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부동산 매매계약서 도장 찍기 전 계약 내용 점검할 때
특약 사항이 중요한 이유는? 
분쟁 예방과 해결의 마지노선!
주택을 사고팔 때 주고받는 것은 물리적으로 눈에 보이는 외형물만 의미하는 것이 아니라 거기에 부합되어 있는 모든 권리와 의무까지도 포함한다. 따라서 매매계약서에는 단순히 ‘매매가’, ‘대금지급방법(계약금, 중도금, 잔금)’, ‘거래당사자의 인적사항’뿐 아니라 추후에 문제가 발생했을 경우 어떻게 해결할 것인지에 대한 해결책도 함께 기재되어 있어야 한다.
매매 이후 불가피한 사유로 분쟁이 발생했을 경우에는 일단 대화로 풀어보는 것이 좋다. 그래도 해결되지 않으면 법적 소송으로 이어지고 매도자와 매수자 양측 모두 정신적 스트레스, 시간, 비용 등에 대한 손해가 커지게 된다.
그러므로 혹시 발생할지도 모를 분쟁을 대비해서 꼼꼼하게 특약 사항을 기재해놓는 것이 중요하다. 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있고, 분쟁이 발생하더라도 신속하고 수월하게 문제를 해결할 수 있는 기준이 되어주기 때문이다.
특약 사항은 간결하고 정확하게, 
스스로 점검할 것
특약 사항을 기재할 때는 모호한 표현이나 해석에 따라 의미가 달라질 수 있는 다의적인 표현은 피해야 한다. 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 간결하면서 정확하게 작성한다.
물론 부동산중개사무소에서 계약서를 쓰면 공인중개사가 기본적인 내용은 알아서 기재해준다. 하지만 아무리 사소한 것이라도 특약 사항란에 넣고 싶은 내용이 있다면 빠트리지 말고 써두어야 나중에 후회를 줄일 수 있다. 특약 사항을 꼼꼼하게 작성할수록 향후 분쟁거리가 줄어들기 때문이다. 계약서를 작성하러 가기 전에는 거래하는 부동산의 특성을 생각하고 아래 이어지는 예시들을 참고해 미리 자신에게 필요(유리)한 특약 사항을 정리해봐야 한다.
사회질서 안에서 사적 계약은 특약 사항이 우선한다
부동산 매매계약은 개인과 개인 간 체결되는 사적 계약이고, 특약은 당사자 간 특별한 약속을 의미한다. 법으로 다른 규정이 있어도 당사자 간의 특약 사항을 우선 적용받는다. 단, 아무리 특약 사항에 기재했더라도 사회질서를 해칠 만한 강행규정 위반일 경우에는 효력이 없다. 강행규정이란 당사자의 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 규범이며, 선량한 풍속, 기타 사회질서 유지에 반하는 내용의 특약은 무효가 된다.
매매계약서 작성 시 강행규정을 벗어나지 않는 범위 내에서 자주 활용되는 대표적인 특약 사항을 ‘권리적인 사항’과 ‘물리적인 사항’으로 나눠서 살펴보자.
1. 매매 시 특약 문구 - 권리적인 사항
① 계약 해제 시 위약금에 대한 내용
아래와 같은 위약금 조항이 없으면, 상대방의 단순변심으로 계약 해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받기가 쉽지 않다.
✅ 일방의 계약 해제 또는 계약 위반에 따른 손해배상으로 매도자는 받은 계약금의 두 배의 금액을 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.

② 매수한 주택에 세를 놓아야 하는 경우
매수자가 실입주하지 않는 경우, 새로운 임차인을 구해야 하기 때문에 이러한 점을 사전에 매도자에게 알리고 협조를 구한다.
✅ 매도자(또는 점유자)는 매수인이 새로운 임대차 계약을 체결하는 것에 최대한 협조하기로 하며, 매수자와 부동산의 요구가 있을 경우 집을 보여주는 것에 적극 협조하기로 한다.

③ 매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 할 때
다음과 같은 특약이 없을 경우, 매수자에게 권한이 없기 때문에 새로운 임차인이 소유권이전등기(잔금) 후에 입주할 경우 매도자와 임대차계약서를 작성하고, 입주한 뒤에 매수자와 계약서를 다시 작성해야 하는 번거로움이 발생할 수 있다.
✅ 매수자의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며, 이때 매도자는 새로운 임대차계약체결 권한을 매수자에게 부여하기로 한다.

④ 기존 임대차를 매수자가 승계할 경우
매수자는 계약 체결 시 해당 주택의 임대차계약서 사본을, 잔금 시에는 원본을 매도자에게 받아야 한다. 특히 다가구주택의 경우에는 각 호실별로 임대내역(보증금 및 월세, 계약기간)을 모두 매매계약서에 기재해야 한다.
✅ 매수자는 해당 주택의 모든 임대차를 승계하기로 한다. 현 임차인(임차인 ○○○, 보증금 ○○원, 만기 ○○년 ○○월 ○○일)은 매수자가 그대로 승계한다.
참고로 임차인은 계약기간 도중 임대인(소유자)이 바뀔 경우, 계약기간의 잔존 여부와 상관없이 계약을 해지하고 임대차를 종료할 수 있다.(대법원 1998.9.2. 자98마100결정)
그러므로 임대 목적으로 매수할 경우 매매계약서를 작성할 때, 안전 장치로 ‘임대인 변경에 대한 임차인 동의서’ 또는 기존의 임차인과 ‘재계약서’를 바로 작성해놓는 것이 좋다.

⑤ 임차인 있는 주택에 매수자가 실입주를 해야 하는 경우
계약 당시에 해당 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우, 매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금 시까지 임차인을 내보내야 한다. 이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해둬야 한다.
✅ 매수자는 해당 주택에 실입주할 예정이므로 매도자는 잔금 시까지 현 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다. 
✅ 임차인 명도에 차질이 생겨 발생하는 모든 비용은 매도자가 부담하기로 한다.

⑥ ‘토지거래허가구역’ 내의 주택일 경우
소유권이전등기를 하기 위해서 토지거래허가를 받아야 하는 지역 내 주택이라면 계약서 특약 사항란에 허가 여부에 따른 향후 조치에 대한 내용을 반드시 기재해 놓아야 한다.
✅ 해당 주택의 소재 지역은 토지거래허가구역으로 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도자는 아무런 조건 없이 계약금을 즉시 매수자에게 반환하기로 한다. 매도자와 매수자는 이와 관련하여 상대방에게 그 어떠한 손해배상도 청구하지 않기로 한다.

⑦ 단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 경우
오래된 단독주택은 건물보다는 땅의 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하게 된다. 그래서 ‘평당 얼마’라는 식으로 매매가가 정해지는 경우가 있다. 이때 향후 대지면적에 차이가 생길 경우 어떻게 해결할 것인지를 기재해 놓아야 한다.
✅ 면적은 등기사항증명서 및 토지대장을 기준으로 하며, 차후 수량의 차이가 발견되어도 매수자는 매도자에게 일체의 이의 제기를 하지 않기로 한다. → 매도자 유리
✅ 본건 토지대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 잔금 후 30일 이내에 실측 후 공부상면적과 실측면적에 차이가 발생할 경우 평당 ○○만원을 감액하기로 한다. → 매수자 유리
✅ 본 매매계약은 ‘수량지정매매’이며, 총매매대금 ○○만원(평당 ○○만원×○○평)으로 산정되었으므로 향후 거래평수와 실제평수가 차이가 날 경우 차이 나는 금액만큼 반환하기로 한다.  → 매수자 유리
수량지정매매란 거래 대상물의 가격을 산정할 때 ‘평당 얼마’ 혹은 ‘개당 얼마’ 등의 식으로 수량으로 매매가를 산정하는 방식이다. 이 방식은 아파트, 빌라 등의 공동주택 매매에서는 크게 의미가 없지만, 단독주택과 같이 대지의 비중이 큰 주택 거래 시에는 의미가 있다. 특히 신축을 목적으로 하는 주택은 대지의 면적에 따라 건물의 크기와 설계 등이 달라질 수 있으므로 중요한 의미를 갖는다.

⑧ 부가세(VAT) 관련 비용
일반적으로 주택의 경우에는 부가세 문제가 없어 특별히 신경 쓸 부분이 없으나, 상가주택의 상가에는 부가세가 발생한다. 이때 부가세를 누가 부담할지에 대해 명확하게 기재해 놓아야 한다.
✅ 해당 주택의 1층은 근린생활시설(상가)로 부가세는 매수자가 부담하기로 한다.
참고로 부가세에 대한 언급이 없을 경우 매매 가격에 포함된 것으로 간주되어 매도자가 부담하게 된다.
2. 매매 시 특약 문구 - 물리적인 사항
① 옵션과 관련된 사항
최근에는 가전제품이 옵션으로 설치되어 있는 경우가 많다. 처음부터 빌트인되어 있던 제품이라면 관계없지만, 매도자 입장에서는 자신이 살면서 나중에 설치한 제품이라면 해당 주택의 매매와는 별도라고 생각하는 경우가 의외로 많다. 그러므로 옵션에 대한 특약 사항을 명확하게 기재함으로써 분쟁을 미연에 방지하도록 한다. 특히 단독주택의 경우 고가의 나무, 조형물(암석) 등이 있을 경우 소유권의 범위를 특약 사항에 명확하게 기재해 놓아야 한다.
✅ 현재 해당 주택에 설치되어 있는 전기인덕션, 식기세척기, 김치냉장고, 디지털도어록은 매매 목적물에 포함된 것이다. → 매수자 유리
✅ 현재 해당 주택에 주방에 설치되어 있는 전기인덕션는 잔금 시 매도자가 가지고 가기로 한다. → 매도자 유리
✅ 대문을 기준으로 우측에 식재되어 있는 소나무는 잔금 시 매도자가 가지고 가기로 한다. → 매도자 유리

② 하자담보책임 범위 및 기간
집을 사자마자 하자가 발생하면 매수자의 입장에서는 금전적, 정신적 피해를 받게 된다. 그러므로 범위와 일정 기간을 정해서 최소한 그 사이에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자에게 지도록 하는 내용의 특약 사항을 기재해 놓는 것이 좋다.
✅ 매도자는 해당 부동산의 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 모든 하자에 대한 책임을 지기로 한다. 단, ‘누수’와 ‘균열’과 같은 중대한 하자는 그 기간을 1년으로 한다. → 매수자 유리
✅ 매매계약 시, 중대한 하자(내부누수 등)에 대하여 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임지기로 한다. → 매수자 유리

③ 현 시설 상태에서 매매계약인 경우
‘현 시설 상태에서’라는 말은 향후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는 말과 같다. 계약서 작성 전에 해당 주택의 시설상태를 확인하고 진행했기 때문에 매도자의 고의가 아니라면 어느 정도 책임을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있다.
✅ 매수자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현 시설 상태에서 진행하는 계약이다. → 매도자 유리

④ 제세공과금 및 기타 관리비 정산 관련
일반적으로 공과금 정산 시점은 ‘잔금일(입주일)’이다. 상호 협의 하에 다른 날을 기준일로 정할 수도 있다.
✅ 잔금일까지의 제세공과금 및 기타 관리비는 매도자가 부담하기로 한다.

⑤ 잔금 지급 이전에 리모델링에 관한 사항
간혹 잔금 전에 리모델링을 사유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 중에서 새로운 흠집(하자) 등을 근거로 매매금액을 깎으려고 시도하거나 새로운 요구사항을 제시하는 경우가 있다. 매도자의 입장에서는 이러한 특약 사항을 미리 넣어놓음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 자연스럽게 거절할 수 있다.
✅ 매도자는 매수자가 잔금 지급 전에 리모델링 공사를 하는 것에 동의(협조)한다. → 매수자 유리
✅ 매도자는 매수자가 리모델링 공사를 시작하기 전날까지 일체의 공과금 및 세금을 정산하고 열쇠(비밀번호)와 함께 매수자에게 인도하며, 이 시점을 기준으로 관리비 등 일체의 공과금은 매수자가 부담하기로 한다. → 매도자·매수자 모두 유리
✅ 매도자는 잔금 전 매수자가 리모델링 공사를 하는 것에 동의하기로 하며, 매수자가 리모델링 공사 시작일부터 본 부동산에 관하여 매매대금을 포함하여 그 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다. → 매도자 유리
✅ 집수리 시부터 관리비는 매수자가 부담하기로 하며, 이때부터 매도자는 해당 주택에 대한 하자담보의 책임에서 면책하기로 한다. → 매도자 유리


Edit 주소은 Graphic 이은호



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마음에 드는 집 계약하겠다고 말하기 직전
계약 의사 밝히고 계약금, 중도금, 잔금 일정 잡을 때
사람들은 집을 계약하기 전까지는 나름의 계획과 전략을 세운다. 그런데 막상 계약서를 작성하고 계약금을 지급하고 나면 ‘이제 다 끝났다!’라는 생각에 중도금과 잔금을 어떻게 치를 것인지에 대한 계획을 제대로 세우지 않아 실수하거나 손해를 보는 경우가 종종 있다.
주택 매매의 경우 대개 계약일로부터 중도금은 1개월 이내에 치르고 나머지 잔금은 2~3개월 뒤에 치르는 것이 일반적이다. 여기서 내가 집을 사는 입장이라면, 중도금과 잔금일을 정할 때 공인중개사가 조율해 주는 날짜 혹은 매도인이 원하는 날짜로 정하기보다는 매수인 자신의 상황과 조건 등을 고려해서 유리한 날짜로 정하는 것이 중요하다.
1. 주의! 중도금 지급 후 계약 해제는 어렵다
민법 제565조 1항을 살펴보면 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 되어 있다. 여기서 말하는 ‘이행에 착수’란 바로 중도금 지급을 의미한다. 중도금 지급 전까지는 양측 다 계약을 해제할 수 있다. 단, 매수인 의사로 계약을 해제할 때는 계약금을 포기해야 하고, 매도인 의사로 계약을 해제할 때는 계약금의 배액(두 배의 값)을 상환해야 한다.
그러나 중도금이 지급되면 양 당사자는 상호 합의가 없는 한, 일방적으로 계약을 해제할 수가 없게 된다. 최악의 경우에는 소송을 제기하여 재판으로 판결을 받아야 한다. 그러므로 중도금 날짜를 정할 때는 무작정 공인중개사가 조율해준 날짜를 따를 것이 아니라, 자신에게 조금이라도 더 유리한 날짜가 있을지 생각해 보아야 한다.
2. 중도금 일정 어떻게 잡아야 유리할까?
부동산 시장의 경기에 따라 매수인과 매도인의 상황이 달라질 수 있기 때문에 다음의 경우를 참고하여 날짜를 정하는 것이 좋다.
① 매수인 우위시장(=가격 하락 시장, 부동산 비수기)
부동산 시장의 경기가 좋지 않아 가격이 정체해 있거나 떨어질 우려가 있을 경우에는 최대한 중도금 날짜를 길게 잡는 것이 좋다. 중도금을 지급하기 전인데 부동산 가격이 계약금 이상으로 떨어진다면, 이미 지불한 계약금을 포기하는 것이 경제적으로 이득이기 때문이다.
또한, 급한 마음에 일단 계약을 했는데 물건에 대한 확신이 서지 않아 생각할 시간이 필요할 때도 중도금 날짜를 최대한 길게 잡아야 한다. 이때 계약금은 최소로 조율해 5% 정도로 지급하는 것이 좋다.
② 매도인 우위시장(=가격 상승 시장, 부동산 성수기)
부동산 경기가 좋아 연일 신고가 행진을 이어갈 때, 매수인 입장에서는 중도금 날짜를 최대한 짧게 잡는 것이 좋다. 부동산 상승기에는 1~2개월 사이 심한 경우 10~20% 이상 가격이 오를 때가 있기 때문이다.
매매가 5억 원으로 계약금 5,000만 원을 지급하고 계약서를 작성했는데, 중도금 지급 전 주변에 개발계획 호재가 발표되면서 1억 원이 상승했을 때를 가정해 보자. 매도인 입장에서는 받은 계약금의 배액을 상환해 주더라도 5,000만 원이 남기 때문에 계약의 해제를 심각하게 고려할 수 있다. 그러므로 이럴 경우를 대비해서 부동산 상승기에는 최대한 중도금 날짜를 짧게 잡아야 한다. 또한 특약사항란에 “중도금 지급일 전이라도 매수인이 원할 경우 미리 중도금을 매도인에게 지급할 수 있다”는 문구를 넣어두는 것도 좋은 방법이다.
3. 잔금 일정 잡을 때는 6월 1일을 기억할 것
무언가를 사고팔 때에는 계약만 잘했다고 끝나는 것이 아니라 마무리까지 모두 잘 맞추어야 한다. 부동산 매매도 마찬가지다. 잔금 날짜만 잘 잡아도 절세할 수 있고, 매매 가격을 더 깎을 수도 있다.
매수인과 매도인에게 6월 1일은 굉장히 중요하다. 왜냐하면 부동산 보유세(재산세, 종합부동산세)의 납부 의무자를 등기사항증명서상 매년 6월 1일자 소유자로 정하고 있기 때문이다. 기준일은 ‘계약일’이 아니라 ‘잔금일(실제 등기를 넘겨받은 날)’을 의미하므로 매수인은 소유권이전등기일을 6월 1일 이후로 하는 것이 좋다. 만약 6월 1일 이전으로 소유권이전등기를 했다면, 소유자가 된 지 단 며칠밖에 되지 않았지만 해당 부동산과 관련된 보유세의 1년분 모두를 부담해야 한다. 그러므로 매수인은 6월 1일 이후로, 매도인은 6월 1일 이전으로 잔금일을 잡는 것이 1년치 세금을 절세하는 방법이다. 날짜가 애매할 때는 이를 고려해 거래 가격을 조정할 수도 있다.
4. 매도인의 희망 잔금 날짜가 있다면 협상카드로 활용하자
잔금일은 매도인과 매수인의 조율에 따라 정해지는 것이 일반적인데, 간혹 매도인이 계약 조건으로 잔금일을 지정하길 원하는 경우가 있다. 이럴 때는 보통 세금 관련 문제가 있거나 이사 갈 집을 미리 계약해놓은 상태일 때가 많다.
첫 번째, 세금 관련 문제 걸려 있는지 확인하기
가장 부담이 큰 세금은 양도소득세다. 매도인이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 정해진 날짜까지 집을 팔아야 하는 경우가 있다. 매도인은 정해진 날짜 안에 잔금이 진행되어야 하기 때문에 매매가를 더 받는 것보다 날짜를 맞추는 것에 더 비중을 두고 계약을 진행하게 된다.
두 번째, 이사 갈 집이 정해졌는지 확인하기
매도인이 희망 잔금 날짜를 못 박는다면 자신의 집이 팔리지 않은 상태에서 마음에 드는 매물이 있어 미리 계약해 놓았을 확률이 높다. 잔금 날짜는 점점 다가오는데 자신이 살고 있는 집이 팔리지 않을 때의 초조함은 겪어보지 못한 사람은 모른다.
이 두 가지 경우에 해당하면 매도인 입장에서는 정해진 날짜 안에 잔금이 진행되어야만 한다. 그러므로 매수인 입장에서는 그걸 무기로 금액 또는 조건 등을 조율해볼 수 있다. 집을 살 때 공인중개사나 매도인이 잔금 날짜가 정해져 있는 매물이라고 한다면 그냥 흘려듣지 말고 그 이유를 알아내서 협상카드로 사용하는 것이 내게 유리한 거래를 만드는 방법이다.
마지막 팁: ‘계약금’에 대한 대표적 오해 3가지
첫 번째 오해, 계약금은 반드시 10%여야 한다?
계약금은 관행상 10%인 것이지, 법으로 규정되어 있는 것은 아니다. 그러므로 계약 당사자 간 합의만 된다면 10% 미만으로 정해도 상관없다. 이와는 반대로 매도인이 마음이 바뀔까 걱정이 될 때(예를 들어 상승장일 때)는 계약금을 15~20% 거는 경우도 종종 있다.
일반적으로 매매 대금을 지급하는 비율은 계약금(계약 체결의 증거) 10%, 중도금(계약 이행의 착수) 40%, 잔금(계약 이행의 완료) 50% 정도로 하는 것이 관행이다. 그러나 이 비율 또한 법으로 규정되어 있는 것이 아니므로 매도인과 매수인이 조율해서 정하기 나름이다. 또한, 해당 부동산에 대출이 실행되어 있거나 임대보증금이 있다면 그 금액을 고려해서 중도금의 비율을 줄이고 잔금의 비율을 높이는 것이 매수인에게 안전하다.
두 번째 오해, 24시간 안에 해약하면 계약금을 돌려받을 수 있다?
“24시간 안에 계약을 해약하면, 하루가 지나지 않았기 때문에 계약금을 돌려받을 수 있다”라고 잘못 알고 있는 사람들이 의외로 많다. 계약금을 반환해달라고 막무가내로 떼를 쓰기도 한다. 그러나 이것은 법적 근거가 없는 말이다. 부동산 계약이라는 것은 매도인과 매수인의 쌍방 의사에 의해 자유롭게 체결되는 것이다. 일단 계약이 유효하게 체결되었다면 계약한 내용에 따라 양 당사자는 법적인 책임을 져야 한다.
민법 제565조(해약금)에 따르면 계약을 체결하고 계약금만 지불된 상태이고 이행의 착수(중도금 지급) 전이라면 계약의 해제를 할 수 있다고 규정되어 있다. 계약 해제로 인한 손해배상의 약정이 있었다면 그에 따르면 되고, 별도의 약정이 없었다면 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 건넨 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
대법원 공보관은 공식적인 입장에서도 “부동산을 팔기로 한 사람이 계약금을 받았더라도 24시간 안에 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 말은 아무런 법적 근거가 없는 낭설이다”라고 밝혔다. 그러므로 정상적으로 체결되고 성립된 계약이라면 24시간 안에 계약을 해약한다 해도 계약금은 돌려받지 못한다는 것을 명심하자.
세 번째 오해, 계약을 해제할 때는 실제 지급한 계약금만 포기하면 된다?
매매가 10억 원짜리 아파트의 계약서를 작성하면서 계약금을 10%로 정했는데, 이체 한도 등 매수인의 사정에 의해 “계약금 1억 원 중 5,000만 원은 익일 오전 12시까지 매도인 계좌로 입금하기로 한다”라고 특약을 기재하고 계약서를 작성하는 경우가 있다. 즉, 계약금을 나누어서 지급하기로 하는 경우다. 이때, 매수인의 변심으로 계약을 해제할 때 이미 지급한 돈만 포기하면 된다고 잘못 알고 있는 경우가 많다. 그러나 이 계약을 해제하려면 계약서에 기재된 금액 전액을 지급해야 하므로 이때 포기할 돈은 5,000만 원이 아니라 1억 원이다. 매도인의 경우에도 마찬가지다. 이미 지급받은 5,000만 원의 배액상환인 1억 원이 아닌, 계약서에 기재된 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 지급해야만 계약을 해제할 수 있다.


Edit 주소은 Graphic 이은호


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Editor’s Note
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