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부동산 매매계약서 도장 찍기 전 계약 내용 점검할 때
특약 사항이 중요한 이유는? 
분쟁 예방과 해결의 마지노선!
주택을 사고팔 때 주고받는 것은 물리적으로 눈에 보이는 외형물만 의미하는 것이 아니라 거기에 부합되어 있는 모든 권리와 의무까지도 포함한다. 따라서 매매계약서에는 단순히 ‘매매가’, ‘대금지급방법(계약금, 중도금, 잔금)’, ‘거래당사자의 인적사항’뿐 아니라 추후에 문제가 발생했을 경우 어떻게 해결할 것인지에 대한 해결책도 함께 기재되어 있어야 한다.
매매 이후 불가피한 사유로 분쟁이 발생했을 경우에는 일단 대화로 풀어보는 것이 좋다. 그래도 해결되지 않으면 법적 소송으로 이어지고 매도자와 매수자 양측 모두 정신적 스트레스, 시간, 비용 등에 대한 손해가 커지게 된다.
그러므로 혹시 발생할지도 모를 분쟁을 대비해서 꼼꼼하게 특약 사항을 기재해놓는 것이 중요하다. 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있고, 분쟁이 발생하더라도 신속하고 수월하게 문제를 해결할 수 있는 기준이 되어주기 때문이다.
특약 사항은 간결하고 정확하게, 
스스로 점검할 것
특약 사항을 기재할 때는 모호한 표현이나 해석에 따라 의미가 달라질 수 있는 다의적인 표현은 피해야 한다. 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 간결하면서 정확하게 작성한다.
물론 부동산중개사무소에서 계약서를 쓰면 공인중개사가 기본적인 내용은 알아서 기재해준다. 하지만 아무리 사소한 것이라도 특약 사항란에 넣고 싶은 내용이 있다면 빠트리지 말고 써두어야 나중에 후회를 줄일 수 있다. 특약 사항을 꼼꼼하게 작성할수록 향후 분쟁거리가 줄어들기 때문이다. 계약서를 작성하러 가기 전에는 거래하는 부동산의 특성을 생각하고 아래 이어지는 예시들을 참고해 미리 자신에게 필요(유리)한 특약 사항을 정리해봐야 한다.
사회질서 안에서 사적 계약은 특약 사항이 우선한다
부동산 매매계약은 개인과 개인 간 체결되는 사적 계약이고, 특약은 당사자 간 특별한 약속을 의미한다. 법으로 다른 규정이 있어도 당사자 간의 특약 사항을 우선 적용받는다. 단, 아무리 특약 사항에 기재했더라도 사회질서를 해칠 만한 강행규정 위반일 경우에는 효력이 없다. 강행규정이란 당사자의 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 규범이며, 선량한 풍속, 기타 사회질서 유지에 반하는 내용의 특약은 무효가 된다.
매매계약서 작성 시 강행규정을 벗어나지 않는 범위 내에서 자주 활용되는 대표적인 특약 사항을 ‘권리적인 사항’과 ‘물리적인 사항’으로 나눠서 살펴보자.
1. 매매 시 특약 문구 - 권리적인 사항
① 계약 해제 시 위약금에 대한 내용
아래와 같은 위약금 조항이 없으면, 상대방의 단순변심으로 계약 해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받기가 쉽지 않다.
✅ 일방의 계약 해제 또는 계약 위반에 따른 손해배상으로 매도자는 받은 계약금의 두 배의 금액을 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.

② 매수한 주택에 세를 놓아야 하는 경우
매수자가 실입주하지 않는 경우, 새로운 임차인을 구해야 하기 때문에 이러한 점을 사전에 매도자에게 알리고 협조를 구한다.
✅ 매도자(또는 점유자)는 매수인이 새로운 임대차 계약을 체결하는 것에 최대한 협조하기로 하며, 매수자와 부동산의 요구가 있을 경우 집을 보여주는 것에 적극 협조하기로 한다.

③ 매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 할 때
다음과 같은 특약이 없을 경우, 매수자에게 권한이 없기 때문에 새로운 임차인이 소유권이전등기(잔금) 후에 입주할 경우 매도자와 임대차계약서를 작성하고, 입주한 뒤에 매수자와 계약서를 다시 작성해야 하는 번거로움이 발생할 수 있다.
✅ 매수자의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며, 이때 매도자는 새로운 임대차계약체결 권한을 매수자에게 부여하기로 한다.

④ 기존 임대차를 매수자가 승계할 경우
매수자는 계약 체결 시 해당 주택의 임대차계약서 사본을, 잔금 시에는 원본을 매도자에게 받아야 한다. 특히 다가구주택의 경우에는 각 호실별로 임대내역(보증금 및 월세, 계약기간)을 모두 매매계약서에 기재해야 한다.
✅ 매수자는 해당 주택의 모든 임대차를 승계하기로 한다. 현 임차인(임차인 ○○○, 보증금 ○○원, 만기 ○○년 ○○월 ○○일)은 매수자가 그대로 승계한다.
참고로 임차인은 계약기간 도중 임대인(소유자)이 바뀔 경우, 계약기간의 잔존 여부와 상관없이 계약을 해지하고 임대차를 종료할 수 있다.(대법원 1998.9.2. 자98마100결정)
그러므로 임대 목적으로 매수할 경우 매매계약서를 작성할 때, 안전 장치로 ‘임대인 변경에 대한 임차인 동의서’ 또는 기존의 임차인과 ‘재계약서’를 바로 작성해놓는 것이 좋다.

⑤ 임차인 있는 주택에 매수자가 실입주를 해야 하는 경우
계약 당시에 해당 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우, 매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금 시까지 임차인을 내보내야 한다. 이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해둬야 한다.
✅ 매수자는 해당 주택에 실입주할 예정이므로 매도자는 잔금 시까지 현 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다. 
✅ 임차인 명도에 차질이 생겨 발생하는 모든 비용은 매도자가 부담하기로 한다.

⑥ ‘토지거래허가구역’ 내의 주택일 경우
소유권이전등기를 하기 위해서 토지거래허가를 받아야 하는 지역 내 주택이라면 계약서 특약 사항란에 허가 여부에 따른 향후 조치에 대한 내용을 반드시 기재해 놓아야 한다.
✅ 해당 주택의 소재 지역은 토지거래허가구역으로 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도자는 아무런 조건 없이 계약금을 즉시 매수자에게 반환하기로 한다. 매도자와 매수자는 이와 관련하여 상대방에게 그 어떠한 손해배상도 청구하지 않기로 한다.

⑦ 단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 경우
오래된 단독주택은 건물보다는 땅의 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하게 된다. 그래서 ‘평당 얼마’라는 식으로 매매가가 정해지는 경우가 있다. 이때 향후 대지면적에 차이가 생길 경우 어떻게 해결할 것인지를 기재해 놓아야 한다.
✅ 면적은 등기사항증명서 및 토지대장을 기준으로 하며, 차후 수량의 차이가 발견되어도 매수자는 매도자에게 일체의 이의 제기를 하지 않기로 한다. → 매도자 유리
✅ 본건 토지대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 잔금 후 30일 이내에 실측 후 공부상면적과 실측면적에 차이가 발생할 경우 평당 ○○만원을 감액하기로 한다. → 매수자 유리
✅ 본 매매계약은 ‘수량지정매매’이며, 총매매대금 ○○만원(평당 ○○만원×○○평)으로 산정되었으므로 향후 거래평수와 실제평수가 차이가 날 경우 차이 나는 금액만큼 반환하기로 한다.  → 매수자 유리
수량지정매매란 거래 대상물의 가격을 산정할 때 ‘평당 얼마’ 혹은 ‘개당 얼마’ 등의 식으로 수량으로 매매가를 산정하는 방식이다. 이 방식은 아파트, 빌라 등의 공동주택 매매에서는 크게 의미가 없지만, 단독주택과 같이 대지의 비중이 큰 주택 거래 시에는 의미가 있다. 특히 신축을 목적으로 하는 주택은 대지의 면적에 따라 건물의 크기와 설계 등이 달라질 수 있으므로 중요한 의미를 갖는다.

⑧ 부가세(VAT) 관련 비용
일반적으로 주택의 경우에는 부가세 문제가 없어 특별히 신경 쓸 부분이 없으나, 상가주택의 상가에는 부가세가 발생한다. 이때 부가세를 누가 부담할지에 대해 명확하게 기재해 놓아야 한다.
✅ 해당 주택의 1층은 근린생활시설(상가)로 부가세는 매수자가 부담하기로 한다.
참고로 부가세에 대한 언급이 없을 경우 매매 가격에 포함된 것으로 간주되어 매도자가 부담하게 된다.
2. 매매 시 특약 문구 - 물리적인 사항
① 옵션과 관련된 사항
최근에는 가전제품이 옵션으로 설치되어 있는 경우가 많다. 처음부터 빌트인되어 있던 제품이라면 관계없지만, 매도자 입장에서는 자신이 살면서 나중에 설치한 제품이라면 해당 주택의 매매와는 별도라고 생각하는 경우가 의외로 많다. 그러므로 옵션에 대한 특약 사항을 명확하게 기재함으로써 분쟁을 미연에 방지하도록 한다. 특히 단독주택의 경우 고가의 나무, 조형물(암석) 등이 있을 경우 소유권의 범위를 특약 사항에 명확하게 기재해 놓아야 한다.
✅ 현재 해당 주택에 설치되어 있는 전기인덕션, 식기세척기, 김치냉장고, 디지털도어록은 매매 목적물에 포함된 것이다. → 매수자 유리
✅ 현재 해당 주택에 주방에 설치되어 있는 전기인덕션는 잔금 시 매도자가 가지고 가기로 한다. → 매도자 유리
✅ 대문을 기준으로 우측에 식재되어 있는 소나무는 잔금 시 매도자가 가지고 가기로 한다. → 매도자 유리

② 하자담보책임 범위 및 기간
집을 사자마자 하자가 발생하면 매수자의 입장에서는 금전적, 정신적 피해를 받게 된다. 그러므로 범위와 일정 기간을 정해서 최소한 그 사이에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자에게 지도록 하는 내용의 특약 사항을 기재해 놓는 것이 좋다.
✅ 매도자는 해당 부동산의 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 모든 하자에 대한 책임을 지기로 한다. 단, ‘누수’와 ‘균열’과 같은 중대한 하자는 그 기간을 1년으로 한다. → 매수자 유리
✅ 매매계약 시, 중대한 하자(내부누수 등)에 대하여 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임지기로 한다. → 매수자 유리

③ 현 시설 상태에서 매매계약인 경우
‘현 시설 상태에서’라는 말은 향후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는 말과 같다. 계약서 작성 전에 해당 주택의 시설상태를 확인하고 진행했기 때문에 매도자의 고의가 아니라면 어느 정도 책임을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있다.
✅ 매수자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현 시설 상태에서 진행하는 계약이다. → 매도자 유리

④ 제세공과금 및 기타 관리비 정산 관련
일반적으로 공과금 정산 시점은 ‘잔금일(입주일)’이다. 상호 협의 하에 다른 날을 기준일로 정할 수도 있다.
✅ 잔금일까지의 제세공과금 및 기타 관리비는 매도자가 부담하기로 한다.

⑤ 잔금 지급 이전에 리모델링에 관한 사항
간혹 잔금 전에 리모델링을 사유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 중에서 새로운 흠집(하자) 등을 근거로 매매금액을 깎으려고 시도하거나 새로운 요구사항을 제시하는 경우가 있다. 매도자의 입장에서는 이러한 특약 사항을 미리 넣어놓음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 자연스럽게 거절할 수 있다.
✅ 매도자는 매수자가 잔금 지급 전에 리모델링 공사를 하는 것에 동의(협조)한다. → 매수자 유리
✅ 매도자는 매수자가 리모델링 공사를 시작하기 전날까지 일체의 공과금 및 세금을 정산하고 열쇠(비밀번호)와 함께 매수자에게 인도하며, 이 시점을 기준으로 관리비 등 일체의 공과금은 매수자가 부담하기로 한다. → 매도자·매수자 모두 유리
✅ 매도자는 잔금 전 매수자가 리모델링 공사를 하는 것에 동의하기로 하며, 매수자가 리모델링 공사 시작일부터 본 부동산에 관하여 매매대금을 포함하여 그 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다. → 매도자 유리
✅ 집수리 시부터 관리비는 매수자가 부담하기로 하며, 이때부터 매도자는 해당 주택에 대한 하자담보의 책임에서 면책하기로 한다. → 매도자 유리


Edit 주소은 Graphic 이은호



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부동산 매매계약서 도장 찍기 전 계약 내용 점검할 때
특약 사항이 중요한 이유는? 
분쟁 예방과 해결의 마지노선!
주택을 사고팔 때 주고받는 것은 물리적으로 눈에 보이는 외형물만 의미하는 것이 아니라 거기에 부합되어 있는 모든 권리와 의무까지도 포함한다. 따라서 매매계약서에는 단순히 ‘매매가’, ‘대

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