주택담보대출에 대한 모든 것

‘집’이란 생활의 기본 요소 세 가지인 의식주 중 하나인 만큼, 삶에 꼭 필요한 존재입니다. 부동산 자산 중 하나로 재테크 수단 역할을 한지도 오래 됐고요.

많은 분들이 목표 중 하나로 삼는 것이 바로 ‘내 집 마련’인데요. 내 집이 있다는 것 자체만으로도 심리적 안정감을 느낄 수 있고, 집을 담보로 연금이나 대출 제도 등을 활용해 현금을 확보할 수 있기 때문입니다.

오늘은 집(주택)을 담보로 대출을 받는 제도인 ‘주택담보대출’ 에 대해 자세히 알아보려 하는데요. 주택담보대출 한도가 정해지는 방법부터 상환 방식은 어떤 것들이 있는지, 마지막으로 대출 금리 줄이는 방법까지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출 한도가 정해지는 방법은?

대출 한도를 정하는 방법은 총 세 가지로 LTV, DTI, DSR이 있습니다.

LTV (Loan to Value) : 주택담보 대출 비율

집 값 대비, 대출 받을 수 있는 비율을 말합니다. 예를 들어볼게요. LTV가 60%라고 가정한다면, 집 값 대비 60%까지만 대출을 받는 것이죠. 집 값이 1억이라면, 6천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 겁니다.

LTV는 지역마다 조금씩 달라질 수 있습니다. 투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 집을 담보로 대출을 받느냐에 따라 비율이 달라져요. (부동산은 수요와 공급 기준 시장가격 원리를 따라가기 때문에, 정부에 의해 규제가 강화되거나 완화되곤 합니다.)

2024년 1월 기준 LTV는 기본적으로 70%입니다. 간단히 말하면, 3억 원을 모아놨다면 7억 원의 대출받아 10억 원 짜리 집을 살 수 있다는 뜻입니다.

DTI (Debt to Income) : 총부채 상환 비율

내 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. 여기서 말하는 소득은 직장인의 경우 연봉, 연소득을 말하고, 자영업자의 경우 사업소득을 말해요. 대출원리금은 대출 원금과 이자를 합친 금액이라는 말입니다. 소득이 높으면 대출원리금도 높아지겠죠. 대출을 더 많이 빌릴 수 있다는 의미입니다.

예를 들어 DTI가 40%라면, 내 연봉의 40%까지 원금과 이자(=대출원리금)를 낼 수 있다는 것입니다. 연봉이 높으면 높을수록 더 많은 대출금을 빌릴 수 있겠죠.

1억 원을 대출 받는다고 가정해봅시다. 대출 이자 연이율은 5%, 상환 기간은 20년이라고 해볼게요. 원리금 균등 상환 방식(원금과 이자를 매월 균등하게 갚아나가는 방식)을 택한다면, 월 65만 원 정도를 20년 동안 갚으면 됩니다. 1년 정도 되면 65만 원 x 12개월 = 원리금은 약 780만 원이에요.

연봉 3천만 원인 사람이 DTI가 40%일 경우에는, 대출원리금을 3천만 원의 40%인 1,200만 원까지 빌릴 수 있습니다. 1억 대출을 받을 때 1년에 780만 원을 내야 하니까 1,200만 원 내에 들어오죠? 그럼 1억 대출을 받을 수 있게 되는 겁니다.

만약 정부에서 대출 규모가 너무 커져서 ‘대출을 줄여야겠다.’ 라고 한다면, 40%의 비율을 30%로 낮추겠죠? 그러면 어떻게 될까요? 900만 원까지 빌릴 수 있다는 의미이니까, 이 때도 1억 대출은 가능합니다. 

하지만 20%까지 낮춘다면? 3천만 원의 20%니까, 600만 원까지만 대출원리금을 빌릴 수 있게 되고, 갚아야 하는 금액인 780만 원보다 낮아지죠. 이 경우 1억 대출은 불가능하게 됩니다.

DSR (Debt Savings Ratio) : 총부채 원리금상환 비율

개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다. 조건이 좀더 까다로워진 경우라고 볼 수 있어요.

주택담보대출원리금 뿐 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 다 합한 것을 기준으로, 연봉 대비 일정 비율까지 대출을 해주는 방법입니다.

DSR의 규제는 강화되었는데요. 규제 지역과 상관없이, 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출받을 때 DSR은 40% (비은행권 60%)를 넘을 수 없게 되었습니다. (2024.01 기준)

대출 원리금 갚아나가는 기간은 어떻게 정해지나요?

일시 상환과 분할 상환으로 나눠지는데요. 

일시 상환 대출 상품은 보통 1년에서 5년 사이, 분할 상환 대출 상품은 1년 이상 최장 30년까지 상환 기간이 정해집니다. 분할 상환을 하는 대출 원리금 상환 방식에는 세 가지가 있어요. 

원금 균등 상환 방식

매달 원금을 균등하게 갚고, 이자는 시간이 지날수록 줄어드는 방식입니다. 이자는 적지만 초기 부담이 큽니다. 

갚고 남은 원금에 비례해 매월 이자가 적용되기 때문에, 초기에는 상환부담이 가장 크지만 대출 기간 중 부담할 이자는 가장 적은 방식입니다.

원리금 균등 상환 방식

가장 보편적인 방법으로, 매달 원금과 이자를 균등하게 갚는 방식입니다. 초기에는 이자를 많이 내다가 나중에는 원금이 많아지는 방식이라, 원금이 줄어드는 속도가 생각보다 느립니다. 

다만 갚아야 하는 금액이 매월 일정하기 때문에 편리하다는 장점도 있습니다.

만기 일시 상환 방식

대출 기간 동안 이자만 내고, 원금은 만기에 한꺼번에 갚는 방식입니다. 당장 갚아야 하는 부담은 적지만, 부담해야 하는 총 이자는 가장 많은 방법이에요.

총 원리금이 가장 큰 방식이기 때문에, 상환 계획을 잘 고려해야 합니다.

대출 금리는 어떻게 정해지나요?

변동금리와 고정금리가 있으며, 변동금리가 고정금리보다 보통 0.5~1% 정도 낮은 편입니다. 

변동금리는 처음에 낮은 이자를 내기 때문에 부담이 없지만, 금리 인상 시 부담이 있습니다. 반면, 고정금리는 처음에는 높은 이자를 낸다고 느껴지지만, 금리 인상 시 변동이 없기 때문에 부담이 적습니다. 

예를 들어 1억 원의 주택담보대출을, 3%의 변동금리로, 20년 동안 갚는다면, 이자 납입금은 약 3,200만 원입니다. 하지만 3.5%의 고정금리로 빌리면 이자 납입금은 총 3,800만원이 됩니다. 

그런데 만약 변동금리가 3년이 지난 후 4%로 오르고, 또 3년이 지나서 5%로 올랐다면? 이자 납입금은 대략 5,800만 원 정도가 됩니다. 고정금리 이자 납입금보다 더 많아지게 되죠. 

이런 점 때문에, 보통 5~10년까지 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리를 적용하게 됩니다. 대출을 빨리 갚을 수 있다면 변동금리가 유리하고요.

대출을 포함한 부채의 적정성은 20% 이하일 경우 건전, 40% 이하는 보통, 40% 초과일 경우 위험이라 규정하고 있습니다. (한국FP학회 기준) 가능한 한 20% 내에서 대출 받고 약속한 기간 내에 모두 갚는 것을 목표로 하셨으면 좋겠습니다.

Edit 금혜원 Graphic 이은호

– 해당 콘텐츠는 2020. 01. 06. 기준으로 작성되고, 2024년 01월 22일 기준으로 업데이트됐습니다.