드시 필요하지만 예외가 있어요. ‘줍줍’이라고 하는 무순위 청약에는 통장이 필요없어요. 또 기관추천 특별공급 중에서 국가유공자, 장애인은 청약통장이 없어도 청약을 신청할 수 있어요.

줍줍은 ‘버려진 물건을 줍다’라는 의미에서 파생된 부동산 은어에요. ‘줍는다’라는 말이 간략하게 바뀐 것이지요. 보통 ‘무순위 혹은 잔여 세대 청약’을 말하는데, 앞서 이야기한 것처럼 청약 통장이 없어도 신청이 가능해서 아주 인기가 많지요. 청약 신청금이 없어도 되지만, 같은 주택의 경우 1인 1건만 접수할 수 있어요.

‘줍줍’이라고 불리는 물량은 입주자 모집공고 후 미분양이나 미계약 등이 발생했을 때 한국부동산원 청약홈에서 접수할 수 있어요.

기존 무순위 청약은 해당 건설지역에 살고 있는 무주택세대 구성원에게만 공급되기 때문에 집을 여러 개 가지고 있는 사람은 청약 할 수 없었어요. 이런 내용이 지난 2021년 5월에 바뀌었는데, 2023년 1월부터 다시 조정됐어요. 최근 금리가 급격하게 오르면서 주택시장도 급격하게 얼어붙었기 때문이죠. 심지어 서울에서도 무순위 청약을 반복하는 단지가 많아지다보니 요건을 완화한 거에요.

이에 따라 무순위 청약의 거주지 요건이 사라져요. 살고 있는 지역과 상관없이 누구나 무순위 청약을 할 수 있어요. 예비 당첨자의 명단을 파기하는 시점도 60일에서 180일로 더 늘어나요. 지금까지는 60일이 지나 미계약된 집이 나오면 무순위청약으로 바뀌어서 다시 청약 당첨자를 뽑는 일을 반복해야 한다는 불편함이 있었기 때문이에요. 예비 당첨자 범위도 대폭 확대할 예정이고요. 

Q12. 미분양과 미계약은 어떻게 다른가요 

미분양이란 청약을 진행했지만 접수된 통장이 세대 수에 못 미쳐 미달이 난 것을 말해요. 미분양 물량은 선착순 분양 등을 통해 대부분 처리되지만 간혹 아파트 공사를 다 마칠 때까지 계약되지 않은 물량이 남아있을 수도 있어요. 이것은 준공 후 미분양 또는 악성 미분양이라고 불러요.

미계약이란 청약 당첨이 되었지만 당첨자가 계약을 포기했거나 조건에 맞지 않아 부적격자가 되어 계약하지 못한 물량을 말해요. 인기있는 수도권 내에서 ‘줍줍’으로 나오는 물량이 바로 이런 미계약 분이에요.

참고로 계약을 하지 않았더라도 일단 당첨이 되었다면 청약통장을 재사용할 수 없어요. 또 재당첨 제한 등의 규제를 받게 돼요. 부적격 당첨자였다면 기존 청약통장을 쓸 수는 있지만 1년간 청약 제한을 받게 되니 유의하세요.

Q13. 청약 통장에 돈을 한꺼번에 넣으면 안되나요?

이 부분에서는 국민주택과 민영주택이 차이가 있어요. 민영주택은 가입기간과 예치금 요건을 충족하면 돼요. 반면 국민주택에서는 납입인정금액과 납입횟수가 중요해요.

여기서 많은 분들이 헷갈려하시는 것이 있어요. 통장잔액 즉, 예치금과 납입인정금액이 다르다는 건데요. 청약금은 납입할 때 월 10만 원만 인정되고, 그 이상은 예치금으로 처리돼요. 

민영주택 청약은 청약 신청자의 지역, 청약하려는 주택 면적에 따라 필요한 예치금을 넣으면 돼요. 청약부금 가입자인데 전용면적이 85m²를 초과하는 민영주택에 청약하기 위해서는 공고일 전날까지 청약예금으로 통장을 바꾸고 예치기준금액을 충족해 놓아야 하고요.

국민주택 청약에서는 40m² 이하에서는 납입횟수가 많은 사람, 40m² 초과에서는 저축총액(납입인정금액)이 많은 사람을 선정하죠. 

생각보다 많은 가입자들이 납입인정금액 10만 원보다 적은 금액을 입금한다는데요. 예를 들어 월 2만 원을 납입한 가입자와 월 10만 원 납입한 가입자가 있다면 둘 다 납입회차로는 1회 인정되지만 납입인정금액에서는 차이가 나게 되는 것이죠. 

Q14. 청약통장 종류를 중간에 바꿀 수 있나요? 

기존에 청약저축이나 청약부금, 청약예금을 갖고 있는데, 이걸 주택청약종합저축으로 바꾸려고 한다면? 이건 불가능해요. 기존 통장을 해지한 후에 새로 가입할 수밖에 없어요. 청약통장 자체가 전 금융기관에 걸쳐 1인 1개 계좌만 허용됐기 때문이죠.

청약부금이나 청약저축은 다음 2가지 경우에 통장전환이 가능해요. 

첫번째, 청약부금에서 청약예금으로 바꾸는 경우인데요. 청약부금은 민간분양 85m² 이하만 청약할 수 있기 때문에 85m² 초과 큰 평수 아파트에 청약하기 위해서는 청약예금으로 통장을 변경해야만 청약할 수 있어요.

두번째, 청약저축에서 청약예금으로 바꾸는 경우인데요. 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상 채운 계좌라면 해당 주택규모의 청약예금으로 바꿀 수 있어요. 대개 청약저축의 납입인정금액이 낮거나 납입회차가 낮아 공공분양 당첨 가능성은 낮지만 통장가입기간은 오래되어서 민간분양 가점제에서 더 유리한 경우에 전환을 하는 편이에요. 청약예금으로 전환해도 최초가입일은 동일하게 유지되기 때문이에요. 다만, 변경한 청약예금을 저축으로 다시 바꾸는 건 불가능하니 신중하게 결정해야 해요.

이렇게 청약통장을 변경한다면 반드시 모집 공고일 전날까지 은행영업점을 방문해 전환 작업을 마쳐야 해요.

주택청약종합저축은 청년우대형으로 변경 가능해요. 변경해도 가입기간과 전환일 기준의 납입인정금액, 납입회차가 모두 인정돼요. 다만, 전환 원금은 우대금리 적용에서 제외되고 기존 주택청약종합저축의 연체분은 전환 후에는 납입하는 것이 불가능하기 때문에 납입인정회차나 금액에 영향을 줄 수 있어요. 기존 주택청약종합저축의 선납, 연체 정보는 인정되지 않고 모두 소멸되고요. 이런 부분까지 잘 살펴보고 결정해야 해요.

Q15. 청약 당첨 등으로 기존 통장을 해지하고 청년우대형 청약통장에 다시 가입할 수 있나요? 

청약통장은 1인 1상품 기준으로 가입할 수 있기 때문에 기존 통장을 해지하고 재가입하는 경우에도 청년우대형 주택청약종합저축 자격요건을 갖췄다면 가능해요.

Q16. 청약통장의 명의를 바꿀 수 있나요?

개명을 한 게 아니라면 원칙적으로 소유자 사망시에만 통장 명의변경이 가능하지만 상세하게 들어가보면 통장마다 규정이 달라요. 

주택청약종합저축이라면 가입자의 생전 명의변경은 불가능하고 가입자가 사망한 경우에만 상속인 명의로 변경할 수 있어요. 청약저축과 2000년 3월 26일 전에 가입한 청약예금, 청약부금의 경우이라면 증여가 가능해요. 부모님과 세대를 합가한 후 세대주를 부모님에서 본인으로 변경하는 방식으로, 부모님 청약통장을 내 명의로 받아올 수 있어요. 통장가입기간 점수가 부족하거나 부모님의 납입인정금액이 많은 청약저축이 있다면 활용할 수 있는 꿀팁이지요. 명의 변경 후에는 증여세 신고도 해야 한다는 점 기억하세요.

Edit 이지현 Graphic 이은호 함영범

– 해당 콘텐츠는 2023. 1. 12. 기준으로 작성되었습니다.– 토스피드의 외부 기고는 전문가 및 필진이 작성한 글로 토스피드 독자분들께 유용한 금융 팁과 정보를 제공함으로써 현명한 금융 생활을 돕는 것을 주목적으로 합니다. 토스피드의 외부 기고는 토스팀 브랜드 미디어 운영 가이드라인에 따라 작성되며, 토스팀의 편집방향과 다를 수 있습니다.