Q. 처음 독립하면서 집을 구하고 있는데, 보증금을 잘 돌려 받을 수 있을지 걱정돼요. 미리 알 수 있는 방법 없을까요?

요즘 ‘전세 사기다’, ‘보증금 떼 먹힌다’ 말이 많아서 집 구할 때 신경 많이 쓰이잖아요. 다행히 집 구하기 전에 내가 빌려 살 이 집이 안전한지, 위험한지를 아는 방법이 있어요. 바로 등기부등본을 샅샅이 파헤치는 것! 등기부등본은 집 주인이 누구인지, 압류될 위험은 없는지, 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등을 상세하게 적어 놓은 장부예요. 인터넷등기소에서 손 쉽게 열람할 수 있어요. 

등기부등본은 이렇게 생겼어요 👇

어려운 말도 많고 간간이 빨간 줄도 그어져 있어서 동공지진이 날 수 있는데요. 알고 보면 그렇게 어렵지 않아요. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성돼요:

• 표제부: 부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호 등을 나타내는 부분이에요. 
• 갑구: 소유자(=집 주인)에 대한 정보가 적혀 있어요. 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼이 일어나고 있는지도 알 수 있어요. 
• 을구: 소유자에 대한 정보 외의 다른 정보들을 보여줘요. 집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지(=근저당권) 등도 을구에서 알 수 있어요, 

빨간 줄이 그어져 있다면 이미 지나 간 내용이니 크게 신경쓰지 않아도 돼요. 계약할 때라면 표제부를 유심히 보는 게 중요하지만 계약하기 전이라면 갑구와 을구를 유심히 살펴보는 게 좋아요. 그럼 지금부터 위험한 집을 거르는 방법을 소개할게요!

1️⃣ 등기부등본 갑구에서 이런 단어들이 보이면 위험해요 🚨

갑구에는 누가 이 집을 가지고 있나(=소유권)에 대해 적혀 있는데요. 가등기, 신탁, 압류, 가압류 등기, 경매개시결정, 임차권등기명령 등과 같은 단어들이 보이면 위험하다고 봐야 해요. 이 단어들에 대해 간단하게 설명하면요: 

• 가등기: 집이 법적으로 넘어갈 예정이라, 집 주인이 바뀔 수 있다는 걸 뜻해요. 소유권이 어떻게 될 것인지에 대해 정확하게 확인하는 게 좋고, 직거래는 절대 안 하는 게 좋아요. 
• 신탁: 집 주인은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수 있는데요(=근저당권 설정). 담보로 빌리다 못해 아예 소유권을 넘겨 버리고 돈을 아주 많이 빌릴 경우 등기부등본 갑구에 신탁이라고 표시돼요. 새로 지어서 돈이 많이 필요한 건물 등기부등본에서 많이 볼 수 있는데요. 신탁이라고 적혀있는 것 역시 직거래는 절대 안 하는 게 좋아요. 
• 압류&가압류: 집 주인이 갚아야 할 돈을 갚지 않아, 돈을 빌려준 사람이나 법인이 돈 대신 돌려 받겠다고 법원에 신청한 경우 등기부등본에 압류 혹은 가압류가 찍혀요. 그만큼 집 주인이 경제적으로 어려운 상황이라, 보증금을 돌려 받기 어려울 수 있어요. 
• 경매개시결정: 집 주인이 돈을 못 갚은 나머지, 집에 대한 경매가 진행되고 있다는 뜻이에요. 이 경우엔 절대 들어가선 안 돼요. 
• 임차권등기명령: 앞서 집을 빌린 세입자가 집 주인한테 보증금을 돌려 받지 못한 사례가 있다는 걸 말해요. 이 경우엔 도대체 어떤 일이 있었는지 사실 관계를 정확하게 파악하는 게 중요해요. 

2️⃣ 등기부등본 볼 때 이 공식, 꼭 기억해요

“융자+보증금 < 집 시세의 70%”

부동산이 값 비싼 자산인 만큼 집 주인들은 부동산을 담보로 돈을 빌리곤 하는데요. 이럴 경우 등기부등본에 ‘근저당권 설정’이라고 적혀요. 부동산으로 돈을 빌리는 건 문제가 없지만, 지나치게 큰 돈을 빌리는 건 문제가 될 수 있어요. 혹시 안 좋은 일이 생겨 빌린 돈을 갚지 못할 경우 부동산이 경매에 넘어갈 수 있고, 부동산이 시세보다 낮게 팔릴 경우 전세금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문. 

을구의 근저당권 설정에서 오른쪽에 있는 채권최고액을 보면 집 주인이 돈을 얼마나 빌렸는지 알 수 있어요. 채권최고액은 보통 대출금액의 120~130%를 뜻하는데요. 그림과 같이 6000만 원이라고 적혀 있다면 약 5000만 원을 빌렸다고 볼 수 있는 거예요. 이렇게 집 주인이 빌린 돈을 ‘융자’라고 부르기도 해요. 

그렇다면 돈을 얼마나 빌려야 괜찮다고 볼 수 있을까요? 전문가들은 융자와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일 때 안전하다고 봐요. 

융자는 앞서 말했던 것처럼 등기부등본을 통해 알 수 있는데요. 보증금을 알기 위해서는 내가 계약하려는 집이 다가구 주택인지, 다세대 주택인지부터 먼저 알아봐야 해요. 

• 다가구 주택이란 주인 한 명이 건물을 통째로 소유해 여러 호실을 관리하고 있는 구조로, 일반적으로 층수가 낮은 원룸 건물을 가리키고요. 
• 다세대 주택은 주인 한 명이 딱 한 호실만 갖고 있는 아파트, 오피스텔 등을 말해요. 건물(동)명칭의 경우 필수 입력사항이 아니니, 모른다면 꼭 입력할 필요는 없어요. 

내가 계약하려는 집이 다세대 주택일 경우에는 내 보증금만 넣어 계산하면 되는데요. 다가구 주택일 경우에는 다른 세입자의 보증금까지 합해서 계산해야 해요. 다른 세입자의 보증금 정보는 중개사한테 ‘중개대생물 확인설명서’를 달라고 하면 그 문서에서 확인할 수 있어요. 

예를 들어 시세가 2억 원인 집의 등기부등본을 봤을 때 근저당권 설정의 채권최고액이 6000만 원, 보증금이 1억 원이라면요. 융자(5000만 원)와 보증금(1억 원)을 합친 금액(1억 5000만 원)이 시세의 70%(1억 4000만 원) 이상이기 때문에 해당 집이 안전하다고 보긴 어려워요. 여기까지 다 살펴봤지만, 혹시나 내가 확인하지 못한 위험 요소들이 있을 수 있잖아요. 그럴 경우에는 마지막 보호 장치로 ‘전세 보증보험’에 가입하면 돼요. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서 들 수 있는데요. 각자 조건과 성격이 다르니, 내가 계약할 집의 보증보험으로는 어느 게 좋은 지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋고요. 만약 위험한 집인 경우에는 보증보험에 가입하는 걸 거부 당할 수도 있어요. 거부 당했을 경우에는 그만큼 위험하다는 뜻이니, 계약금을 날려야 한다고 해도 다시 생각해 보는 게 좋아요.

다음 고민상담소 예고

Q. 집 계약, 처음도 아닌데 할 때마다 부동산 임대차 계약서 보는 게 어려워요. 하나씩 차근차근 뜯어보고 싶어요!

Edit 송수아 Graphic 이은호

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