대출 받을 때 알아야 할 3가지: 2024년 LTV, DTI, DSR

계속 바뀌는 대출 정책에 ‘내가 돈을 빌릴 수 있다는 건지, 없다는 건지' 헷갈릴 때가 많을 텐데요. 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 뜻만 제대로 알아도 얼마나 대출 받을 수 있는지 예상하기 편해질 거예요.

LTV

집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출'을 많이 받아요. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 불러요.

만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 거예요.

DTI

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표예요. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원리금과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구해요. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨져요.

DSR

내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 거예요.

이 때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출^*, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줘요.

*마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해요.

2024년부터는 스트레스 DSR이 적용돼요

스트레스 DSR이란 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영해, 일정 수준으로 스트레스 금리를 적용하는 거예요. 그래서 일반 DSR을 적용할 때보다 대출 이자율이 높아지고, 그만큼 대출 한도가 줄어들어요.

이 때 더하는 이자율 폭을 ‘스트레스 금리’라고 해요. 스트레스 금리는 기본 1.5%p~3%p 사이에서 정해져요.

스트레스 DSR은 총 3단계로 진행돼요.

• 1단계는 2024년 2월 26일부터 8월 31일까지 은행권 주택담보대출에만 적용해요. 이때 스트레스 금리는 0.38%p^*로 계산된 스트레스 금리(1.5%p)의 25%만 반영했어요. 이에 따라 2024년 상반기 차주별 주택담보대출 한도가 2~4% 줄어들 것으로 예상돼요. *매년 2회(상, 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경돼요. 추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지(kfb.or.kr)에서 확인할 수 있어요.
• 2024년 9월부터는 2단계 스트레스 DSR을 시행해요. 기본 스트레스 금리의 50%인 0.75%p로 가산금리를 올리고, 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출까지 포함해요. 여기에 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 0.75%p 대신 1.2%p로 상향 적용해요.
• 3단계 스트리스 DSR은 2025년 7월 1일부터 적용될 예정이에요. 이때는 스트레스 금리를 100% 반영한다는 방침이에요.

신용대출 받으려면 DSR을 알아야 해요

나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문이에요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기예요 (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외).

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있는 거예요. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없고요.

• 한도 높이기 위해서는: 연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되는데요. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있어요.

주택담보대출 받으려면 3가지 모두 알아야 해요

부동산은 크게 규제지역^*과 비규제지역으로 나누어지는데요. 규제지역일수록 대출에 제한이 많아요. *2023년 1월 5일부터 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 4개구를 제외하고는 모두 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 해제됐어요.

1. 규제지역과 비규제지역의 LTV가 달라요

• 무주택자, 1주택자는 비규제지역에서는 최대 70%, 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용돼요.
• 부부합산 연소득이 9,000만 원 이하이면, 주택가격 9억 원 이하, 무주택세대주라는 조건 아래서 규제지역이더라도 LTV 70%까지 적용받을 수 있어요. 대출 한도는 최대 6억 원이에요.
• 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출받을 수 있어요. 주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억 원까지 대출받을 수 있어요.

2. 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있어요

그동안 다주택자는 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없었는데요. 2023년부터 규제지역에서도 집값의 최대 30%까지 대출받을 수 있게 됐어요 (LTV 0 → 30%). 비규제지역은 이전과 동일하게 LTV 60%가 적용돼요.

3. DTI는 지역에 따라 달라요

• 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
• 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용돼요.
• 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화돼요.

4. DSR도 적용돼요

LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지돼요. 2024년부터는 위에서 설명한 스트레스 DSR도 추가되기 때문에, 내가 받는 대출이 해당하는지 살펴봐야 해요.

Edit 송수아 정경화 Graphic 이은호 이서영

- 이 콘텐츠는 2022년 12월 19일 작성됐고, LTV 관련 내용은 2023년 7월, 스트레스 DSR 관련 내용은 2024년 8월 기준으로 작성됐어요.