그럼에도 전세사기를 피하려면

전세 사기를 당했다는 기사를 접할 때마다 마음이 아프다. 개인적 이야기부터 해야겠다.

내 고향은 경기도 광명시다. 판잣집이 모여 있는 어느 동네에서 어린 시절을 보냈다. 집이 가난하여 보증금 300만 원짜리 단칸방에 세 들어 살았다. 그러다 KTX 광명역이 들어서면서 그 동네 주변에 재개발되면서 살던 집에서 나와야 했다. 우리 가족은 세입자라 40만 원만 받고 쫓겨났는데 옆집 아저씨를 비롯한 동네 사람들은 억대 보상금을 받고 부자가 됐다. 그때 부동산의 냉혹한 현실을 실감했다.

아무것도 없던 허허벌판이 도시로 바뀌는 걸 보면서 현실 인식을 넘어 부동산에 관심이 생겼다. 학창 시절, 공부를 그리 열심히 하는 편은 아니었다. 하지만 공인중개사라는 목표가 생긴 다음, 곧바로 시험 준비에 들어갔고 10개월 만에 자격증을 취득할 수 있다. 비록 고졸 출신이지만, 19세에 공인중개사가 됐다. 지금은 이걸 평생의 업으로 생각하며 일하고 있다.

개인적 아픔과 실전에서 쌓은 경험을 토대로, 부동산 사기를 방지할 수 있는 방법을 최대한 쉽게 쓰고자 한다. 이 글을 통해 독자들이 평생 모은 소중한 보증금을 더 이상 잃는 피해가 생기지 않았으면 한다.

1. 부동산 매물의 시세 확인

요즘은 부동산 매물을 인터넷으로 먼저 확인하는 경우가 많다. 그런 다음 현장을 가는데, 이때 허위 매물을 주의해야 한다.

인터넷의 허위 매물에는 몇 가지 공통점이 있다. 첫째, 시세 대비 가격이 저렴하다. 둘째, 잘 찍은 사진을 올려 잠재 수요자가 전화를 하게끔 한다. 셋째, 전화 후 찾아가면 갑자기 조건이 바뀌거나 이미 계약되었다며 다른 매물을 보여 준다고 유도한다. 그래서 내가 보는 매물의 시세 대비 보증금이나 월세가 너무 저렴할 경우 의심을 해봐야 된다.

해당 매물의 주소를 안다면, 디스코, KB부동산 등 실거래가 정보를 제공하는 서비스에서 시세를 확인할 수 있다. 이곳에서 해당 부동산 또는 인접 부동산의 매매와 전월세 실거래가를 확인할 수 있다. 여기서 강조하고 싶은 부분은 전월세 시세뿐 아니라 해당 부동산의 매매 시세까지 파악해야 한다는 점이다. 내가 원하는 부동산의 매매 시세가 낮다면, 나중에 그 매물이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 모두 돌려받을 확률도 낮아진다.

따라서 해당 부동산의 시세 대비 자신의 보증금이 60%를 넘어갈 경우 주의해야 한다. 단순히 금액이 싸거나 집 내부가 마음에 든다고 결정하기 전에 이런 계산을 해보길 권한다. 부동산 시세부터 파악해야 소중한 보증금을 지킬 수 있다.

2. 부동산 중개업 조회 확인

인터넷 매물은 부동산 표시·광고 법령(중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준)에 따라 중개업소명과 대표자명 등을 필수로 명시해야 한다. 소속 공인중개사는 추가로 이름과 연락처를 기입할 수 있지만, 중개보조원의 정보를 기입해선 안된다. 이는 불법이다.

하지만 중개보조원의 정보가 나와있는 경우가 있다. 중개보조원은 주로 현장 안내 및 단순 정보 제공 정도의 업무를 한다. 이들은 계약 협상과 체결, 중개수수료 결정 등의 행위가 불가하고 책임질 의무도 없다. 따라서 중개보조원을 앞세워 일하는 곳은 이미 소비자의 권익은 관심 없고 자신들의 이득만 챙기는 곳일 확률이 높다.

중개사무소의 정보는 국가공간포털의 부동산 중개업 조회를 통해 확인할 수 있다. 시장에는 아직도 중개업 조회조차 되지 않는, 중개업소를 가장한 컨설팅 업체들도 있다. 이런 곳은 피해야 한다. 또한 나와 연락하는 사람의 자격 유무를 확인하여 내 권리를 보호 및 주장할 수 있어야 한다.

3. 계약, 잔금일 공적 장부 확인(등기부, 전입세대확인서, 건축물대장)

등기사항전부증명서(등기부): 선순위 채권자, 임대인 신분 등 확인 위 두 가지 순서를 지나 실제 매물을 안내받았다면, 인터넷 등기소에서 등기사항전부증명서(이하 등기부)를 확인할 차례다. 등기부는 누구나 열람 가능하며. 크게 세 부분으로 나뉜다. 일반인들은 등기부 마지막에 붙은 요약 정보를 참고하면 알기 쉽다.

• 표제부: 부동산의 표시
• 갑구: 소유권에 관한 사항
• 을구: 소유권 이외에 관한 사항

갑구를 보자. 소유권자의 정보 중 나이가 너무 어린 경우, 집 주소로 되어 있는 곳의 정보(시세, 등기부, 소유권 등) 또한 확인하여 임대인이 추후 보증금 상환에 어려움이 없을지 미리 확인한다. 실제로 일련의 전세사기 사건 중 등기부에 적힌 소유자가 실제 주인이 아닌 사람의 명의로 되어 있어 피해자들을 더 힘들게 했다.

갑구에 ‘가처분’, ‘가등기’, ‘경매’, ‘압류’, ‘가압류’ 등의 단어가 보인다면 자세한 내용을 공인중개사에게 물어야 한다. 또한 갑구와 을구의 압류, 가압류, 근저당권 등의 합계금액이 내 보증금과 비교했을 때, 시세대비 60%가 넘는 경우 반드시 주의한다.

나의 확정일자보다 먼저 설정되어 있는 게 선순위권자다. 요즘은 매물의 소유권이 어떤 사정으로 타인에게 넘어갈 경우, 낙찰 금액이 낮기 때문에 선순위권자가 우선 배당받고 나면 내 보증금을 온전히 돌려받기 어려워진다.

전입세대확인서: 확정일자 부여 현황 확인 계약하려는 집의 소유자는 1명인데 건축물대장에 적힌 용도가 다가구주택이라면, 나보다 앞서 들어온 임차인들의 보증금도 확인할 필요가 있다. 이는 전입세대확인서를 통해 알 수 있다. 다가구주택이 경매에 들어가면, 먼저 들어온 임차인 순으로 보증금을 받는다. 이 부분은 계약 시 공인중개사를 통해 소유자에게 확인 요청할 수 있다.

한편 명의가 신탁사로 되어 있으면, 실제 소유권자(위탁자)와 관련 채권 등의 내용을 등기부에서 확인할 수 없다. 이럴 때는 신탁원부 확인과 신탁사의 계약 허가 사실 확인을 공인중개사에게 요청하자.

건축물대장: 위반건축물 확인 건축물대장은 정부24에서 누구나 열람 가능하다. 등기부와 별도로 건축물대장을 보는 이유는 부동산의 권리 관계뿐 아니라 해당 건축물의 구조, 용도, 위법(위반) 건축물 여부까지 알 수 있기 때문이다. 용도와 다르게 사용하고 있거나 비정상적으로 방을 쪼개는 경우, 또는 베란다를 불법 확장하면 입주 후 위반건축물로 적발된다. 그러면 전세반환보증보험, 전세자금대출이 불가하여 후속 임차인을 구하기 어려워져 자칫 이사 계획에 차질이 생길 수 있다.

4. 계약할 때

계약날은 보통 이런 순서로 진행된다.

중개사무소에 도착하면 등기부, 건축물대장 등의 공적 장부를 보여준다. 이때 내가 전에 보거나 들었던 내용과 다른 내용이 있는지 확인한다.

현장에 와 있는 임대인의 신분증을 받아 등기부 갑구와 대조하여, 이름, 생년월일, 집 주소가 일치하는지 확인하고 공인중개사에게 주민등록진위여부를 요청한다. 이는 정부24에서 쉽게 확인 가능하다. 신분증 위조 여부까지 확인 후, 반드시 해당 임대인 명의의 통장에 대금을 이체하고 영수증을 받는다.

만약 대리인이 왔다면 위임장, 인감증명서(본인발급), 대리인 신분증을 확인하고, 위임장 도장과 인감증명서(위임한 소유자 본인발급)에 나온 도장의 일치 여부를 확인한다. 그리고 가능하다면 임대인과 통화를 요청하여 대리 사실과 계약 조건대로 진행하는 게 맞는지 확인하고 합의를 통한 녹음까지 하는 것이 안전하다.

전세사기 유형 중에는 이런 사례도 있었다. 대리인을 가장하여 세입자와 전세 계약을 맺고, 대리인은 임대인과 월세 계약을 하여 중간에 전세 보증금을 탈취하는 사례, 이유 없이 중개사무소로 입금하라는 사례들이다. 이런 수법에 절대 속으면 안 된다.

임대차계약서를 작성할 때, ‘계약일부터 잔금일까지 등기부 상 협의되지 않은 근저당권 설정 등을 하지 않는다’, ‘전세자금대출이 안 될 경우 계약 무효’, ‘전세보증금반환보증 가입 시 임대인 협조’ 등을 특약사항에 넣어 안전장치를 마련하는 방법도 있다.

5. 계약 후

계약까지 마쳤다면, 바로 계약서를 들고 주민센터에 가거나 온라인으로 전월세신고 및 확정일자를 받자. 확정일자는 번호표를 뽑는 것과 같다. 만약 경매가 들어갈 경우 번호표(순위)에 따라 돈을 지급해 주기 때문에 뽑지 않을 이유는 없다. 이사 완료 후 전입신고까지 하면 대항력을 갖춘다. 이는 살던 집이 가령 경매에 넘어가 주인이 바뀌어도 대항할 수 있는 권리를 뜻한다. 대항력은 거주(점유), 확정일자, 전입신고 완료 다음날 0시에 효력이 발생된다. 간혹 잔금 지불 후 임대인이 대출 등의 이유로 전입신고를 뺐다가 다시 넣어달라는 경우가 있는데, 그렇게 하면 안 된다.

요즘은 계약 후 등기부등본을 다시 떼어볼 필요도 생겼다. 대항력이 신고 당일의 다음 날 0시부터 생기는 법의 맹점을 이용해 그사이 집 주인이 대부 업체 등에 집을 담보로 대출받는 신종 사기 수법^* 때문이다. * 관련 기사: 매매계약후 대출받아 잠적… ‘전세금 먹튀’ 주의보 (한경집코노미, 2020.3.16.)

그리고 사람들이 자주 놓치는 게 있다. 바로 주택 임대차 계약 신고제(이하 전월세신고제)다. 2021년 6월 1일 이후, 보증금 6,000만 원이 넘거나 월세 30만 원이 넘는 전월세 계약을 한 경우, 30일 안에 신고해야 한다. 기존 계약을 갱신하면서 금액 변동이 있는 경우도 포함한다.

전월세신고는 임대인, 임차인 또는 공인중개사에게 위임하여 처리할 수 있다. 온라인 신고도 가능하지만 통상 임차인이 주민센터에 방문해 확정일자와 동시에 하는 게, 가장 빠르고 간편하다. 신고하지 않는 경우, 최대 100만 원의 과태료 부과가 원칙이지만 현재 계도기간이 연장되어 당장 벌금을 내진 않는다. 하지만 추후 벌금을 내지 않으려면 지금부터 해보는 것을 추천한다.

전세보증보험도 챙겨야 한다. 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 내 보증금을 대신 지급해 주는 제도다. 이는 임대인 동의 없이 가입할 수 있지만, 가입 조건이 제각각이다. 서울보증보험, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사마다 가입 가능한 세부 요건을 따져, 계약 단계에서 가입 가능한지 확인해야 한다. 네이버부동산 등에서도 신청할 수 있다.

6. 만기가 되었는데, 보증금을 돌려받지 못한 경우

만기가 되어 전셋집에서 나갈 계획이라면, 만기 최소 3개월 전에 임대인에게 미리 알려, 새로운 임차인을 구할 수 있도록 시간을 주는 걸 권장한다. 가능하면 그 기록이 남아있어야 한다. 임대인에게 문자를 보내 증거자료를 남기거나 내용증명을 작성해 보내는 방법이 있다.

만기까지 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못할 경우, 크게 두 가지 방법이 있다.

• 만기일 이후 보증금 지급명령신청
• 전세보증금 반환 소송

둘 다 소요 시간이 있어, 법률 전문가의 자문을 통해 미리 진행해야 한다. 아무 조치 없이 마냥 기다리고 있다가 나중에 처리하려고 하면, 전세보증금을 돌려받기 더 어려워질 수도 있다.

만약 불가피하게 이사 갈 집을 미리 구해서 이사하는 경우도 있다. 이럴 때 주의해야 할 점은, 다른 곳에서의 전입신고다. 새로운 집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항력이 없어진다. 또한 새로운 집에 전입신고를 하지 않았지만, 기존 집의 모든 짐을 다 빼면 거주(점유)하고 있지 않아 대항력을 잃을 수도 있다.

따라서 이사를 가는 경우, 반드시 임차권 등기를 해야 한다. 임차권 등기를 하면, 다른 곳으로 이사해도 대항력은 그대로 유지^*된다. 임차인 설정 등기를 하지 않고 이사 가서 임차인이 대항력을 잃어버리는 경우를 실제로 많이 봤다. 반드시 보증금을 받지 못하고 이사 갈 땐 임차권 등기를 하자. * 관련 기사: “보증금 못 줘? 그럼 임차권”… 임차권 등기 설정하고 이사가는 세입자 늘어 (뉴스핌, 2023.4.2.)

지금까지 전세사기를 방지할 수 있는 내용을 최대한 쉽게 정리해 봤다. 이 글이 조금이나마 독자 여러분에게 도움이 되면 좋겠다. 끝까지 읽어주셔서 감사드린다.

글 김윤수 (공인중개사, (주)비에스엔 대표) 19세에 공인중개사 자격증을 취득해 부동산 중개업에 뛰어들었다. BSN빌사남 부동산 중개법인 창업자이며 현재 유튜버, 강사, 작가로도 활동 중이다. 매년 거래가액 1조 원 상당의 부동산을 중개하고 있으며, 업계 최초로 빌딩 실거래가 조회 앱 ‘빌사남’을 개발해 중개업계의 혁신을 주도하고 있다. 《매출 100억 공인중개사는 이렇게 영업합니다》, 《빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드》 등을 썼다.

Edit 손현 Graphic 엄선희

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