전세 제도의 가까운 미래

대규모 빌라 전세사기 사건을 계기로 전세 제도에 대한 종합적 고찰이 이뤄지고 있어요. 어떻게 하면 더 안전한 전세 제도를 만들 수 있는지, 시효를 다한 듯 해 보이는 전세 제도를 이번 기회에 폐기해야 하는 건 아닌지, 전세의 월세화가 빠르게 진행된다면 어떻게 될 것인지 등 관련 논의와 연구가 활발합니다.

아파트는 전세가율이 낮아, 월세로 바뀌는 속도가 빠르지 않을 걸로 예상됩니다. 집주인(임대인)이나 세입자(임차인)나 둘 다 전세가 더 유리하다고 생각하기 때문이겠죠. 집주인은 사금융인 전세보증금으로 대출 규제 없이 작은 자기 자본으로 갭투자가 가능해요. 세입자는 다달이 내는 월세 부담 없이 임차 기간이 끝나면 전세보증금을 찾아 나갈 수 있고요. 반면, 전세가율이 높아 언제든 깡통 전세, 전세사기 등의 이슈가 다시 발생할 가능성이 높은 빌라는 전세의 월세화가 빠르게 진행될 것으로 예상돼요.

월세가 돼도 불안하다

전세 임대차 기간이 끝나면 전세 보증금을 돌려받는 것이 당연해요. 그런데 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 불신이 쌓이면, 전세 제도에 금이 갈 수밖에 없죠. 이런 위험성이 높은 빌라는 월세로 바뀔 가능성이 어느 때 보다 높아졌고요. 그럼 빌라 전세가 모두 월세로 바뀌면 임차인은 안전할까요?

월세도 보증금 비율에 따라 반전세, 보증부월세, 순수월세 등으로 나눌 수 있습니다. 대부분의 빌라 전세는 일정 수준의 보증금을 거치해야 하는 반전세나 보증부월세 형태로 바뀔 거예요. 예를 들어 어떤 빌라의 매매 가격이 5억 원, 전세 가격이 4억 원이라면 현재의 전세가율 80%입니다. 반전세로 전환하면 보증금 2억 원에 월세 80만 원(전월세전환율 4.8%), 보증부월세로 전환하면 보증금 2,000만 원에 월세 160만 원 정도가 되겠죠. 이 숫자는 시세 5억 원의 기준 수익률을 4.00%로 적용했을 때예요.

이렇게 전세가 아닌, 반전세나 보증부월세로 임대하는 빌라는 금융권에 선순위 근저당이 잡혀 있는 경우가 많아요. 그러니 언제든 채무 불이행으로 경매에 넘어갈 수 있고, 임대차 관리 대행인이 보증금이나 월세를 가로 채 사라질 수도 있어요. 신뢰할 수 있는 임대인을 만나야 하는데 이걸 임차인이 검증하는 건 너무 어렵습니다. 개인이 아닌 신뢰할 만한 기업이 중간에서 역할을 해 준다면 조금 더 안심이 될 수 있겠죠.

월세가 되면 요구사항이 많아진다

빌라 전세가 월세화 된다면, 임차인은 더 많은 걸 임대인에게 요구할 가능성이 높습니다. 전세로 살 때는 (나중에 전세보증금을 모두 돌려받을 거니) 조금 마음에 들지 않아도 그냥 참고 살았겠지만, 다달이 월세를 내는 상황이라면 어느 정도의 관리를 더 적극적으로 요구할 테니까요.

임대인도 임차인에게 요구할 수 있는 게 있어요. 바로, 월세를 밀리지 않을 만한 경제력입니다. 보증금만으로 끝이 아니니 월세가 잘 들어오는지 매번 확인해야겠죠. 임대인이 많은 호수의 임대주택을 공실이 생기지 않게 직접 관리하고, 임차인의 높아진 요구 사항을 직접 해결하면서 주택의 유지보수까지 챙기는 건 결코 쉬운 일이 아닙니다.

- 임대인: 월세가 나오는 건 좋지만, 공실, 임차인, 시설 관리는 귀찮음 - 임차인: 월세를 내는 대신 관리가 잘 된 깔끔하고 안전한 주택에서 살고 싶음

둘의 필요를 모두 충족하려면 어때야 할까요? 이런 문제를 해결하고자 일본에서는 오래전부터 임대주택 전문 건축·임대·관리 회사가 시장을 만들고 성장해 왔습니다.

소유와 운영이 분리된 일본의 임대주택 시장

최근 한국에서도 몇몇 대기업들이 코리빙 브랜드를 만들고 주택 임대 사업을 하고 있어요. SK디앤디의 ‘에피소드’, KT에스테이트의 ‘헤이(heyy)’ 등이 대표적 사례죠. 아직은 규모가 크지 않습니다. 하지만 빌라의 월세화가 빠르게 진행된다면 이 시장의 성장 가능성은 매우 높아요.

일본에는 이런 임대주택을 전문적으로 관리하는 회사들이 1,000개가 넘습니다. 이 중 상위 5곳의 회사가 관리하는 호수만 해도 무려 370만 호 이상이에요.

기업이 임대주택 사업을 하는 방식은 크게 3가지예요.

1. 토지주가 건설한 임대주택을, 장기간에 걸쳐 빌려 임대주택 사업을 하는 경우 (예시: 일본 레오팔레스21) 2. 토지 및 건물주로서, 임대주택을 직접 짓고 관리 (예시: 한국 SK디앤디의 ‘에피소드’) 3. 토지 및 건물주는 따로 있고, 관리회사가 지은 임대주택만 관리 (예시: 일본 대동건탁)

일본의 주요 임대주택 전문 관리 회사가 각각 50만 호 넘는 주택을 관리할 수 있는 이유는, 소유와 운영(임대·관리)을 분리했기 때문이에요. 한국의 주요 코리빙 회사들은 아직까지는 직접 소유한 건물만 운영하고 있어요. 확장 속도가 더디고 투자금도 많이 필요하겠죠.

규모의 경제를 이루는 데 시간은 오래 걸리고, 경쟁 브랜드는 계속 늘어나 좋은 입지의 개발 물건을 찾기도 점점 어려워질 겁니다. 대기업이 주택 임대 사업까지 한다는 곱지 않은 시선이 있을 수도 있고요.

사업 확장을 생각하는 한국 기업 입장에서는 소유와 운영을 분리하는 일본의 사례를 참고할 만해요. 이는 서비스를 이용할 실거주자에게도 어떤 영향을 미칠지 가늠하는 데 도움이 될 거예요.

레오팔레스21: 토지력, 임대력, 관리력은 필수

일본의 임대주택 전문 관리 회사 중 5위인 레오팔레스21을 먼저 살펴볼게요.

레오팔레스21은 주로 토지 소유자가 건설한 임대주택을 10~30년 동안 장기로 일괄 임대계약하여 관리·운영해 주고 있어요. 건물주는 레오팔레스21과 장기 일괄 임대계약을 맺는 것만으로 공실 여부와 관계없이 정해진 임대료를 안전하게 받을 수 있죠. 이처럼 레오팔레스21이 건물주와 장기로 계약할 수 있는 비결은 토지력, 임대료, 관리력이라는 3가지 강점을 갖추고 있기 때문이에요.

이들이 말하는 ‘토지력’은 상품 기획력을 뜻해요. 토지의 발전 가능성에 대한 통찰을 토대로 토지 가치를 극대화하는 거죠. ‘임대력’은 언제나 높은 가동률을 유지할 수 있는 능력이에요. 임차인 입장에서 임대주택 상품을 개발하고 임대 운영 방식을 혁신적으로 개선하며 전국적인 네트워크를 통해 임차인을 모집할 수 있어야 해요. 마지막으로 ‘관리력’은 주거 환경을 언제나 최적의 상태로 유지하는 능력이에요. 임차인에게 쾌적한 주거 공간을 제공하려면 건물 및 시설물 관리는 물론, 계획적으로 건물 및 시설물 관리, 부품 교체 등을 진행해야겠죠.

앞으로 임대주택 사업을 하려는 회사라면 그 방식이 마스터리스(master lease)^*든, 직접 소유·운영하는 방식이든 3가지 능력이 필수예요. 그리고 이런 능력을 갖춘 경쟁력 있는 회사들이 많아질수록 빌라의 거주 환경도 전반적으로 더 좋아질 거예요. 반면에 주먹구구식으로 임대 후 나 몰라라 하는 주택들은 점점 더 공실이 발생하고 임대료가 낮아질 수 있어요. * 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후, 이를 재임대하여 관리하는 사업 방식.

대동건탁: 건축·임대·관리 토털 케어 서비스

일본의 임대주택 전문 관리 회사 상위 2~5위 기업들이 50~60만 호를 관리하는 데 비해, 1위인 대동건탁은 120만 호가 넘는 임대주택을 관리 중이에요.

2023년 3월 말 결산자료를 보면, 임대주택 관리호수가 무려 125만 9,468호에 달하고요. 공실률은 2% 밖에 되지 않으니, 사실상 만실 상태로 임대주택을 관리 중이라고 할 수 있겠네요. 최근 1년간 신축한 임대주택수만 3만 8,739호, 연간 매출액은 1조 6,576억엔(약 15조 원), 영업이익은 1,000억엔(약 9,055억원)입니다.

대동건탁의 사업구조는 이렇게 정리할 수 있어요.

- 토지 및 건물에 대한 소유권을 갖지 않고, - 토지주를 대상으로 빌라 임대사업을 제안해 빌라를 시공하고, - 시공한 빌라를 일괄 임대계약 및 업무 위탁계약에 따라 임대 관리

즉, 대동건탁이 다른 임대주택 전문 관리 회사와 다른 점은, 계열사인 대동건설이 직접 시공한 빌라만 관리한다는 거예요. 대동건탁에 관리를 맡기고 싶은 토지주는 대동건설에서 빌라를 지어야만 합니다. 대동건탁은 자신들이 관리해야 하는 임대주택이니 처음부터 잘 짓겠죠. 계열사의 시공 매출이 많다 보니 연간 매출액이 1조 6천억 엔을 넘겼어요.

향후 빌라 월세 시장이 커진다면, 한국의 건설사들이 관심 갖고 봐야 할 부분입니다. 대동건탁의 매출과 영업이익도 대부분 빌라 건축에서 나와요. 하지만, 빌라 건축의 시공 매출을 얻으려면, 낮은 공실률을 유지하면서 빌라를 잘 임대하고 관리하는 능력이 반드시 앞서야 해요.

대동건탁의 사업 구조를 좀 더 살펴볼게요. 대동건탁은 토지주와 일괄 임대계약을 체결할 때, 해당 물건을 30년간 임대·관리·운영하는 걸 원칙으로 하고 있어요. 최소 10년간 의무 계약기간이며 10년이 지난 뒤 매 5년 단위로 재계약을 진행해요. 토지주가 원치 않으면 재계약하지 않을 수 있고요. 만일 토지주가 토지 및 건물을 팔면, 다음 매입자가 기존 계약을 인계받을 수 있어요. 물론 계약 유지를 원치 않으면 기존 계약을 철회할 수 있어요.

대동건탁은 일괄 임대계약 체결 시, 총 임대료의 85%를 토지주에게 10년간 보장해 줍니다. 대동건탁이 임대주택을 만실로 운영한다면, 15%의 임대료 수익 중 일부를 건물 관리·운영 비용으로 충당해요. 이런 비용과 경비를 제한 수익이 회사 이익으로 잡히는 구조예요.

토지주에게 지급해야 하는 임대료가 고정돼 있으므로, 토지주 입장에서는 공실을 걱정할 필요가 없어요. 수고롭게 관리할 일 없이 안정적이고 지속적인 임대료 수익을 실현할 수 있겠죠. 그래서 다소 비싼 건축비에도 불구하고 대동건탁에게 시공을 맡기고, 대동건탁과 일괄 임대계약을 체결해요.

반면 대동건탁은 토지주에게 지급하기로 약정한 임대료가 고정돼 있으므로, 공실률이 높을 경우 손실을 볼 수도 있겠죠. 임대주택의 가동률을 높이려면 특화된 임대관리 시스템과 노하우가 중요해요.

상품 라인업 구성 및 영업력도 중요

대동건탁의 또 다른 특징 중 하나는 임대주택의 디자인을 기성 상품화했다는 점이에요. 주택은 그 특성상 건축주의 취향이나 목적에 따라 다양하게 디자인될 수 있어요. 이는 별도의 설계 비용이 발생하고 건축 과정에서도 디자인이 바뀔 수 있음을 의미해요. 그러나 대동건탁은 임대주택이라는 목적에 최적화된 다양한 임대주택 상품 라인업을 갖추고 있고, 건축주인 지주가 그중 마음에 드는 주택 상품을 선택할 수 있도록 했어요.

이처럼 대동건탁의 영업사원들은 마치 자동차 카탈로그를 들고 영업하듯, 건축주에게 각 상품에 대한 스펙, 콘셉트, 특징, 가격 등을 설명하고 계약을 이끌어 내요. 이런 시스템은 영업사원이 각 주택의 특징, 장점을 정확하고 세세하게 설명할 수 있게 하고, 건축주의 빠른 의사 결정 및 정확한 비용 산정 등을 가능케 하는 장점이 있어요. 속도 면에서도 유리하고요.

부동산은 지역성이 워낙 강합니다. 일본의 사례를 한국에 그대로 적용하기는 어려워요. 법률적으로 가능한지도 반드시 따로 검토해야 하고요.

그럼에도 불구하고 빌라 시장의 변화 가능성이 높아진 지금을 잘 활용한다면, 큰 기회가 열릴 수 있어요. 이제는 거주 환경이 열악한 노후 빌라, 전세사기 가능성이 높은 날림 신축 빌라에서 벗어나야 해요. 임차인에게 쾌적한 거주 환경을 지속적으로 제공할 수 있도록 잘 관리된 빌라의 경쟁력이 점점 높아질 거예요. 빌라를 처음부터 제대로 잘 짓는 문화가 정착되는 기회가 오고 있어요.

한편, 임차인의 월세 부담은 크게 증가

빌라의 월세화에 속도가 붙고 전세가 없어지면 어떻게 될까요? 임대인 입장에서는 공실 리스크가 낮은 안정적 임대 상품이 생길 거예요. 임차인 입장에서는 앞서 살펴본 것처럼 물리적인 거주 환경이 많이 개선될 걸로 기대돼요. 더불어 전세보증금을 떼일 염려도 없어지겠지만, 그만큼 경제적 부담이 크게 늘어날 걸로 보여요.

먼저 다른 주요 국가들과 비교한 한국의 현 주거비 부담을 살펴볼게요. OECD 자료에 따르면, 한국의 가처분 소득 대비 주거비 지출 비중은 평균 14.7%입니다. 참고로 영국은 23.2%, 일본은 21.8%, 미국은 18.3% 수준이에요. 전세 제도가 있어 한국의 부담률이 다른 주요 국가에 비해 매우 낮은 편이죠.

최근 데이터를 살펴볼게요. 2023년 4월 28일 발표된 무디스 애널리틱스 보고서에 따르면, 미국의 2022년 4분기 평균 소득 대비 월세 비율(RTI, rent-to-income ratio)이 30%를 처음으로 넘겼습니다. 미국의 주요 도시는 이미 30%를 넘겼었지만 미국 전체가 30%를 남긴 건 처음이에요. 뉴욕의 소득 대비 월세 비율은 무려 66.9%, 로스앤젤레스도 34.7%에 달해요. 이웃 나라 일본의 도쿄 역시 소득 대비 월세 비율이 30%대이고요.

뉴욕, 마이애미, 포트로더데일, 로스앤젤레스, 팜비치, 북부 뉴저지, 보스턴, 탬파-세인트피터즈버그, 올랜도, 샌프란시스코는 미 전역 중 중위 소득 가구의 월세 부담이 가장 높은 대도시예요. (…) 코로나로 인한 이주 패턴이나 라이프스타일의 변화로 탬파-세인트피터즈버그와 올랜도가 새롭게 순위권으로 올랐습니다. 두 곳 모두 사람들이 태양을 쫓아 미국 남부의 선벨트(sun belt)로 대거 이동했기 때문이죠. 반면, 샌프란시스코는 2019년(-2.2%)에 이어 임대료 부담이 여전히 뒤처진 유일한 대도시입니다. 그 배경에는 대규모 해고와 감원, 기타 사회·경제적 요인으로 어려움을 겪고 있는 기술 산업이 있어요. (무디스 애널리틱스 보고서 중)

한국에서 전세가 사라지고 모두 월세로 바뀐다면, 임차인의 임대료 부담은 얼마나 늘어날까요? 현 부동산 시장을 기준으로 계산해 볼게요. 보증금에 대한 운용 수익은 3년 만기 국고채 금리인 3.6%를 적용했습니다.

순수월세를 계산할 때 전세금 4억 원에 전월세전환율 4.8%를 적용할 수도 있지만, 전세가 없어지면 매매시세를 기준으로 바로 시장 기대수익률로 계산하게 돼요. 보통은 매매시세 → 전세시세 → ‘전월세전환율을 반영한’ 순수월세 시세로 계산하지만, 중간 단계를 건너뛰거든요. 그래서 전세가율이 낮은 아파트에서도 전세가 사라지면 임차인들의 월세 부담은 매우 커질 수밖에 없습니다.

위의 예시에서 보듯, 전세가 완전히 없어지고 월세만 가능하다면 빌라의 임대료 부담은 120만 원에서 166만 원으로 46만 원(38%) 증가, 아파트의 임대료 부담은 180만 원에서 333만 원으로 153만 원(85%)이나 증가하게 돼요.

결국 전세 제도가 완전히 없어진다면, 전세사기나 보증금 반환을 못 받는 문제는 자연스럽게 사라지겠지만 임차인이 짊어져야 하는 월세 부담은 커질 가능성이 높아요. 주거비 지출 비중이 해외 주요 도시처럼 소득의 30% 수준까지 높아지면, 다른 소비 지출은 자연스럽게 줄어들 수밖에 없겠죠. 이는 경기에도 부정적 영향을 미칠 거예요.

전세의 월세화가 진행될수록 임차인 부담도 커지는 수순이라면, 집이 필요한 시점에 가용 범위 안에서 시장 사이클을 잘 보고 내 집 마련을 하는 것도 필요해 보입니다.

글 허혁재 (부동산 수석위원) 현 미래에셋증권 부동산 수석위원. 부동산114 전략기획 팀장, 연구조정실장을 거쳐 미래에셋증권 부동산 컨설팅 팀장을 지냈다. 한국외국어대학교 일본어과 학사, 건국대학교 부동산대학원에서 석사 학위를 받고, 단국대학교 도시계획 및 부동산학과 박사과정을 수료했다. 현재 미래에셋증권 부동산 수석위원으로 VIP고객과 법인고객에게 부동산 컨설팅을 제공하고 있으며, 《부동산 공화국 생존지식(북스톤, 2023년)》을 썼다.

Edit 손현 Graphic 엄선희