부동산 조각투자, 은행 이자보다 많이 벌 수 있나요?

조각투자 시장 가운데서는 부동산 조각투자 거래가 활발한 편이에요. 아무래도 미술품이나 한우 같은 투자처와 비교하면 ‘부동산’이라는 대상이 익숙하지요. 단돈 5천원으로 조각투자를 시작하는 방법부터 이를 통해 얻을 수 있는 수익과 손실 위험까지, 부동산 조각투자에 대한 궁금증과 그 답을 모아봤어요.

Q. 부동산 조각투자가 뭐예요?

그 가치가 오를 것으로 예상되는 부동산의 수익증권을 여러 사람이 나눠 투자하는 거예요.

주식 투자를 떠올려 볼까요. 한 회사의 지분을 수많은 주주들이 나눠 가지고 있지요. 투자자들은 그 주식 가격이 오를거라고 기대할 때 투자하고요.  부동산 조각투자에 참여한 투자자들은 건물에서 나오는 수익을 나눠 가지게 돼요.

다른 사람에게 건물을 빌려주고 받는 임대료 수익, 부동산 가격이 오른 뒤 팔고 남는 차익이 대표적이에요.

Q. 아파트도 조각투자 할 수 있나요?

지금은 주거용보다 상업용 빌딩 투자가 주를 이뤄요. 아파트에 비해 임대료가 높기 때문이에요.

투자 범위는 점차 넓어질 전망이에요. 카페, 레지던스에 이어 최근에는 대형 물류센터까지 다양한 건물이 조각투자 목록에 오르고 있어요.

Q. 부동산 조각투자가 제일 활발한 이유는 뭘까요?

인기 있는 부동산은 조각투자 공모가 시작되자마자 마감되기도 해요. 서울 중구에 있는 한 부티크 호텔은 청약이 5분 만에 끝났어요.

이렇게 부동산 조각투자가 활발한 이유는 여럿이지만

1. 관심은 많은데 혼자 투자하기는 어려운 고가의 투자처이기 때문이라는 분석이 많아요.
2. 다른 자산과 비교할 때 가치평가가 용이하다는 것도 장점이에요.

정부에서 혁신금융서비스로 인정받은 조각투자 플랫폼 중에도 카사, 루센트블록(소유), 펀블 등 부동산을 다루는 기업이 많아요. 플랫폼들은 공인 감정평가를 거쳐 부동산의 가치를 산정하고, 이를 기반으로 토큰증권을 발행해요. *삼성증권, 2023.02.22

Q. 부동산 조각투자, 어디서부터 시작할까요?

부동산 조각투자 플랫폼을 찾는 것이 먼저예요. 포털에서 부동산 조각투자로 검색하면 다양한 업체를 발견할 수 있어요. 카사, 루센트블록(소유), 펀블 등이 대표적인데요. 홈페이지나 스마트폰 앱을 통해 플랫폼에서 그동안 투자한 이력, 부동산 정보 등을 탐색한 뒤 가입해요.

투자할 플랫폼을 정했다면, 부동산 수익증권을 사고 팔기 위한 매매 계좌를 개설해야 해요. 각 플랫폼이 제휴 맺은 증권사를 통해 계좌를 만들게 돼요. 주식이나 펀드에 투자할 때 별도의 증권 매매 계좌를 개설하는 것과 같아요.

Q. 아무때나 부동산 조각투자에 참여할 수 있나요?

조각투자 플랫폼에서 물건 별로 공고를 내요. 청약 기간은 ‘1월 2일부터 30일’ 이런 식으로 정해져 있어요.

대부분 선착순으로 진행되고요. 청약 기간이 길어도 인기 있는 부동산은 조기 마감될 수 있어요. 지난해 서울 중구에 있는 한 부티크 호텔은 청약 시작 5분 여만에 22억원 공모가 완료되기도 했어요.

Q. 부동산 한 조각 사는데 얼마인가요?

투자 대상인 부동산마다 차이가 있지만, 적게는 1천원부터 시작해요.

예를 들어 최근 서울 문래동의 한 커피숍이 조각투자를 통해 14억9천만원을 모집하고 있는데요.  1주당 가격은 5천원으로 정하고, 총 29만8천주를 발행했어요. 최소 투자금액은 5천원이지요. 5만원을 투자하면 10주를 살 수 있고요.

1인당 최대 투자금액을 설정하는 경우도 있어요. 예컨대 주당 1천원짜리 부동산에 1인당 2천만원까지 투자할 수 있다면, 투자자 한 사람이 최대로 보유할 수 있는 지분은 2만주가 돼요.

Q. 투자한 부동산을 팔아야 차익을 나눌 수 있을텐데요. 언제 이 부동산을 매각하나요?

플랫폼 업체나 부동산의 수익구조에 따라 매각 조건이 다르기 때문에, 투자 전 잘 살펴봐야 해요.

최근 매각이 끝난 한 부동산 조각투자 건을 예로 들면, 1. 공모가 대비 10% 이상 부동산 가격이 올랐을 때 2. 매입하겠다는 희망자가 나타난 경우 3. 투자자 총회를 열어 과반수가 동의해야 매각할 수 있다는 조건이었어요.

Q. 부동산을 매각하기 전에도 갖고 있는 수익증권을 팔 수 있나요?

네, 플랫폼 내에서 다른 투자자에게 팔 수 있어요. 이미 거래되고 있는 증권을 중간에 살 수도 있고요. 이 역시 주식 투자와 비슷하지요.

하지만 조각투자 시장은 아직 그 거래량이 주식 시장에 비해 턱없이 작아요. 증권을 팔고 싶어도 사려는 사람이 없으면 팔 수 없어요. 빨리 처분해야 한다면 기대보다 낮은 값에 처분할 가능성도 있고요.

Q. 부동산 조각투자 수익은 어떻게 발생하나요?

크게는 건물을 빌려주고 얻는 임대 수익과 부동산을 팔 때 발생하는 매각 차익으로 구분해요.

이외에도 수익구조는 다양해요. 임차인의 매출을 기반으로 수익을 나누는 경우도 있어요.

예를 들어 카페가 임차인으로 들어왔을 때, 그 매장 이익의 일부를 투자자들에게 배당하는 거예요. 투자자들이 매출을 올리거나 비용을 줄이기 위한 운영 방안을 택하기도 해요. 매달 정해진 임대료를 받는 대신, 적극적으로 매장 경영에 참여해 수익을 끌어올리는 구조인거죠.

Q. 평균 수익률은 얼마나 될까요?

부동산 투자 수익은 경기는 물론 부동산의 종류, 입지 등에 따라 달라져 단정하기 어려워요. 다만 예상 임대 수익으로는 연 3~5%를 제시하는 업체가 많아요.

매각에 따른 시세차익은 더더욱 천차만별이에요. 최근엔 12~15% 수익률을 기록한 부동산들이 ‘괜찮게 처분했다’는 평가를 받고 있어요.

Q. 발생한 수익은 언제 지급 받아요?

임대 수익은 매달 정기적으로 배당받는 경우가 대부분이에요. ‘매월 마지막 영업일에 배당을 지급한다' 등 배당일이 계약서에 명시돼 있어요.

매각 차익은 부동산 매각 절차가 끝난 뒤 절차에 따라 지급 받고요. 플랫폼 수수료, 세금 등을 제외한 이익을 투자자들이 나누게 돼요.

Q. 플랫폼에 내는 수수료는 무엇인가요?

조각투자 플랫폼은 투자자를 대신해 부동산 감정평가를 실시하고 매매하는데 드는 비용, 신탁사를 거쳐 증권을 발행할 때 필요한 비용, 부동산을 운영하고 추후 매각할 때 드는 비용 등을 산정해 수수료를 부과해요.

일반적으로 거래 수수료는 거래 금액의 0.2%, 부동산 운영 수수료로 연 0.2%, 배당금에 대한 수수료를 약 2% 매겨요. 하지만 플랫폼별로, 계약별로 수수료 비중은 달라질 수 있으니 사전에 꼭 확인해야 해요.

Q. 세금도 내나요?

물론입니다. 소득 있는 곳에 세금 있다고 하잖아요. 임대 수익의 경우, 배당소득세 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하고 남은 액수를 배당금으로 받아요.

부동산 취득세나 양도소득세는 내지 않아요. 다만 조각투자 수익은 주식, 펀드 투자 수익과 함께 금융소득으로 집계되고, 이 금융소득 총합이 연 2천만원을 초과할 경우 종합소득세를 내게 돼요.

Q. 부동산 경기가 좋지 않다고들 하는데, 원금 손실 위험이 있나요?

네, 투자 하기 전 손실 가능성을 꼭 염두에 둬야 해요. 경기 침체와 고금리 상황이 지속되면 부동산 가격이 하락할 수 있고, 그 경우 투자 원금도 손해볼 수 있어요. 투자한 부동산을 빌려 쓰려는 사람이 없어 공실이 발생하면 기대한 배당 수익을 얻을 수 없고요.

실제로 주당 5천원에 공모한 부동산 수익증권이 최근 4천원 초반에서 거래되고 있는 사례도 있어요. 공모가 대비 15% 이상 손실을 보고 있는 셈이에요.

Edit 정경화